Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Торговые центры Москвы: худшие времена позади

Обзор рынка торгово-развлекательной недвижимости за I квартал 2010 года

Минувший год для московского рынка торгово-развлекательной недвижимости ознаменовался рекордным объемом новых площадей – свыше  1 млн. кв.м. Крупнейшими «открытиями» стали ТРЦ «Золотой Вавилон–Ростокино», «Город», «Филион», «Метрополис», чей ввод  в эксплуатацию был  перенесен с 2008 на 2009 год. Это явление вкупе с низким спросом со стороны ритейлеров привело к тому, что в конце 2009 года уровень вакантных площадей находился по некоторым данным на рекордно высоком уровне 16%. Новые объекты повсеместно начинали функционировать с торговыми галереями, заполненными примерно наполовину.

Средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился к концу 2009 года на 15%-30% в сравнении с пиковыми значениями середины 2008 г. Самая значительная коррекция коммерческих условий – на 40%-60% – была отмечена в формате street retail, особенно это коснулось наиболее дорогих - центральных торговых коридоров Москвы (Тверская, Старый Арбат, Новый Арбат, Петровка и Кузнецкий мост). При этом объемы новых реально строящихся торговых площадей сокращались. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил разобраться, в какой ситуации находится московский рынок торгово-развлекательной недвижимости в настоящее время и каковы его ближайшие перспективы.


Что нового

Текущее состояние рынка торговой недвижимости во многом походит на офисы в Москве и коротко его можно охарактеризовать следующим образом: на сегодняшний день построено площадей с избытком, но продолжают строиться новые. О том, что рынок коммерческой недвижимости насыщен и это ведет к снижению арендных ставок, www.irn.ru уже писал в статье «Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры». В течение первого квартала 2010 года московский рынок торговой недвижимости пополнился еще двумя новыми объектами: в начале марта открылась вторая очередь специализированного торгового комплекса «Твой Дом» на 66-м км МКАД (общая площадь 57 тыс. кв.м, торговая площадь – 26 тыс. кв.м), в конце марта – первая очередь торгового центра «Речной» на Фестивальной улице (общая площадь введенной в эксплуатацию части составляет 26 тыс. кв.м, торговая площадь – 18,2 тыс. кв.м).

Таким образом, совокупное предложение в сегменте торговых площадей Москвы на конец I квартала составило порядка 3,2 млн. кв.м. арендопригодной площади (операторы рынка традиционно включают сюда как качественные торговые объекты на территории Москвы, так и крупные объекты за МКАД, ориентированные в первую очередь на жителей Москвы, такие как «МЕГА», XL и т.п. – всего свыше 100 объектов).

Пытаясь определить, много это или мало, эксперты традиционно апеллируют к такому показателю, как обеспеченность населения торговыми площадями на душу населения. В настоящее время она составляет порядка 308 кв.м. на 1 000 человек в Москве. В Европе этот показатель находится на уровне 600-800 кв.м, считают в компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis. «Это не значит, что у нас мало торговли, - объясняет специалист отдела исследований компании Андрей Сурков, - просто у нас распространены отличные от Европы форматы, например, рынки, при этом не хватает нормальных качественных площадей, что является определенным показателем уровня жизни».

Однако, как отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» уже в августе 2008 года в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации», определять потребности российских граждан в торговых площадях следует с некоторой скидкой на отечественный менталитет и иные потребительские привычки. О том, что у нас на рынках отовариваются не только малообеспеченные люди, но и граждане со средними доходами, и что торговые центры пока не стали полноценной заменой рынкам, отмечалось в заметке «Могут ли торговые центры полностью заменить рынки?».

Впрочем, несмотря на то, что в последние годы торговые центры Москвы демонстрирует схожую динамику с офисным рынком, по мнению www.irn.ru уместно провести аналогии и с жильем. Так же, как и квартиры в Москве, торговля требуется людям для удовлетворения базовых потребностей и остается нужной даже в кризис. И так же, как и в сегменте жилой недвижимости, здесь ощущается дефицит доступных и экономичных форматов – магазинов шаговой доступности, торговых дискаунтеров, современных помещений эконом-класса и т.п. Дорогие помпезные торговые центры не могут заменить торговли в эконом-классе, которая в кризис оказывается наиболее востребованной у широких слоев населения.

Операторы рынка подтверждают эту точку зрения. Как говорят в GWA Sawyer, сейчас «на фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте «нижний средний» (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок)». В компании также отмечают рост популярности формата «магазинов у дома» и сообщают о заинтересованности в данном формате компании Х5 Retail Group. 

«Ашан» продолжает развивать новые бренды «Атак» и «Ашан Сити», а также «Радуга». Castorama планирует открывать в 2010 г. магазины, площадью 60% от обычной, число наименований товаров при этом останется прежним — 35 тыс.  Metro Cash & Carry в 2009 г. запустила проект под названием «Школа торговли», который планирует активно развивать в текущем году. В рамках этого проекта Metro помогает модернизировать малые продуктовые магазины - не более 100 кв. м. Decathlon откроет дискаунтер маленького размера под брендом Koodza, аптечная сеть «Ригла» и сеть детских товаров также планируют запускать дисконтные магазины.


Почувствуйте разницу

У сегмента торговых помещений есть и еще одно сходство с рынком жилой недвижимости: на обоих из них кризис только усилил дифференциацию объектов. Как неоднократно отмечали аналитики IRN.RU, наиболее достойные и удачные из них оказались востребованы, а объекты с недостатками и всевозможные «псевдо», не отвечающие реально своему позиционированию – просели по ценам и по спросу. Так, по словам директора департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, в такие ТРЦ, как «Европейский», «Атриум», «Метрополис» стоит очередь из арендаторов, и ставки аренды здесь не будут падать, в то время как в менее удачных объектах наблюдается дефицит спроса и цены на недвижимость по-прежнему могут снижаться. «В некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью, ожидается послабление условий аренды, - вторят коллеге в GWA Sawyer, - поэтому несмотря на небольшой рост ставок в качественных и знаковых объектах можно ожидать, что в целом во II квартале 2010 г. среднерыночные коммерческие условия останутся неизменными».

Как и в офисном сегменте, в сегменте торгово-развлекательной недвижимости ставки аренды непосредственно связаны с общей заполненностью площадей. Как утверждают в Cushman & Wakefield, постепенно предложение вакантных площадей в торговых центрах сокращается. В ТРЦ с продуманной концепцией и высокой проходимостью свободных площадей практически нет, а в целом по Москве их доля составляет порядка 3%. По оценке Knight Frank, эта цифра больше - на уровне 9%, однако в компании также отмечают, что «заполняемость торговых центров зависит не столько от кризисных факторов, сколько от фундаментальных особенностей проектов и их качественных характеристик». 

К концу года в связи с большим объемом введенных торговых площадей доля вакантных помещений может увеличиться еще на 1,5-2%. «Прогнозируется, что в 2010 году новые торговые центры Москвы будут выходить на рынок заполненными лишь на 40%-60%, а оставшиеся вакантные помещения будут реализовываться в течение 6-12 месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой станет пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. Несмотря на сохранение высокого уровня спроса в отношении новых качественных объектов, с удачным местоположением и концепцией - ТРЦ Mall of Russia, ТРЦ «Гагаринский», «Галерея «Москва», вакантность торговых площадей на момент открытия в подобных объектах, скорее всего, будет выше среднерыночного показателя – порядка 11%», - считают в Knight Frank.


Тенденции

По данным большинства операторов рынка, в I квартале 2010 г. существенных изменений арендных ставок не произошло, что можно рассматривать как показатель окончательной стабилизации этого сегмента. Впрочем, по мнению аналитического центра www.irn.ru, предпосылок для их роста в ближайшей перспективе также нет. Скорее всего, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться «топтание на месте», хотя не исключена возможность дополнительной небольшой коррекции в сторону снижения, по крайней мере, по отдельным объектам. Дело в том, что до конца текущего года в московском регионе анонсировано открытие еще порядка 15 торгово-развлекательных объектов, арендопригодная площадь которых составит свыше 660 тыс. кв.м, а общая – более 1,4 млн. кв.м, что, скорее всего, вновь увеличит уровень вакантных площадей столичных ТРЦ. Так, уже во II квартале ожидается открытие ТЦ «Вегас», 24-й км МКАД (торговая площадь – 124 тыс.кв.м, общая – 390 тыс.кв.м,), ТЦ «Вива» в Северном Бутово (торговая площадь свыше 22 тыс.кв.м, общая – порядка 32 тыс.кв.м,), ТЦ «Рио» в г.Реутов, 2-й км МКАД (торговая площадь – порядка 85 тыс. кв.м, общая – 175  тыс.кв.м).

С другой стороны, поводов для большого пессимизма и обрушения ставок в сегменте ТРЦ сейчас уже также нет. Отчасти цены на торговую недвижимость сдерживает то, что Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Несколько международных игроков анонсировали свои планы возвращения на российский рынок, например американская сеть кофеен Dunkin' Donuts и британская сеть универмагов Debenhams. На российский рынок вышел японский одежный ритейлер Uniqlo, который открыл свой первый магазин в торговом центре «Атриум».

Кроме того, торговая недвижимость как никакой другой формат позволяет применять различные гибкие решения, позволяющие заполнять помещения без ущерба для сторон. Так, в Penny Lane Realty приводят несколько кейсов. Например, в одном случае якорный арендатор, занимающий 4 тыс. кв.м в торговом центре в целях оптимизации бизнеса решил сократить площадь до 2,2 тыс. кв.м, но получил отказ от собственника. Тогда была применена технология shop-and-shop, согласно которой на освободившуюся площадь был привлечен субарендатор с линейкой товаров, не прямо конкурирующих, а дополнивших ассортимент якорного арендатора.

В другом случае в открывшемся торговом центре вместо продуктового супермаркета, который должен был по плану стать якорным арендатором, но отказался от размещения, на предназначавшейся для него площади разместили частных предпринимателей с сельскохозяйственного рынка. Собственник дополнительно изготовил торговые ряды, причем, по словам Алексея Могилы, все организовано предельно культурно и эстетично: покупатель заходит в магазин, берет тележку, но проходит не через привычные ряды супермаркета, а вдоль прилавков, за которыми стоят продавцы различных продуктов. При этом собственник, как и хотел, сохранил первоначальную концепцию объекта и получил главного арендатора - одно юридическое лицо, которое сдает площади частным предпринимателям в субаренду. В итоге доходность переоборудованного ТЦ оказалась в два раза выше, чем у обычного супермаркета. Кстати, по мнению www.irn.ru этот пример еще раз подтверждает, что формат рынка в более цивилизованном его проявлении будет еще долго востребован у россиян.

Как полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в отличие от рынка офисов, рынок торгово-развлекательных центров оказался в кризис, все-таки, в более выигрышном положении. Как и жилье, торговые форматы, особенно близкие к народу, все равно оказываются востребованными даже, несмотря на экономическую ситуацию, так как связаны с удовлетворением базовых потребностей людей. Граждане ежедневно нуждаются в продуктах питания, а также в одежде и других товарах повседневного спроса, как и в крыше над головой, в отличие от бизнеса, потребность которого в расширении офисного пространства может не восстановиться еще довольно долго. Но, как и в жилой недвижимости, на рынке торгово-развлекательных центров с приходом кризиса на первое место выходит либо приемлемая цена, либо грамотная и эффективная организация торгового пространства, а еще лучше, когда присутствует и то, и другое.


Диапазон цен в ТРЦ в зависимости от типа арендаторов по данным различных операторов


Тип предлагаемых помещений Диапазон ставок аренды у.е./кв.м в год
  Penny Lane Realty Knight Frank GWA Sawyer
  Формат Средняя площадь, кв.м Диапазон ставок
Якорные 110-320 50-280 Гипермаркет продуктов питания 5 000 – 10 000 100- 120
Гипермаркет DIY 8 000 – 15 000 110-140
Супермаркет продуктов питания 1 000 – 2 500 300-400
Супермаркет электроники и бытовой техники 2 000 – 5 000 350-500
Универмаг одежды 2 000 – 5 000 200-500
Развлекательный центр, кинотеатр 1 500 – 6 000 120-150
Мини-якорные 500-800 250-800      
Неякорные
(помещения торговой
галереи)
120 – 1 200 350 – 2 500 Оператор зоны food court 80-150 700- 1 000
Оператор торговой галереи 400 –1 500 480-1 500
Оператор торговой галереи 150 - 250 900- 1 200
Оператор торговой галереи 80 - 120 1 200 – 2 000
Оператор торговой галереи 40 - 80 2 000 – 3 000
Оператор торговой галереи 10 - 30 2 500 - 4 500
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
600 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 030 400
до 25 845 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные апартаменты Площади : 52 - 172 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Новые студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте