Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится?


Инвестиционные квартиры
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. Причем  достаточно заметный рост. Например, только за прошлый год по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.



Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек – на этапе строительства такую квартиру можно купить еще дешевле, а вопрос быстрого заселения у покупателей-инвесторов не стоит.

Приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.

Доля покупателей квартир с инвестиционными целями, по-прежнему, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила широкие слои населения обратить свое внимание на рынок недвижимости.


Образование пузыря
По оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной «пузырь».



Суть рассуждений достаточно проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть состоянию страха перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.

Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?


Критическая масса
Для ответа на вопрос о критической массе квартир постараемся понять насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 – 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.

Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, их доля за прежние годы была незначительной.

В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru наиболее вероятный прирост может составить 20%-25%, хотя если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.

Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30%-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.

Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами www.irn.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.



Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп рост цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20%-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир их объем должен соответствовать  замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, т.е. около 6 миллионов квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 миллионов метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.

Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализовать на рубеже 2005 – 2006 годов.


Возможен ли обвал?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2000$ за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1600$ за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2000$ к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.

Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в тот период в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции» - порядка 10% в год.

Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную  угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. Возникновение на рынке недвижимости каких-либо негативных обстоятельств, скорее всего, только получит усиление в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11510 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 18 528 800
до 185 781 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Red Side Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 350 кв.м. м. Улица 1905 года, 11 мин. пешком Сергея Макеева ул., вл.9, к.1 Сергея Макеева ул., вл.9, к.2 Сергея Макеева ул., вл.9, к.3 Сергея Макеева ул., вл.9, к.4 Сергея Макеева ул., вл.9, к.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: 7-й таксомоторный парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,7 млн руб. 10 минут до метро. В июне выгода до 842 тыс.руб.! от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Headliner" Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал "Искра-Парк" Сдача в 2018! Апартаменты от 37,5 кв. м на «Динамо». Ипотека от 6,3%. Яркая архитектура, подземный паркинг. от 9,1 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Искра-Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Звоните! 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ясный" Квартиры площадью от 37 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Спешите! Квартиры площадью 48-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Маяк" Квартиры в готовых домах площадью от 34 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Звоните! от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки для строительства дома в 58 км от МКАД по шоссе. Площади 7-27 сот. Звоните! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" Квартиры в готовых домах пл. от 26 метров.Монолит. Звоните! готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте