Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прежняя рентабельность без повышения цен

Возможна при сокращении срока строительства

Падение цен на квартиры в Москве, которое принес кризис, оказалось наиболее неприятным, конечно же, для застройщиков. У многих из них сократилась рентабельность, возникли проблемы с финансированием и появились кассовые разрывы. Последние полтора года от некоторых из них можно было услышать, что если цены на недвижимость в скором времени не вернутся на докризисный уровень, то строить они вообще перестанут, так как это стало невыгодным. Однако, пока особых предпосылок к серьезному росту стоимости квадратного метра не видно, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили обратить внимание на другой путь, позволяющий заметно повысить рентабельность строительства.

До кризиса, в условиях постоянного роста цен на квартиры, да еще и одновременной доступности дешевых кредитов строить было довольно легко. Рост цен сам по себе окупал проценты по кредитам, поэтому торопиться осваивать площадки под строительство, как и продавать построенное жилье, особой нужды не было. Тогда многие застройщики, напротив, придерживали готовые квартиры, так как цена на них росла быстрее, чем накручивались проценты по кредитам. Соответственно, о скорости оборачиваемости денег можно было не задумываться.

Теперь же ситуация изменилась. Былой покупательский ажиотаж сошел на нет, а продажа квартир в новостройках заметно снизила темп. Как отмечалось в статье «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья», сейчас на рынке мало недорогих квартир, которые бы быстро распродавались. А продажей двух-трех квартир в месяц в дорогом сегменте бизнес на плаву не удержать. Ставки по банковским кредитам по-прежнему высоки, а вот сроки реализации жилья, мало-мальски превышающего ценовой уровень в 120-130 тыс. руб. за кв. м стали существенно длиннее. Поэтому долговые обязательства становятся непосильными для застройщиков и приводят к передаче банкам не только пакетов акций в залог, а и бизнеса целиком.

Например, ВТБ получил осенью 2009 года 50% плюс одну акцию «Дон-строй инвеста» в процессе реструктуризации долга группы компаний (ГК) «Дон-строй» на сумму $500 млн. На «Дон-строй инвест» переведены все жилищные активы «Дон-строя». Теперь завершается передача ВТБ оставшихся 50% минус одна акция этой компании, а также торгового центра «Щука». Общий долг ГК «Дон-строй» перед ВТБ оценивается в $2,7 млрд. Подобные обстоятельства заставляют задуматься над тем, как наращивать рентабельность в условиях сократившегося платежеспособного спроса на жилье и нынешней стоимости квадратного метра.


Цена ниже – прибыль выше
На рентабельность влияют два фактора. Первый, понятно, – разница между себестоимостью и ценой продажи. Но есть и второй: срок, который проходит от начала создания продукта до его продажи. Примечательно, что все прежние годы в строительном и девелоперском бизнесе почти все игроки предпочитали именно повышать цены, а в лучше случае – экономить на затратах, но всегда попустительски относились к соблюдению сроков строительства и реализации проектов, не говоря уже об их сокращении. Но мировая практика говорит об обратном:  во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не 3-5-7 лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу. А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с 5 лет до 3х или 2х, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах.

Пусть, к примеру, конечная стоимость квартиры для потребителя вдвое превосходит ее себестоимость. Уже сам факт подобной накрутки способен возмутить многих граждан. Но если полный цикл строительства жилого комплекса от подготовительных работ до сдачи госкомиссии растягивается, скажем, на 5 лет, то двукратная разница себестоимости и цен продажи дает застройщику только 15% годовых (сложным процентом на 5 лет) – не столь уж заоблачная прибыль. Но если тот же проект реализовать за 3 года, то рентабельность составит почти 30%, а если за два – превысит 40% годовых (сложным процентом).

Пусть с приходом кризиса рыночные цены просели на треть, то есть разница между себестоимостью и ценами продажи составляет теперь не 100%, а 66%. При сокращении сроков реализации проекта с 5 лет до 3х рентабельность застройщика все равно превысит 15% годовых. А если срок сократится до 2х лет – то 30% годовых. Получается, что даже при падении цен на рынке, можно обеспечить прежнюю докризисную доходность не путем попытки снова играть на повышение, а путем сокращения сроков реализации строительных проектов.

Впрочем, говоря о сокращении сроков сразу возникает вопрос: а что мешает все делать быстрее? Как уже не раз отмечалось на www.irn.ru и в профессиональном сообществе, сам процесс строительно-монтажных работ нередко занимает меньше времени, чем все оформительно-согласовательные процедуры, необходимые накануне. И если технологически сильно ускорить сам процесс строительства проблематично, то сократить в разы затраты времени на все бюрократические проволочки, казалось бы, можно и нужно. Поэтому сейчас необходимость сокращения сроков согласования строительных проектов во всех инстанциях и начинает выходить на первый план.


«Окно» и «форточки»
Эта тема муссируется уже давно, и негодование делового сообщества, получившее весомую поддержку СМИ, заставило власти создавать «Службы одного окна», призванные кардинально улучшить ситуацию. Идея в теории хороша, проста и убедительна. Комплект документов, необходимых для получения исходно-разрешительной документации (ИРД) и других административных виз, подается в единую приемную службу «Одного окна». Далее он сам дрейфует по нужным кабинетам, чтобы выплыть в том же окне со всеми необходимыми подписями. На этот процесс чиновникам отводится разумный максимальный срок: в идеале месяц. Сам заявитель в нем как бы и не участвует. Именно «как бы».

Как показывает практика, «единое окно» все равно превращается во множество «форточек». Процесс предварительных согласований до момента подачи полностью подготовленных документов (обычно это называется «консультации», за которыми к чиновникам приходится обращаться не раз и не два) в это окно все равно занимает не менее года. А если попытаться сдать документы без них, то через месяц просто поступит отказ и требования доработать. Различные ведомства часто не могут согласовать свои позиции без участия застройщика – так отзываются о новой системе в большинстве девелоперских компаний.

Чиновникам нужен постоянный диалог с застройщиком, чтобы понять все детали проекта, говорят в одной из крупнейших строительных компаний Москвы. Как должна быть устроена система «одного окна»: вы подали документы, а через месяц получили готовые разрешения. Но этого не происходит: разные инстанции не могут обойтись без пояснений по всем деталям проекта, а для этого необходимо участие застройщика в процессе согласований. «По времени, деньгам, трудозатратам все осталось практически по-прежнему», - сетует строитель.

Винить в этом персонально московские власти не стоит. В регионах дело обстоит точно таким же образом. «В Москве мы только достраиваем начатый проект, поэтому слабо представляем себе, как работает сейчас «единое окно» в Москомархитектуре, - рассказали порталу www.irn.ru в компании «Квартал». – Все наши новые проекты сейчас в разных регионах. Там везде созданы службы «одного окна». Но процесс предварительных согласований до подачи документов занимает тот же год».


Аббревиатуры ночных кошмаров
Несколько по-иному видят ситуацию в «Ведис Групп». Это один из немногих застройщиков, который продолжает начинать новые проекты, в то время как большинство девелоперов размораживают и достраивают старые. В составе этого холдинга есть специальная компания «Терра Аури», специализирующаяся именно на документообороте и уверенная, что в подготовленных ею документах не придраться ни к одной запятой.

«Процедура подачи документов в «Единое окно» всегда чревата для тех, кто не справился с корректным оформлением документов - их могут возвращать на доработку бесконечно. Изменения в основном ударили по тем, у кого в штате нет опытных дотошных делопроизводителей и кто привык сидеть в очередях за консультациями, для нас процедура радикально не осложнилась», - сказал порталу www.irn.ru заместитель генерального директора ЗАО «Терра Аури» Денис Гончарук.

Но и этого оказывается порой недостаточно. Когда исходно-разрешительную документацию заменили на Акт разрешенного использования (АРИ), то уже утвержденные комплекты ИРД продолжали действовать. Теперь же, с отменой АРИ и заменой их на Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) нужно сначала заново утвердить ГПЗУ и только потом возобновлять работы. Понятно, что проекты, которые многие застройщики уже готовы были разморозить, найдя необходимое финансирование, эта ситуация отбрасывает назад минимум на несколько месяцев. В результате готовые к началу работ участки вынуждены простаивать, потому что вся работа по подготовке уже утвержденных АРИ вылетела в трубу, и нужно разрабатывать ГПЗУ, которые по новой отправлять в то же окно.

Одно лечим – другое калечим. Так видятся попытки чиновников совершенствовать работу по ускорению процессов согласований. Эта ситуация напоминает историю 1979 года, когда в преддверии Олимпиады-80 во многих учреждениях срочно вводились современные технологии. В частности, в Верховном Совете СССР было принято решение перевести колоссальную картотеку наградного отдела (где содержались сведения обо всех награжденных орденами и медалями) в электронную базу данных. Западные компьютеры были куплены, и работа началась. Потом выяснилось, что для обслуживания этой базы необходим штат из 90 программистов. С картотекой справлялись три постоянных сотрудницы и две временных пенсионерки…

Если бы система «одного окна» действительно заработала и позволила застройщикам существенно сократить сроки согласований, стало бы лучше всем, считают специалисты аналитического центра www.irn.ru. Застройщики получили бы реальную возможность вернуть прежнюю рентабельность при просевших ценах и разморозить многие «подвисшие» проекты, а чиновники – отрапортовать о большем количестве построенных квадратных метров. Помятуя, что не так давно премьер-министр Владимир Путин ставил задачу ежегодного ввода в России 140 млн. кв. м. жилья, при заметном отставании от этой цифры могут иметь место и соответствующие оргвыводы. А уж как хорошо было бы всем, желающим купить новую квартиру – ждать новостройку не пять лет, а заселиться через год-два.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
686 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте