Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена

Застройщиков принуждают продавать жилье в соответствии с законом 214-ФЗ

Недавно правительство Москвы приступило к мониторингу строек жилых домов в столице. По словам представителей московской исполнительной власти, задачей такого мониторинга будет тотальное запрещение строительства жилья в Москве, не соответствующего требованиям федерального закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ). По сути, московские власти с некоторым запозданием начинают внедрять на практике правила игры, сформированные российской законодательной властью, и уже опробованные в ряде регионов России, в частности, в Санкт-Петербурге. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подобная активность представляет собой ни что иное, как запоздалую реакцию властей на возможное возникновение новой волны обманутых дольщиков, связанной с нынешним финансовым кризисом. И хотя за счет новых инициатив полностью предотвратить такую волну уже вряд ли получится, но, по крайней мере, предпринимаемые шаги могут окончательно положить конец продаже квартир в новостройках по «серым» схемам.


Обманутые дольщики и 214 закон – вторая волна

История проблемы обманутых дольщиков и закона о долевом участии в строительстве (№214-ФЗ) была подробно рассмотрена в предыдущей статье под названием «Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей», опубликованной ранее на www.irn.ru. Как отмечалось в этой статье, начало финансового кризиса вновь обнажило проблему привлечения застройщиками денег покупателей новостроек по «серым» схемам, без каких-либо гарантий, по сути, под «честное слово». И пока цены на недвижимость в России постоянно росли, создавалась иллюзия, что вроде бы и так все хорошо. Но стоило кризису начаться, ценам – поползти вниз, а спросу на жилье – затаиться, как рынок недвижимости быстро проявил признаки пирамиды.

Оборвавшийся поток денег с ежедневной продажи квартир осенью 2008 года остановил немало строек по всей стране, а «крупнейшие» девелоперы, которые еще недавно оценивались по IPO (первичное размещение акций компании на лондонской фондовой бирже) как компании-миллиардеры, вдруг оказались банкротами. Значит, требования финансовой стабильности и запрет на формирование финансовых пирамид из денег участников долевого строительства, которые накладывал 214 закон, были более чем уместны и своевременны. И если в 2004-2005 годах число обманутых покупателей составило по оценкам Ассоциации строителей России (АСР) порядка 200 тысяч семей, то теперь их может оказаться на порядок больше.

Разумеется, предвидя огромный негативный резонанс, который эта проблема в новом масштабе может вызвать по всей стране, правительство России поспешило оказавать разностороннюю финансовую поддержку девелоперам, как в виде предложений оптового выкупа жилья, так и в форме реструктуризации долгов через государственные банки. Впрочем, было бы наивно ожидать, что государство просто так будет вновь и вновь спасать бизнесменов, не умеющих трезво оценивать риски и обеспечивать финансовую стабильность своих компаний. Поэтому новые жесткие шаги государства в отношении требования соблюдения 214 закона о долевом участии в строительстве не заставили себя долго ждать.


Кнут вместо пряника

Так, уже в середине 2009 года Минэкономразвития подготовило поправки в закон «О банкротстве», благодаря которым вексельные расчеты и предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройках будут признаны притворными сделками и приравнены к договорам соинвестирования, подпадающим под действие 214-ФЗ. Также благодаря поправкам Минэкономразвития в закон «О банкротстве» будут признаны притворными и приравнены к договорам соинвестирования и другие юридические схемы продажи жилья, с помощью которых многие застройщики обходили требования федерального закона №214, и которые должны были позволить таким застройщикам в случае финансовых проблем уйти от ответственности перед дольщиками. В результате этих поправок застройщик будет обязан удовлетворить все обязательства перед физическими лицами, чьи средства тем или иным путем были привлечены для строительства жилья.

Еще более жесткую позицию заняла Госдума. Также летом прошлого года депутаты внесли поправки в федеральный закон №214, которые запрещают любое привлечение средств физических лиц для строительства жилья не в соответствии с требованиями этого закона. Впрочем, проблема состоит в том, что нередко запреты федерального законодательства не накладывают никакой серьезной ответственности на нарушителей этих запретов.

В качестве единственного барьера в этом плане можно упомянуть поправки в Кодекс об административных правонарушениях России (КоАП РФ), которые депутаты Госдумы собирались принять одновременно с поправками в федеральный закон №214. Речь шла об увеличении штрафа для нарушителей 214 закона с 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Однако, как несложно убедиться с помощью онлайн-калькулятора «Оценка недвижимости» на www.irn.ru, например, для Москвы стоимость только одной среднестатистической квартиры-новостройки окажется на порядок больше. И даже если рентабельность застройщика находится на минимальном уровне порядка 10%, то он с легкостью покроет миллион рублей штрафа прибылью с продажи всего 1 квартиры.

Так или иначе, но действия федеральных чиновников не могли проигнорировать и местные власти, которым, собственно, и пришлось в 2005-2008 годах решать проблемы конкретных семей обманутых дольщиков. Так, летом прошлого года, вскоре после объявления представителей Госдумы и Минэкономразвития о намерении ужесточить запреты на привлечение средств дольщиков в обход федерального закона №214, власти Москвы и Санкт-Петербурга независимо друг от друга предприняли собственные шаги в этом направлении. Также летом 2009 года правительство Москвы и правительство Санкт-Петербурга заявили, что намерены найти способы принудить все строительные компании, занимающиеся возведением жилья с привлечением средств физических лиц, работать по 214 закону. Также синхронно с федеральными органами власти, чиновники Москвы и Санкт-Петербурга стали внедрять свои решения в жизнь.

Осенью прошлого года поправки, предложенные Минэкономразвития, были приняты Госдумой. А спустя некоторое время Законодательное собрание Санкт-Петербурга узаконило понятие «обманутого дольщика», что позволило правительству северной столицы лишать застройщиков прав на аренду земельного участка, если они привлекают на строительство жилья средства физических лиц в обход требований федерального закона №214. В результате, уже к марту 2010 года большинство договоров о приобретении жилья в новостройках Санкт-Петербурга было приведено в соответствие с требованиями 214 закона.

Чуть позже, тоже осенью 2009 года, правительство Москвы создало Управление по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю и надзору в области долевого строительства, коротко называемое Моснадзором долевого строительства. Этому ведомству было поручено следить за исполнением застройщиками, занимающимися возведением жилья с привлечением средств физических лиц, требований федерального закона №214.

Но в полной мере это управление заработало только на рубеже февраля-марта 2010 года, когда ему было поручено помимо его основной функции также и мониторинг инвестиционных проектов в столице, и сопровождение, и координация выполнения градостроительных проектов по объектам Адресной инвестиционной программы. Кроме того, Моснадзору долевого строительства расширили функции по контролю за деятельностью строительных организаций, занимающихся возведением жилья с привлечением средств физических лиц. Помимо мониторинга схем продажи квартир застройщиками, Моснадзор долевого строительства обязали контролировать правильность использования застройщиками денег дольщиков, а также правильность содержания и формы ежеквартальных отчетов таких застройщиков.

«В соответствии с федеральным законом №214, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, получить разрешение на строительство, оформить земельные отношения и только после этого начать продажи, – цитирует начальника отдела Моснадзора долевого строительства Игоря Рязанцева газета «Ведомости». – При несоблюдении этого мы будем применять административные меры вплоть до требований о ликвидации компании». Правительство Москвы разрешило Моснадзору долевого строительства направлять в суд исковые «заявления о приостановлении деятельности, связанной с привлечением средств граждан».

Примечательно, что тогда же, на рубеже февраля-марта 2010 года Госдума приняла поправки в федеральный закон №214, инициированные ее депутатами летом прошлого года. По всей видимости, это обстоятельство и подстегнуло еще большую активизацию деятельности Моснадзора. Так, в конце марта представители Моснадзора долевого строительства сообщили, что в ближайшее время они вместе с представителями прокуратуры посетят ряд строительных организаций, занимающихся возведением жилья с помощью привлечения средств физических лиц, с целью проверки их деятельности на соответствие требованиям федерального закона №214. При этом названия строительных компаний, которые представители Моснадзора долевого строительства и прокуратуры намерены посетить в ближайшее время, не прозвучали. А значит, к проверкам следует быть готовыми всем строительным компаниям Москвы.


Рынок встал за покупателей

В отношении уклонения от исполнения требований 214 федерального закона следует отметить и еще одно интересное обстоятельство. По словам главы Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Вячеслава Семененко, в конце осени прошлого года, когда правительство Санкт-Петербурга стало принуждать застройщиков работать в соответствии с требованиями федерального закона №214, в соответствии с требованиями этого закона заключалось не более 5% всех сделок по продаже новостроек Санкт-Петербурга. Как уже упоминалось ни раз, в Москве ситуация обстоит не лучшим образом. При этом, в других городах России продажа новостроек зачастую уже давно ведется в согласии с 214 ФЗ.

Как отмечают сотрудники аналитического центра www.irn.ru, нередко чем более дефицитным и прибыльным является рынок жилья того или иного региона России, тем чаще там обходят 214 закон. То есть, в тех регионах, где на рынке «правит» покупатель, застройщики давно уже перестроились и работают под клиента, обеспечивая защиту его прав. Там же, где на рынке все еще «господствует» продавец, и покупатели вынуждены брать, что есть и по тем схемам, которые им навязывают, больше всего доля серых схем продажи квартир в новостройках. Впрочем, финансовый кризис заметно изменил правила игры и даже продажа квартир в Москве теперь уже происходит не так легко, как ранее. А значит, в борьбе за клиента все больше застройщиков сами будут заинтересованы переходить на «белые» схемы работы в согласии с 214 законом. Аналогичным образом в 90-х многие работодатели пренебрегали трудовым законодательством и платили зарплаты «черным налом», но по мере роста конкуренции за работников на рынке труда многие компании перешли на работу «по белому».

Проще говоря, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серые схемы продажи новостроек во многом себя изжили и с каждым годом становятся все большим пережитком прошлого. И их искоренению способствуют не только действия властей или законодательные инициативы, но прежде всего, сам рынок. Период шальных денег, неадекватного роста цен на недвижимость и ажиотажного спроса прошел, и теперь застройщикам придется все больше бороться за клиента а, значит, создавать себе весомые конкурентные преимущества. А как показывает недавнее социологическое исследование, проведенное аналитическим центром www.irn.ru совместно с журналом www.metrinfo.ru, большая часть потенциальных покупателей квартир в новостройках готова даже переплачивать деньги за безопасность сделки, то есть за покупку квартиры не по «серой», а по «белой» схеме. Об этом исследовании подробнее можно прочитать в статье «Приоритеты покупателя новостройки».

А значит, теперь застройщикам выгоднее перейти на продажу квартир по 214-ФЗ, что позволит опередить конкурентов, как минимум, по объему продаж а, возможно, и по цене квадратного метра. И с момента появления этого закона, с 2005 года, у застройщиков было достаточно времени, чтобы перестроиться на новые правила игры. А как известно, на рынке выигрывает тот, кто раньше других умеет видеть происходящие перемены и меняться в соответствии с ними. Более того, для таких компаний даже «карательные» меры чиновников, которые рано или поздно должны были последовать за уклонение от исполнения федеральных законов, уже не страшны. Что же касается покупателей квартир, то впервые с 2005 года появилась уверенность, что риск стать обманутым дольщиком может наконец исчезнуть с российского рынка жилья и каждый из нас сможет переехать в новое и современное жилье не опасаясь остаться и без квартиры, и без денег.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
812 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте