Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прежняя рентабельность без повышения цен

Возможна при сокращении срока строительства

Падение цен на квартиры в Москве, которое принес кризис, оказалось наиболее неприятным, конечно же, для застройщиков. У многих из них сократилась рентабельность, возникли проблемы с финансированием и появились кассовые разрывы. Последние полтора года от некоторых из них можно было услышать, что если цены на недвижимость в скором времени не вернутся на докризисный уровень, то строить они вообще перестанут, так как это стало невыгодным. Однако, пока особых предпосылок к серьезному росту стоимости квадратного метра не видно, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили обратить внимание на другой путь, позволяющий заметно повысить рентабельность строительства.

До кризиса, в условиях постоянного роста цен на квартиры, да еще и одновременной доступности дешевых кредитов строить было довольно легко. Рост цен сам по себе окупал проценты по кредитам, поэтому торопиться осваивать площадки под строительство, как и продавать построенное жилье, особой нужды не было. Тогда многие застройщики, напротив, придерживали готовые квартиры, так как цена на них росла быстрее, чем накручивались проценты по кредитам. Соответственно, о скорости оборачиваемости денег можно было не задумываться.

Теперь же ситуация изменилась. Былой покупательский ажиотаж сошел на нет, а продажа квартир в новостройках заметно снизила темп. Как отмечалось в статье «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья», сейчас на рынке мало недорогих квартир, которые бы быстро распродавались. А продажей двух-трех квартир в месяц в дорогом сегменте бизнес на плаву не удержать. Ставки по банковским кредитам по-прежнему высоки, а вот сроки реализации жилья, мало-мальски превышающего ценовой уровень в 120-130 тыс. руб. за кв. м стали существенно длиннее. Поэтому долговые обязательства становятся непосильными для застройщиков и приводят к передаче банкам не только пакетов акций в залог, а и бизнеса целиком.

Например, ВТБ получил осенью 2009 года 50% плюс одну акцию «Дон-строй инвеста» в процессе реструктуризации долга группы компаний (ГК) «Дон-строй» на сумму $500 млн. На «Дон-строй инвест» переведены все жилищные активы «Дон-строя». Теперь завершается передача ВТБ оставшихся 50% минус одна акция этой компании, а также торгового центра «Щука». Общий долг ГК «Дон-строй» перед ВТБ оценивается в $2,7 млрд. Подобные обстоятельства заставляют задуматься над тем, как наращивать рентабельность в условиях сократившегося платежеспособного спроса на жилье и нынешней стоимости квадратного метра.


Цена ниже – прибыль выше
На рентабельность влияют два фактора. Первый, понятно, – разница между себестоимостью и ценой продажи. Но есть и второй: срок, который проходит от начала создания продукта до его продажи. Примечательно, что все прежние годы в строительном и девелоперском бизнесе почти все игроки предпочитали именно повышать цены, а в лучше случае – экономить на затратах, но всегда попустительски относились к соблюдению сроков строительства и реализации проектов, не говоря уже об их сокращении. Но мировая практика говорит об обратном:  во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не 3-5-7 лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу. А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с 5 лет до 3х или 2х, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах.

Пусть, к примеру, конечная стоимость квартиры для потребителя вдвое превосходит ее себестоимость. Уже сам факт подобной накрутки способен возмутить многих граждан. Но если полный цикл строительства жилого комплекса от подготовительных работ до сдачи госкомиссии растягивается, скажем, на 5 лет, то двукратная разница себестоимости и цен продажи дает застройщику только 15% годовых (сложным процентом на 5 лет) – не столь уж заоблачная прибыль. Но если тот же проект реализовать за 3 года, то рентабельность составит почти 30%, а если за два – превысит 40% годовых (сложным процентом).

Пусть с приходом кризиса рыночные цены просели на треть, то есть разница между себестоимостью и ценами продажи составляет теперь не 100%, а 66%. При сокращении сроков реализации проекта с 5 лет до 3х рентабельность застройщика все равно превысит 15% годовых. А если срок сократится до 2х лет – то 30% годовых. Получается, что даже при падении цен на рынке, можно обеспечить прежнюю докризисную доходность не путем попытки снова играть на повышение, а путем сокращения сроков реализации строительных проектов.

Впрочем, говоря о сокращении сроков сразу возникает вопрос: а что мешает все делать быстрее? Как уже не раз отмечалось на www.irn.ru и в профессиональном сообществе, сам процесс строительно-монтажных работ нередко занимает меньше времени, чем все оформительно-согласовательные процедуры, необходимые накануне. И если технологически сильно ускорить сам процесс строительства проблематично, то сократить в разы затраты времени на все бюрократические проволочки, казалось бы, можно и нужно. Поэтому сейчас необходимость сокращения сроков согласования строительных проектов во всех инстанциях и начинает выходить на первый план.


«Окно» и «форточки»
Эта тема муссируется уже давно, и негодование делового сообщества, получившее весомую поддержку СМИ, заставило власти создавать «Службы одного окна», призванные кардинально улучшить ситуацию. Идея в теории хороша, проста и убедительна. Комплект документов, необходимых для получения исходно-разрешительной документации (ИРД) и других административных виз, подается в единую приемную службу «Одного окна». Далее он сам дрейфует по нужным кабинетам, чтобы выплыть в том же окне со всеми необходимыми подписями. На этот процесс чиновникам отводится разумный максимальный срок: в идеале месяц. Сам заявитель в нем как бы и не участвует. Именно «как бы».

Как показывает практика, «единое окно» все равно превращается во множество «форточек». Процесс предварительных согласований до момента подачи полностью подготовленных документов (обычно это называется «консультации», за которыми к чиновникам приходится обращаться не раз и не два) в это окно все равно занимает не менее года. А если попытаться сдать документы без них, то через месяц просто поступит отказ и требования доработать. Различные ведомства часто не могут согласовать свои позиции без участия застройщика – так отзываются о новой системе в большинстве девелоперских компаний.

Чиновникам нужен постоянный диалог с застройщиком, чтобы понять все детали проекта, говорят в одной из крупнейших строительных компаний Москвы. Как должна быть устроена система «одного окна»: вы подали документы, а через месяц получили готовые разрешения. Но этого не происходит: разные инстанции не могут обойтись без пояснений по всем деталям проекта, а для этого необходимо участие застройщика в процессе согласований. «По времени, деньгам, трудозатратам все осталось практически по-прежнему», - сетует строитель.

Винить в этом персонально московские власти не стоит. В регионах дело обстоит точно таким же образом. «В Москве мы только достраиваем начатый проект, поэтому слабо представляем себе, как работает сейчас «единое окно» в Москомархитектуре, - рассказали порталу www.irn.ru в компании «Квартал». – Все наши новые проекты сейчас в разных регионах. Там везде созданы службы «одного окна». Но процесс предварительных согласований до подачи документов занимает тот же год».


Аббревиатуры ночных кошмаров
Несколько по-иному видят ситуацию в «Ведис Групп». Это один из немногих застройщиков, который продолжает начинать новые проекты, в то время как большинство девелоперов размораживают и достраивают старые. В составе этого холдинга есть специальная компания «Терра Аури», специализирующаяся именно на документообороте и уверенная, что в подготовленных ею документах не придраться ни к одной запятой.

«Процедура подачи документов в «Единое окно» всегда чревата для тех, кто не справился с корректным оформлением документов - их могут возвращать на доработку бесконечно. Изменения в основном ударили по тем, у кого в штате нет опытных дотошных делопроизводителей и кто привык сидеть в очередях за консультациями, для нас процедура радикально не осложнилась», - сказал порталу www.irn.ru заместитель генерального директора ЗАО «Терра Аури» Денис Гончарук.

Но и этого оказывается порой недостаточно. Когда исходно-разрешительную документацию заменили на Акт разрешенного использования (АРИ), то уже утвержденные комплекты ИРД продолжали действовать. Теперь же, с отменой АРИ и заменой их на Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) нужно сначала заново утвердить ГПЗУ и только потом возобновлять работы. Понятно, что проекты, которые многие застройщики уже готовы были разморозить, найдя необходимое финансирование, эта ситуация отбрасывает назад минимум на несколько месяцев. В результате готовые к началу работ участки вынуждены простаивать, потому что вся работа по подготовке уже утвержденных АРИ вылетела в трубу, и нужно разрабатывать ГПЗУ, которые по новой отправлять в то же окно.

Одно лечим – другое калечим. Так видятся попытки чиновников совершенствовать работу по ускорению процессов согласований. Эта ситуация напоминает историю 1979 года, когда в преддверии Олимпиады-80 во многих учреждениях срочно вводились современные технологии. В частности, в Верховном Совете СССР было принято решение перевести колоссальную картотеку наградного отдела (где содержались сведения обо всех награжденных орденами и медалями) в электронную базу данных. Западные компьютеры были куплены, и работа началась. Потом выяснилось, что для обслуживания этой базы необходим штат из 90 программистов. С картотекой справлялись три постоянных сотрудницы и две временных пенсионерки…

Если бы система «одного окна» действительно заработала и позволила застройщикам существенно сократить сроки согласований, стало бы лучше всем, считают специалисты аналитического центра www.irn.ru. Застройщики получили бы реальную возможность вернуть прежнюю рентабельность при просевших ценах и разморозить многие «подвисшие» проекты, а чиновники – отрапортовать о большем количестве построенных квадратных метров. Помятуя, что не так давно премьер-министр Владимир Путин ставил задачу ежегодного ввода в России 140 млн. кв. м. жилья, при заметном отставании от этой цифры могут иметь место и соответствующие оргвыводы. А уж как хорошо было бы всем, желающим купить новую квартиру – ждать новостройку не пять лет, а заселиться через год-два.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
696 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 071 000
до 39 027 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 9 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте