Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Участки без подряда снова в строю

Кризис призвал на рынок проверенный недорогой формат

«Участки без подряда» вернулись на рынок. Вроде бы практика их продажи в организованных коттеджных поселках почти отошла в прошлое. Но нет. Проекты самостоятельного возведения домов не только подвердили свою жизнеспособность во время кризиса, но и продемонстрировали обладание рядом конкурентных преимуществ.

Впервые практика продаж земли без подряда получила развитие  в период первой волны строительства организованных коттеджных поселков в начале 2000-х гг, говорят специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Цены на рынке были относительно невысокими, не было ажиотажного спроса, не было и агресивного ценового тренда. Земля без подряда воспринималась как некая «золотая середина» между безумной «шанхайской» застройкой 1990-х гг. и полностью организованными коттеджными поселками с единым выдержанным архитектурным стилем. В последних было все красиво и даже порой продумано, но цена вопроса, мягко говоря, кусалась.

От эпохи безудержного самостроя в начале 1990-х годов рынок постепенно эволюционировал в сторону цивилизованности. Сначала появились участки без подряда на огороженной охраняемой территории, с централизованно подведенными коммуникациями; затем приоритеты склонились в сторону поселков «под ключ» с едиными архитектурными планами. И вот теперь снова наметился некий баланс между поселками, полностью организованными, и предоставляющими участки без подряда.

Как у любого формата, у последних есть положительные и отрицательные стороны. И, как всегда, плюсы для одних часто оборачиваются минусами для других.


От имени покупателя
Главное преимущество приобретения участка без подряда для потребителя заключается, прежде всего, в относительной дешевизне и в длительном распределении затрат по времени.

Участок без подряда давал, с одной стороны, возможность поселиться на охраняемой территории с едиными подведенными коммуникациями, а с другой – не выкладывать сразу огромную сумму. Достаточно было заплатить пока за землю, а сам дом возводить по мере дальнейшего зарабатывания денег. Второй положительный для покупателя момент – можно выбрать понравившееся место, но не быть привязанным к типу дома: кто-то предпочитает кирпич, другой – пенобетон, а третий – дерево.

Также многих привлекала возможность использования знакомых строителей – будь то для удешевления стройки или в надежде на гарантированное качество.

Но то же распределение затрат по времени может обернуться и существенными недостатками. Во-первых, высок риск, что поселок отстроится не за 2-3 года, после чего в нем можно будет жить, а что соседи будут строиться еще 10 лет. Все это время наиболее «быстрые» покупатели, давно желающие пожить на природе, получают вместо шороха деревьев и щебетания птиц рев бульдозеров и грохот строительных работ по соседству, цементную пыль вместо аромата соснового бора и колеи от грузовиков со стройматериалами вместо тропинок к местам рыбной ловли. Не говоря уже постоянных встречах на прогулках не чинных соседей, а гастарбайтеров из сопредельных государств.

Второй риск – отсутствие единого архитектурного плана. Нет никакой гарантии, что сосед слева не построит четырехэтажную башню, наглухо отрезав выстраданный дом от солнца, а сосед справа не перекроет высоченным забором любимый вид на реку. Или наоборот, третьему «крутому» соседу не понравится, что окна строящейся кухни будут выходить прямо на его готовую спальню.

В последние годы добавился еще один риск. Порой застройщики пытаются распродать все участки без подряда, пытаясь снять с себя обязательства по заявленным в поселке дополнительным опциям. Например, спортплощадки, магазин или что-то еще. Но без этого как-то можно прожить, хуже, если «бесподрядные» участки на поверку окажутся без инженерных коммуникаций, водопровода, газа, электричества, канализации или заасфальтированных дорог. При строительстве «под ключ» такое развитие событий исключено, а вот распродажа без подряда может намекать на желание лендлорда впоследствии раствориться в тумане. Особенно «весело» может оказаться, если выяснится, что не получены техусловия на газ и электричество, и будущие жильцы должны решать эти вопросы сами.


От имени девелопера
С годами то ли в связи с ростом общего благосостояния, то ли благодаря PR-кампаниям застройщиков, объем предложения участков без подряда существенно сократился. Рынок недвижимости стал делать акцент на предложениях «под ключ». Основная мотивация преимущества последних – шаг на пути к цивилизованности: единый план и стиль архитектурной застройки, организованная инфраструктура и т.д.

Однако с приходом кризиса платежеспособный спрос на такие довольно дорогие дома резко сократился. Девелоперы, еще не начавшие работы на новых территориях, стали постепенно возвращаться к мыслям о продажах участков без подряда. Такие шаги могли бы помочь им поддержать денежные потоки доходов на просевшем рынке. Эта тема опять захватила рынок. В результате сейчас опять почти половина предложений – участки без подряда.

Еще проблема для девелопера, который обычно создает для поселка управляющую компанию, – разрешение конфликтов между жителями именно в связи с различными архитектурными проектами и сроками строительства. А возникать они обязательно будут. Жалобы на инсоляцию, ухудшившийся вид из окон, строительный шум по соседству, грязь – все это придется «разруливать» управляющей компании в условиях неравномерной застройки поселка.


Исследование
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Оно содержит информацию как о поселках, где предусмотрены только участки без подряда, так и о поселках со смешанной застройкой, где помимо участков без подряда предлагаются коттеджи, участки с подрядом на строительство или таунхаусы.

Как показывают результаты исследования, многие девелоперы, которые в предыдущие годы активного развития загородного рынка пополнили свой «земельный банк» и на момент кризиса занимались разработкой и реализацией проектов коттеджных поселков, были вынуждены пересмотреть свои планы. Наиболее распространенным выходом в сложившихся условиях стал отказ от возведения домов в пользу предложения участков без подряда (см. статьи «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»).

В итоге число компаний, работающих в этом сегменте, резко возросло. Более того, оно продолжает увеличиваться. Согласно данным www.irn.ru, с 4 квартала 2009 года по 2 квартал текущего года количество операторов рынка участков без подряда выросло на 22% и сегодня составляет 138 компаний.

Вместе с этим увеличилось число поселков, где предлагаются участки без подряда. По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», во 2 квартале 2010 года общее количество таких поселков составило 219. Из них в 113 объектах предусмотрены только участки без подряда, а 106 поселков представляют собой смешанную застройку и предлагают не только участки без подряда, но также коттеджи и участки с подрядом.

Общий объем рынка земли таких поселков во 2 квартале 2010 года составил примерно 5390 га. Средняя площадь индивидуальных земельных участков, предлагающихся на продажу в этих поселках, – около 18,2 соток.


Рисков не избежать, но свести их к минимуму
Сценарий с «обманутыми дачниками», о возможности которого уже предупреждал журнал «Метринфо.Ру»  в статье «Строим загородный дом: используем летний сезон, изучаем новые технологии, внимаем советам экспертов» может возникнуть, если покупатель небрежно относится к проверке участка, который ему предлагают. Советы, которые можно дать, весьма традиционны для любой операции с объектом недвижимости.

Необходимо как можно внимательнее читать предлагаемый договор, обязательно с участием приглашенного юриста. Более того, желательно, чтобы интересы покупателя представлял специалист в области имущественно-земельных отношений, а не, скажем, уголовного права. Особое внимание нужно уделять пунктам, изложенным мелким шрифтом. Следует насторожиться, если текст договора фирма-продавец отказывается дать с собой для подробного ознакомления.

Не надо бояться настаивать на включении в договор пунктов, отсутствие которых почему-либо смущает: покупатель приобретает не турпутевку по стандартному договору, который ради него одного никто не захочет менять. Если возможность изменения условий договора работающий с покупателем менеджер отвергает принципиально, следует добиваться разговора с руководством фирмы.

Кроме того, нужно постараться мысленно понять, где в договоре заложены жесткие гарантии исполнения условий, а где содержатся просто благие обещания и декларации о намерениях, за неисполнение которых фирма не несет никакой ответственности.

И последний, но не по значению совет. Как бы много фотографий и макетов поселка ни показывала фирма, нужно обязательно поехать на место самому (лучше не один раз), и самому посмотреть на проложенные трубы водопровода и газа, провода высоковольтки и т.д. Очень важно увидеть участок (и тем более, дом) в зимний период (подробнее см. статью «Особенности зимних смотрин и покупок загородной недвижимости: видно то, что скрыто» на www.metrinfo.ru).


Перспективы
Формат участков без подряда, судя по всему, на рынке в ближайшем будущем присутствовать будет, считают специалисты портала www.irn.ru. В конце концов, как на рынке розничной торговли крупные ТРЦ с бутиками никогда окончательно не вытеснят дискаунтеры, так и на рынке загородного жилья всегда какую-то долю будут занимать более дешевые, но «урезанные» предложения. Величина этой доли будет зависеть от общего благосостояния и социально-экономического расслоения общества. Чем больше у людей будет возможностей заработать, накопить, прокредитоваться – тем больше будут востребованы предложения «под ключ». Чем меньше у людей будут доходы и занятость на работе, чем больше у них будет времени делать что-то своими руками, – тем ближе им будут голые участки.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
294 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 150 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 304 483
до 6 784 333 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Дмитровская. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! Современные квартиры в готовых домах пл. от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах площадью от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте