Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов

Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко, сделанного на круглом столе 16.04.10

Как показывает практика, история время от времени повторяется, и мы можем извлечь немало пользы, принимая во внимание прежний опыт. Если применить этот принцип к российскому и московскому рынку недвижимости, то, оказывается, что, несмотря на его относительную «молодость», похожего в том, что было ранее, и в том, что происходит сейчас, немало. Так, еще в апреле 2008 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью под названием «Кризис 1998 года может вернуться». Ее суть сводится к тому, что периоды 1991-1998 и 2001-2008 годов на рынке недвижимости оказываются довольно похожими, а значит, для полноты аналогии, к концу лета – началу осени 2008 года вполне может иметь место кризис, аналогичный дефолту 1998 года. В июне 2008 года эту статью опубликовала газета «Ведомости» под заголовком «Формула кризиса: 7×7», а спустя всего несколько месяцев новый кризис из гипотетического превратился в реальный. И на этом история аналогий только началась…


Сходство сценариев
Сейчас, спустя более полутора лет после начала финансового кризиса 2008 года, динамика рынка недвижимости по-прежнему оказывается очень схожей с динамикой аналогичных 1998-2000 годов. Ниже на графике представлен индекс цен на квартиры в Москве ($/кв.м.), еженедельно рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru:

Недвижимость

Чтобы сравнение периодов 1998-2000 и 2008-2010 годов было более наглядным, далее приведен этот же график, но только в относительных единицах, а за 1 в первом случае выбран август 1998 года, а во втором – август 2008:

Недвижимость

Несмотря на разную «природу» дефолта 1998 года и финансового кризиса 2008 года, динамика цен на недвижимость в обоих случаях оказалась на удивление схожей. Так, в обоих случаях в течение примерно года с начала кризиса падение стоимости квадратного метра составило в среднем 30%-35%, после чего наступила стабилизация. Справедливости ради отметим, что незначительные отличия обуславливают курсы валют: так в 1999-2002 годах курс доллара продолжал систематически расти, что притормозило отскок долларовых цен на жилье, а в 2009-2010 годах доллар слабел, что и привело к появлению незначительного положительного тренда уже с осени 2009 года. Но эти детали не меняют сути – кривые 1998-2000 и 2008-2010 годов фактически «оплетают» друг друга.

На основе схожести реакции рынка недвижимости на эти кризисы вполне естественно было бы предположить, что сценарий 1998-2002 годов может полностью повториться в 2008-2012 годах. Если отталкиваться от этой гипотезы, то цены на жилье должны были бы вернуться на докризисный уровень – чуть более $6 тыс. за кв.м по индексу ИРН – где-то к осени 2012 года, аналогично тому, как после дефолта 1998 года стоимость столичных квартир полностью отыграла потери к осени 2002 года. Порой из уст участников рынка недвижимости звучат и более оптимистичные прогнозы относительно того, что это произойдет уже ближайшей осенью или в течение 2011 года.

Оптимистичный взгляд на перспективы рынка – это хорошо, но давайте посмотрим к каким нелепым результатам может привести неуемный оптимизм. Поверив безоговорочно в полную схожесть поведения рынка недвижимости в 2008-2012 и 1998-2002 годах, ничто не мешает вооружиться идеей, что и более продолжительный период 2008-2018 годов вполне может оказаться аналогичным периоду 1998-2008 годов. То есть, вернувшись в 2012 году к докризисному уровню чуть более $6 тыс. за кв.м, цены на недвижимость и далее пойдут вверх, как было в 2003-2008 годах. Если развить эту мысль до конца, то подобные фантазии приведут нас к тому, что средняя стоимость жилья в Москве должна будет:

  • к 2014 году превысить докризисный уровень еще вдвое, то есть составить примерно $12,5 тыс. за кв.м;
  • к 2016 году превысить докризисный уровень в 4 раза, то есть составить примерно $25 тыс. за кв.м;
  • к 2018 году достичь нового максимума порядка $40 тыс. за кв.м

Не напоминает ли подобный рост график Лени Голубкова из приснопамятной рекламы МММ начала 90-х? Но стоит вспомнить, что еще совсем недавно, в 2007 году, некоторые старожилы рынка недвижимости на полном серьезе прогнозировали средний уровень цен на московское жилье к 2009 году на уровне $9-10 тыс. за кв.м, а к 2012 году – ближе к $20-25 тыс. И стоит сейчас на рынке устояться пусть даже незначительному восходящему тренду, как любители теории экономических циклов и математических моделей наверняка начнут публиковать прогнозы подобного рода.

Впрочем, нереальность приведенных выше цифр заставляет задуматься, что схожести прежней и нынешней динамики цен на недвижимость, видимо, подходит конец и тому есть немало объективных причин. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», несмотря на очень схожую реакцию рынка на кризисы 1998 и 2008 года, период восстановления цен, как и дальнейшая динамика стоимости квадратного метра, будут различными. В отношении рынка недвижимости между периодами 1998-2002 и 2008-2012 годов существует немало различий, а между периодами 1998-2008 и 2008-2018 годов – еще больше.


Различие сценариев
Первое важное различие – это уровень цен на недвижимость в абсолютных цифрах. Так, в 2000 году цены на квартиры в Москве были примерно в 6 раз ниже, чем сейчас: в среднем $700 за кв.м против $4,3 тыс. (по индексу ИРН). При этом зарплаты с того момента выросли, по разным оценкам, примерно в три раза (то есть раза в два меньше, чем цены на жилье). В 2000 году стоимость жилья в Московском регионе в разы уступала мировым аналогам. Вспомним, что тогда однокомнатная квартира стоила дешевле средней иномарки – самое скромное жилье в новостройках за МКАД обошлось бы примерно в $16-20 тыс., типовая квартира в спальном районе стоила порядка $25 тыс. Сейчас жилье в Москве нередко оказывается дороже, чем аналогичная недвижимость за рубежом, хотя обычно уступает ей по качеству.

Второе принципиальное различие связано с серьезными переменами в ипотечном кредитовании. В начале «нулевых» ипотека только зарождалась. Ее стремительный приход на рынок недвижимости и излишняя либерализация (получить кредит могли почти все, нередко - под «липовые» справки о несуществующих доходах, с нулевым или минимальным начальным взносом и т.д.) во многом спровоцировали аномальный рост цен 2005-2008 годов. Портал www.irn.ru писал об этом в материале «Ипотека не влияет на доступность жилья». С приходом кризиса отношение к ипотеке кардинально изменилось. В нынешних условиях требования банков к заемщикам стали жесткими, а сами заемщики теперь уже вряд ли бездумно полезут в долги, как это нередко случалось ранее.

А значит, не бездумная, а осмысленная ипотека будет способствовать не росту цен, а скорее, наоборот, сдерживать их. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор, при определенном уровне дохода основной массы населения (или среднего класса), разумной величине начального взноса (в идеале 30%, но вряд ли менее 20%), разумном сроке кредитования (порядка 15-20 лет) получается довольно ограниченный бюджет, в рамках которого ипотечный покупатель может купить квартиру. И даже снижение ипотечной ставки не так сильно влияет на величину этого бюджета, как отмечалось в статье «Главный критерий доступности ипотеки». А значит, если цены на недвижимость подрастут выше данного бюджета, то основная масса покупателей окажется отрезанной от рынка, и наступит стагнация рынка с коррекцией цен назад.

Третье различие – снижение инвестиционной привлекательности жилья. Инвестиции в недвижимость как в низколиквидный товар традиционно отличаются невысокими рисками, но и ограниченной доходностью, а также носят долгосрочный характер. Однако аномально высокие темпы роста цен на квадратные метры с 2005 по 2008 годы привели в недвижимость немало спекулятивных инвесторов, а также спровоцировали на эту деятельность ряд профессиональных участников рынка (застройщиков, риелторов). В итоге если в 2000 году объем инвестиционного жилья в столице был минимален, то сейчас московский рынок недвижимости уже «переинвестирован» и продолжает оставаться таковым. Эта тема подробно обсуждалась в статье «Инвестиционные квартиры: продавать или подождать?».

Четвертое различие заключается в том, что сегодня на рынке присутствуют ограниченные объемы предложения и это, по сути, единственный аргумент сторонников возобновления активного роста цен. Однако следует понимать, что дефицит предложения – проблема во многом искусственная и уж точно не сегодня возникшая. Она сформировалась в период 2005-2008 годов, когда было выгоднее строить медленно, жилье не продавать, а «придерживать», чтобы цены максимально выросли, а площадки не осваивать, а накапливать – опять же в ожидании еще большего роста цен. Однако кризис заметно изменил приоритеты, как отмечалось в статье «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить».  


Объемы предложения в новых условиях
До кризиса был избыток свободных денег во многом за счет доступного кредитования. И всем игрокам рынка было невыгодно продавать что-либо, а напротив, все искали активы для инвестирования. Кризис привел к схлопыванию этой финансовой пирамиды, и «живые» деньги снова стали в цене. Теперь для игроков рынка стало выгоднее тем или иным образом превращать активы в свободные средства, нежели держать их «мертвым грузом».

Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому аналитический центр www.irn.ru считает, что сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, потому что нечто подобное уже происходило в тех же 1998-2002 годах. Несмотря на дефолт 1998 года, стройки не встали, и строительная отрасль не умерла, а в Москве (и в ряде других регионов России), напротив, развернулся строительный бум жилья экономкласса в нижней ценовой категории.

Именно в те годы в Москве были построены и распроданы такие районы новостроек, как Марьино и Марьинский парк, Люблино, Южное Бутово, а также достроены значительные части Северного Бутова и Митино, возведена большая часть Куркино. Кроме таких масштабных проектов было реализовано немало жилья экономкласса в спальных районах в виде точечной застройки.

А в последующие годы, в период экономического роста, доступное жилье в столице, напротив, исчезло как класс. Застройщики пытались все новостройки Москвы, даже в малопрестижных местах или в спальных районах «вытянуть» в категорию «бизнес-класс», причем не столько по качеству, сколько по цене. Но стоило снова случится кризису, как уже в начале 2009 года, появился первый большой район новостроек экономкласса в Москве – «Марфино», который стартовал по ценам 70 тыс. руб. за кв.м – почти вдвое ниже среднерыночных. Параллельно в Москве появилось еще несколько жилых комплексов по схожим ценам, например, ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, где продажа квартир началось от 80 тыс. руб. за кв.м. Другие предложения в данном ценовом диапазоне перечислены в статье «Чем покупателя привлекают застройщики экономкласса: ценой, скоростью стройки, большим выбором вариантов», опубликованной на www.metrinfo.ru.

В то же время в течение 2009 года неоднократно звучали реплики, что эти объемы распродадутся и на рынок больше не выйдет ничего подобного. Однако в конце 2009 – в начале 2010 годов было проанонсировано еще несколько новых микрорайонов и ЖК экономкласса как в Москве, так и в ближнем Подмосковье (мкр. «Царицино», жилые комплексы «Юрлово», «Нахимово», «Богородский» и др.). Сейчас недели не проходит, чтобы тот или иной застройщик не объявил о начале нового строительного проекта в нижнем ценовом сегменте – в одних случаях на этапе покупки земли или заключения инвестконтрактов, в других – при выходе на площадку или старте продаж.

О росте объемов свидетельствует последние месяцы также и вторичный рынок жилья. В декабре 2009 года, а затем и в марте 2010 года было зарегистрировано рекордное число сделок на «вторичке». Принимая во внимание, что основную массу сделок здесь составляют альтернативы (обмены, цепочки, покупка новой квартиры с одновременной продажей прежней и т.д.), они могут реализоваться только в условиях относительно стабильных цен. Соответственно, в период ценовой нестабильности 2005-2009 годов, когда стоимость жилья «скакала» то вверх, то вниз, многие «цепочки» разваливались и не могли реализоваться. Другими словами, только сейчас на рынке настал этап стабильности, когда весь отложенный спрос по альтернативам может реализоваться. Поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru полагают, что в ближайшие год-два рост количества сделок на вторичном рынке будет только расти.


Цены в новых условиях

Если же говорить о ценах, то, принимая во внимание все вышесказанное, быстрое возвращение к докризисному уровню по сценарию 1998-2002 следует рассматривать скорее как оптимистичный сценарий. В качестве пессимистичного развития ситуации, которое вполне возможно, специалисты www.irn.ru рассматривают как «топтание» цен на месте, так и возникновение дополнительной умеренной коррекции по сценарию стагнации 2007 или 1996-1997 годов (откат цен вниз на 5%-10%-15% без какого-то внешнего кризиса или серьезных потрясений).

Наиболее же вероятным, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», представляется более продолжительное возвращение к докризисному уровню цен темпами инфляции или немногим быстрее, что может потребовать не 1-2, а 3-5 лет. Скорее всего, в целом умеренный рост цен на жилье ближайших лет может происходить с повышенной волатильностью, связанной с немалым количеством перемен на рынке, установкой новых правил игры и особенностей потребительского поведения. Так, заметную волатильность рынок уже продемонстрировал в 2006-2009 годах. Дополнительной причиной частой смены периодов роста цен и последующей стагнации с откатом назад может стать нестабильность макроэкономического фона и курсов валют.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13926 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 028 000
до 34 538 900 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. ВДНХ 2-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 202 кв.м. м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 40 метров.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте