Прогноз развития рынка загородных жилых комплексов

Что определяет вектор развития загородных ЖК?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU Цены будут зависеть от ипотеки Перейти

В период кризиса одним из самых неоднозначных сегментов загородного рынка стали загородные ЖК. Изначально многоквартирные дома на природе развивались как сегмент дорогого жилья: по качественным и ценовым характеристикам квартиры за городом зачастую превосходили даже дорогое московское жилье. В частности, средняя площадь квартиры в ЗЖК всегда была больше, чем столичный показатель.

Однако за несколько лет своего развития в сегменте загородных жилых комплексов произошли качественные сдвиги. В частности, уже летом 2008 года специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечали, что в сегменте ЗЖК увеличивается доля экономичного жилья (см. статью «Трехкомнатные квартиры уступили свое лидерство»). Впоследствии стало понятно, что ухудшение экономических условий только усугубило данную тенденцию. Так, по результатам исследования рынка загородных жилых комплексов за 2008-2009 годы, к осени 2009 года доля объектов, в которых предусмотрены многокомнатные квартиры (4 и более комнат), стала еще меньше, чем год назад (см. статью «Загородные ЖК: цена метра не снижается, а доля маленьких квартир растет»).

Соответственно, увеличилась доля 1-3-комнатных квартир. Напомним, что такой набор квартир, в основном, характерен для подмосковных «многоэтажек». Другими словами, на протяжении последних 2-х лет наблюдается активный рост объемов экономичного предложения на рынке ЗЖК.

В пользу этого можно привести и тот факт, что в 2008-2009 гг. зафиксировано снижение площади 1-3-комнатных квартир. В частности, за период с 1 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года средний размер 1-комнатных квартир в ЗЖК сократился примерно на 7%, 2-комнатных – на 11,4%, а «трешки» уменьшились почти на 4%. При этом, как видно из графика, средняя площадь многокомнатных квартир (5 и более комнат) даже выросла по итогам последних лет.

В результате, можно констатировать, что сегодня на рынке ЗЖК значительно преобладает доля небольших квартир малой комнатности. Тем не менее, смещение данного сегмента в сторону эконом-класса по своим качественным характеристикам пока не сопровождается существенными ценовыми изменениями, что, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», может неоднозначно сказаться на дальнейшем развитии сегмента загородных ЖК.

Рассмотрим более детально сложившийся уровень цен на рынке ЗЖК. Так, несмотря на превосходящий объем предложения 1-3-комнатных квартир в сегменте загородных ЖК, их средняя площадь и стоимость по-прежнему заметно выше, чем в обычных новостройках, расположенных в черте подмосковных городов. Поэтому для покупателей, нацеленных на приобретение экономичного жилья в пригороде Москвы, загородные жилые комплексы менее привлекательны по сравнению с обычными «многоэтажками» в подмосковных населенных пунктах. Причем не только с точки зрения цены, но и с точки зрения обеспеченности инфраструктурой и транспортного сообщения. Это в свою очередь приводит к превышению объемов предложения над уровнем спроса в данном сегменте. Подтверждением данного тезиса является то, что после кризиса именно квартиры малой комнатности в ЗЖК больше всего упали в цене. Так, по данным маркетинговых исследований, средняя рублевая стоимость 3-комнатной квартиры за год после кризиса снизилась примерно на 13,5% и в 3 квартале 2009 года составила около 10,9 млн. руб. за 114 кв.м.

В свою очередь для обеспеченных граждан выбор подходящего жилья в сегменте ЗЖК также становится более затруднительным, чем несколько лет назад. Это связано с тем, что данная категория покупателей характеризуется высоким уровнем требований к комфортности жилья, чему не соответствуют квартиры небольшой комнатности и площади. А предложение многокомнатных просторных квартир в сегменте загородных ЖК, по данным регулярного мониторинга, становится все более ограниченным. В результате, часть покупателей «уходят» в другие сегменты загородного жилья – таунхаусы и коттеджи. Тем более, что по цене таунхаусы и некоторые предложения в коттеджных поселках сопоставимы со стоимостью квартир в загородных ЖК, а по качественным характеристикам даже превосходят их, учитывая большую площадь жилья и наличие приусадебных земельных участков.

Вот почему текущая ситуация в сегменте загородных жилых комплексов выглядит достаточно противоречивой с точки зрения соотношения спроса и предложения. Именно поэтому дальнейшее развитие рынка ЗЖК, по оценкам www.irn.ru, может быть связано с усилением дифференциации в этом сегменте. С одной стороны, сохранение качественных характеристик и уровня цен в загородных жилых комплексах, расположенных на дорогих престижных направлениях, «поддерживаемое» снижением объемов предложения в этом сегменте ЗЖК, а также более низкой стоимостью квартир по сравнению с коттеджным жильем на этих направлениях. С другой стороны, уменьшение площади и стоимости квартир в загородных жилых комплексах на традиционно не престижных направлениях, усиливаемое увеличением объемов предложения в этом сегменте ЗЖК и низкой конкурентоспособностью по сравнению с жильем в обычных подмосковных «многоэтажках».

Тем не менее, вектор развития рынка загородных жилых комплексов может быть направлен и в сторону покупателей среднего класса. Это приведет к увеличению площади квартир и доли трех и более комнатных апартаментов, расположенных на менее престижных направлениях, что позволит им занять промежуточную нишу между экономичным жильем в «многоэтажках» Подмосковья и более дорогим жильем в поселках таунхаусов и коттеджей по этим направлениям. Однако более точный прогноз, касающийся перспектив развития рынка загородных жилых комплексов, отдельных его сегментов и объектов, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований и консалтинга.