Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.4 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU Вторичный рынок пострадает от кризиса значительно больше первичного Перейти

В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится?


Инвестиционные квартиры
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. Причем  достаточно заметный рост. Например, только за прошлый год по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.



Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек – на этапе строительства такую квартиру можно купить еще дешевле, а вопрос быстрого заселения у покупателей-инвесторов не стоит.

Приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.

Доля покупателей квартир с инвестиционными целями, по-прежнему, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила широкие слои населения обратить свое внимание на рынок недвижимости.


Образование пузыря
По оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной «пузырь».



Суть рассуждений достаточно проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть состоянию страха перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.

Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?


Критическая масса
Для ответа на вопрос о критической массе квартир постараемся понять насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 – 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.

Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, их доля за прежние годы была незначительной.

В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru наиболее вероятный прирост может составить 20%-25%, хотя если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.

Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30%-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.

Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами www.irn.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.



Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп рост цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20%-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир их объем должен соответствовать  замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, т.е. около 6 миллионов квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 миллионов метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.

Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализовать на рубеже 2005 – 2006 годов.


Возможен ли обвал?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2000$ за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1600$ за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2000$ к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.

Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в тот период в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции» - порядка 10% в год.

Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную  угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. Возникновение на рынке недвижимости каких-либо негативных обстоятельств, скорее всего, только получит усиление в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11682 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ Бизнес-класс в Лефортово Квартиры от 7,5 млн руб. "Город в городе". Свой парк длиной 2 км.Рядом 3 танции метро от 7,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Исторически низкая ипотека - 6,1%. Cвоя квартира в ипотеку от 9 500 р./ месяц! Московская прописка! от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб. ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте