Торговые центры Москвы: худшие времена позади

Минувший год для московского рынка торгово-развлекательной недвижимости ознаменовался рекордным объемом новых площадей – свыше  1 млн. кв.м. Крупнейшими «открытиями» стали ТРЦ «Золотой Вавилон–Ростокино», «Город», «Филион», «Метрополис», чей ввод  в эксплуатацию был  перенесен с 2008 на 2009 год. Это явление вкупе с низким спросом со стороны ритейлеров привело к тому, что в конце 2009 года уровень вакантных площадей находился по некоторым данным на рекордно высоком уровне 16%. Новые объекты повсеместно начинали функционировать с торговыми галереями, заполненными примерно наполовину.

Средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился к концу 2009 года на 15%-30% в сравнении с пиковыми значениями середины 2008 г. Самая значительная коррекция коммерческих условий – на 40%-60% – была отмечена в формате street retail, особенно это коснулось наиболее дорогих - центральных торговых коридоров Москвы (Тверская, Старый Арбат, Новый Арбат, Петровка и Кузнецкий мост). При этом объемы новых реально строящихся торговых площадей сокращались. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил разобраться, в какой ситуации находится московский рынок торгово-развлекательной недвижимости в настоящее время и каковы его ближайшие перспективы.

Что нового
Текущее состояние рынка торговой недвижимости во многом походит на офисы в Москве и коротко его можно охарактеризовать следующим образом: на сегодняшний день построено площадей с избытком, но продолжают строиться новые. О том, что рынок коммерческой недвижимости насыщен и это ведет к снижению арендных ставок, www.irn.ru уже писал в статье «Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры». В течение первого квартала 2010 года московский рынок торговой недвижимости пополнился еще двумя новыми объектами: в начале марта открылась вторая очередь специализированного торгового комплекса «Твой Дом» на 66-м км МКАД (общая площадь 57 тыс. кв.м, торговая площадь – 26 тыс. кв.м), в конце марта – первая очередь торгового центра «Речной» на Фестивальной улице (общая площадь введенной в эксплуатацию части составляет 26 тыс. кв.м, торговая площадь – 18,2 тыс. кв.м).

Таким образом, совокупное предложение в сегменте торговых площадей Москвы на конец I квартала составило порядка 3,2 млн. кв.м. арендопригодной площади (операторы рынка традиционно включают сюда как качественные торговые объекты на территории Москвы, так и крупные объекты за МКАД, ориентированные в первую очередь на жителей Москвы, такие как «МЕГА», XL и т.п. – всего свыше 100 объектов).

Пытаясь определить, много это или мало, эксперты традиционно апеллируют к такому показателю, как обеспеченность населения торговыми площадями на душу населения. В настоящее время она составляет порядка 308 кв.м. на 1 000 человек в Москве. В Европе этот показатель находится на уровне 600-800 кв.м, считают в компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis. «Это не значит, что у нас мало торговли, - объясняет специалист отдела исследований компании Андрей Сурков, - просто у нас распространены отличные от Европы форматы, например, рынки, при этом не хватает нормальных качественных площадей, что является определенным показателем уровня жизни».

Реклама

Level Мичуринский

Скидки до -25%! Квартиры в престижном районе в 10 минутах пешком от м. "Мичуринский проспект".

Застройщик: ООО СЗ БазисИнвест. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Однако, как отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» уже в августе 2008 года в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации», определять потребности российских граждан в торговых площадях следует с некоторой скидкой на отечественный менталитет и иные потребительские привычки. О том, что у нас на рынках отовариваются не только малообеспеченные люди, но и граждане со средними доходами, и что торговые центры пока не стали полноценной заменой рынкам, отмечалось в заметке «Могут ли торговые центры полностью заменить рынки?».

Впрочем, несмотря на то, что в последние годы торговые центры Москвы демонстрирует схожую динамику с офисным рынком, по мнению www.irn.ru уместно провести аналогии и с жильем. Так же, как и квартиры в Москве, торговля требуется людям для удовлетворения базовых потребностей и остается нужной даже в кризис. И так же, как и в сегменте жилой недвижимости, здесь ощущается дефицит доступных и экономичных форматов – магазинов шаговой доступности, торговых дискаунтеров, современных помещений эконом-класса и т.п. Дорогие помпезные торговые центры не могут заменить торговли в эконом-классе, которая в кризис оказывается наиболее востребованной у широких слоев населения.

Операторы рынка подтверждают эту точку зрения. Как говорят в GWA Sawyer, сейчас «на фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте «нижний средний» (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок)». В компании также отмечают рост популярности формата «магазинов у дома» и сообщают о заинтересованности в данном формате компании Х5 Retail Group. 

«Ашан» продолжает развивать новые бренды «Атак» и «Ашан Сити», а также «Радуга». Castorama планирует открывать в 2010 г. магазины, площадью 60% от обычной, число наименований товаров при этом останется прежним — 35 тыс.  Metro Cash & Carry в 2009 г. запустила проект под названием «Школа торговли», который планирует активно развивать в текущем году. В рамках этого проекта Metro помогает модернизировать малые продуктовые магазины - не более 100 кв. м. Decathlon откроет дискаунтер маленького размера под брендом Koodza, аптечная сеть «Ригла» и сеть детских товаров также планируют запускать дисконтные магазины.

Почувствуйте разницу
У сегмента торговых помещений есть и еще одно сходство с рынком жилой недвижимости: на обоих из них кризис только усилил дифференциацию объектов. Как неоднократно отмечали аналитики IRN.RU, наиболее достойные и удачные из них оказались востребованы, а объекты с недостатками и всевозможные «псевдо», не отвечающие реально своему позиционированию – просели по ценам и по спросу. Так, по словам директора департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, в такие ТРЦ, как «Европейский», «Атриум», «Метрополис» стоит очередь из арендаторов, и ставки аренды здесь не будут падать, в то время как в менее удачных объектах наблюдается дефицит спроса и цены на недвижимость по-прежнему могут снижаться. «В некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью, ожидается послабление условий аренды, - вторят коллеге в GWA Sawyer, - поэтому несмотря на небольшой рост ставок в качественных и знаковых объектах можно ожидать, что в целом во II квартале 2010 г. среднерыночные коммерческие условия останутся неизменными».

Как и в офисном сегменте, в сегменте торгово-развлекательной недвижимости ставки аренды непосредственно связаны с общей заполненностью площадей. Как утверждают в Cushman & Wakefield, постепенно предложение вакантных площадей в торговых центрах сокращается. В ТРЦ с продуманной концепцией и высокой проходимостью свободных площадей практически нет, а в целом по Москве их доля составляет порядка 3%. По оценке Knight Frank, эта цифра больше - на уровне 9%, однако в компании также отмечают, что «заполняемость торговых центров зависит не столько от кризисных факторов, сколько от фундаментальных особенностей проектов и их качественных характеристик». 

К концу года в связи с большим объемом введенных торговых площадей доля вакантных помещений может увеличиться еще на 1,5-2%. «Прогнозируется, что в 2010 году новые торговые центры Москвы будут выходить на рынок заполненными лишь на 40%-60%, а оставшиеся вакантные помещения будут реализовываться в течение 6-12 месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой станет пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. Несмотря на сохранение высокого уровня спроса в отношении новых качественных объектов, с удачным местоположением и концепцией - ТРЦ Mall of Russia, ТРЦ «Гагаринский», «Галерея «Москва», вакантность торговых площадей на момент открытия в подобных объектах, скорее всего, будет выше среднерыночного показателя – порядка 11%», - считают в Knight Frank.

Тенденции
По данным большинства операторов рынка, в I квартале 2010 г. существенных изменений арендных ставок не произошло, что можно рассматривать как показатель окончательной стабилизации этого сегмента. Впрочем, по мнению аналитического центра www.irn.ru, предпосылок для их роста в ближайшей перспективе также нет. Скорее всего, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться «топтание на месте», хотя не исключена возможность дополнительной небольшой коррекции в сторону снижения, по крайней мере, по отдельным объектам. Дело в том, что до конца текущего года в московском регионе анонсировано открытие еще порядка 15 торгово-развлекательных объектов, арендопригодная площадь которых составит свыше 660 тыс. кв.м, а общая – более 1,4 млн. кв.м, что, скорее всего, вновь увеличит уровень вакантных площадей столичных ТРЦ. Так, уже во II квартале ожидается открытие ТЦ «Вегас», 24-й км МКАД (торговая площадь – 124 тыс.кв.м, общая – 390 тыс.кв.м,), ТЦ «Вива» в Северном Бутово (торговая площадь свыше 22 тыс.кв.м, общая – порядка 32 тыс.кв.м,), ТЦ «Рио» в г.Реутов, 2-й км МКАД (торговая площадь – порядка 85 тыс. кв.м, общая – 175  тыс.кв.м).

С другой стороны, поводов для большого пессимизма и обрушения ставок в сегменте ТРЦ сейчас уже также нет. Отчасти цены на торговую недвижимость сдерживает то, что Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Несколько международных игроков анонсировали свои планы возвращения на российский рынок, например американская сеть кофеен Dunkin' Donuts и британская сеть универмагов Debenhams. На российский рынок вышел японский одежный ритейлер Uniqlo, который открыл свой первый магазин в торговом центре «Атриум».

Кроме того, торговая недвижимость как никакой другой формат позволяет применять различные гибкие решения, позволяющие заполнять помещения без ущерба для сторон. Так, в Penny Lane Realty приводят несколько кейсов. Например, в одном случае якорный арендатор, занимающий 4 тыс. кв.м в торговом центре в целях оптимизации бизнеса решил сократить площадь до 2,2 тыс. кв.м, но получил отказ от собственника. Тогда была применена технология shop-and-shop, согласно которой на освободившуюся площадь был привлечен субарендатор с линейкой товаров, не прямо конкурирующих, а дополнивших ассортимент якорного арендатора.

В другом случае в открывшемся торговом центре вместо продуктового супермаркета, который должен был по плану стать якорным арендатором, но отказался от размещения, на предназначавшейся для него площади разместили частных предпринимателей с сельскохозяйственного рынка. Собственник дополнительно изготовил торговые ряды, причем, по словам Алексея Могилы, все организовано предельно культурно и эстетично: покупатель заходит в магазин, берет тележку, но проходит не через привычные ряды супермаркета, а вдоль прилавков, за которыми стоят продавцы различных продуктов. При этом собственник, как и хотел, сохранил первоначальную концепцию объекта и получил главного арендатора - одно юридическое лицо, которое сдает площади частным предпринимателям в субаренду. В итоге доходность переоборудованного ТЦ оказалась в два раза выше, чем у обычного супермаркета. Кстати, по мнению www.irn.ru этот пример еще раз подтверждает, что формат рынка в более цивилизованном его проявлении будет еще долго востребован у россиян.

Как полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в отличие от рынка офисов, рынок торгово-развлекательных центров оказался в кризис, все-таки, в более выигрышном положении. Как и жилье, торговые форматы, особенно близкие к народу, все равно оказываются востребованными даже, несмотря на экономическую ситуацию, так как связаны с удовлетворением базовых потребностей людей. Граждане ежедневно нуждаются в продуктах питания, а также в одежде и других товарах повседневного спроса, как и в крыше над головой, в отличие от бизнеса, потребность которого в расширении офисного пространства может не восстановиться еще довольно долго. Но, как и в жилой недвижимости, на рынке торгово-развлекательных центров с приходом кризиса на первое место выходит либо приемлемая цена, либо грамотная и эффективная организация торгового пространства, а еще лучше, когда присутствует и то, и другое.

Диапазон цен в ТРЦ в зависимости от типа арендаторов по данным различных операторов