Решение жилищной проблемы в России является одним из приоритетных национальных проектов. Но, так или иначе, покупка квартиры является довольно затратным приобретением и для основной части населения может быть доступна только в длительную рассрочку — в ипотеку. При этом, чтобы выдавать ипотечные кредиты в достаточном количестве банки нуждаются в значительном объеме дешевых и долгосрочных финансовых средств. Казалось бы, в сегодняшних условиях это вряд ли возможно. Однако, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», постепенно ситуация начинает меняться, и необходимые финансовые условия на рынке появляются. И вопрос состоит только в том, воспользуются ли ими соответствующие структуры.

До кризиса российские банки получали необходимые для ипотеки деньги из-за рубежа. Западные банки и инвестиционные фонды довольно охотно скупали российские ипотечные портфели, возвращая банкам ликвидность. Однако, с развитием финансового кризиса рефинансировать ипотечные кредиты за рубежом стало невозможно. Немало западных банков стало испытывать финансовые сложности, инвесторы запаниковали, возник общий кризис недоверия в финансовом мире. Резко подскочили ставки по ипотеке и ужесточились требования к заемщикам. Стоит отметить, что и российское Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) также заметно ужесточило условия по рефинансированию ипотечных кредитов.

В итоге источников средств для раздачи в ипотеку у российских банков просто не осталось. Ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002−2004 годов, который банки могли себе позволить без посторонней помощи, т. е. за счет более дорогих и краткосрочных депозитных денег или же за счет собственных средств. Следовательно, легко предположить, что если бы на рынок вернулась дешевая ликвидность, как это было в прежние годы, то и объем выдаваемых ипотечных кредитов вполне мог бы вернуться к докризисному уровню.

Вопрос упирается в то, есть ли на рынке такие свободные средства? И, как оказывается, они есть. Для начала следует отметить, что в конце прошлого года у европейского правительства была та же проблема, что и у российского: банки перестали кредитовать промышленность и население, опасаясь экономической неопределенности в условиях кризиса. И европейское правительство пыталось бороться с этим явлением тем, что резко снизило ставку рефинансирования и предоставило банкам огромные беспроцентные денежные вливания. Однако это не помогло. Частные кредитные организации вместо того, чтобы на полученные от Европейского центрального банка (ЕЦБ) деньги выдавать кредиты, вложили эти средства в фонды того же ЕЦБ. Таким образом, частные европейские банки, по сути, отказались на тот момент от какой бы то ни было ответственности за ситуацию в экономике. Они просто не хотели управлять деньгами, так как не понимали, куда «дует ветер». И поэтому они передоверили это управление обратно ЕЦБ.

Схожая картина возникла и в России. С наступлением финансового кризиса для поддержания ликвидности правительство предоставило госбанкам объем денежных средств, измеряемый десятками миллиардов долларов. Но эти деньги так и не дошли ни до предприятий, ни до населения, или, вернее, дошли лишь частично. Основной объем средств был инвестирован в краткосрочные спекулятивные инструменты фондового рынка, что и вызвало, в частности, трехкратный рост индекса РТС в 2009 году.

Но сейчас, спустя год, на рынке наблюдается иная тенденция. Так недавно МДМ-Банк решил провести аукцион по организации ему синдицированного займа среди европейских банков. Предварительно ожидалось, что банк еле-еле «наскребет» около $ 150 млн. по ставке примерно 10% годовых. В итоге, европейские банки заявили о своей готовности прокредитовать МДМ-Банк на сумму около $ 300 млн. и по ставке порядка 5% годовых. Это означает, европейские банки уже стали выходить из состояния нерешительности и начали вновь рассматривать возможности для инвестирования капитала, в том числе, в Россию.

При этом следует учитывать, что российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в отличие от МДМ-Банка является государственной компанией, имеющей госгарантии. То есть логично предположить, что и ставка кредитования для АИЖК может оказаться еще ниже. На этом фоне примечательно, что за последние месяцы заметно снизилась эффективная доходность по облигациям АИЖК, что означает невысокую оценку рисков стратегическими инвесторами государственной ипотеки и строительства в России. Проще говоря, теперь АИЖК имеет шансы снова привлекать дешевое финансирование как за рубежом, так и внутри страны.

По сути, можно сказать, что ликвидность как была на рынке, так она никуда и не девалась. Действительно, отдельные банки пострадали от банкротств некоторых системообразующих кредитных организаций Западной Европы и США, но это вовсе не означает полного краха всей экономической системы, как этого еще совсем недавно опасались многие эксперты. То есть деньги потеряли далеко не все, и далеко не так много, как ожидалось. В итоге теперь, когда «дым постепенно развеивается», оказывается, что «не так страшен бес, как его малюют». И действительно, у большинства российских компаний фундаментальные показатели остались прежними: как они были недооценены в 2007—2008 годах, так они недооценены и сейчас. Как у них был потенциал для дальнейшего развития, так он имеется и на данный момент. Как был огромный неудовлетворенный спрос на жилье в России, так он никуда и не делся. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство еще в прошлом году в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют».

По всей видимости, западные финансовые организации понимают, что настало время для постепенного возвращения ликвидности в развивающиеся страны, и в Россию, в том числе. Скорее всего, довольно скоро вслед за ними потянутся и крупные российские госбанки. А на этом фоне заметно увеличивается возможность для продвижения ипотеки у АИЖК, причем не только за счет государственного финансирования, но и за счет финансовых средств, привлекаемых на открытом рынке. В итоге, АИЖК сможет гораздо более активно рефинансировать ипотечные кредиты коммерческих банков, и тем самым предоставить им дополнительную ликвидность. А банки, в свою очередь, могут направить эти средства на дальнейшее ипотечное кредитование населения, а также на кредитование строительной отрасли. Впрочем, по мнению специалистов www.irn.ru, наступит ли оживление рынка кредитования и рынка недвижимости России уже в 2010 году или нет, во многом будет зависеть от того, сможет ли профессиональное сообщество преодолеть кризис доверия и воспользоваться меняющимися экономическими условиями.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 100 000 руб.от 0.01%
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 718 904 руб.от 0.1%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.от 1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 900 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 5.7%
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 391 680 руб.от 0.01%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2022 г.от 24 338 772 руб.от 3.2%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 763 410 руб.от 0.1%
МФК ФлотилияМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзалСданот 9 620 000 руб.от 11.1%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 992 853 руб.от 3%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 608 582 руб.от 5.85%
Эко Видное 2.0Ленинский район2 кв. 2025 г.от 4 193 738 руб.от 0.01%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 109 566 руб.от 3%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 961 500 руб.от 2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 054 400 руб.от 0.1%
MainStreetМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 11 298 000 руб.от 4.6%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 12 257 944 руб.от 0.01%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 795 040 руб.от 0.99%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 054 730 руб.от 3%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 928 752 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 522 956 руб.от 0.01%
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 8 480 200 руб.от 0.1%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисовоот 7 992 588 руб.от 0.01%
На БереговомМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 15 622 300 руб.от 4.3%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 837 631 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 26 234 560 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 620 306 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 329 361 руб.от 0.01%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 673 617 руб.от 0.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 8 913 837 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 16 353 000 руб.от 0.1%
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.от 8 607 539 руб.от 1.8%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 8 766 862 руб.от 1%
Кислородот 6 782 400 руб.от 0.1%
AVAnta1 кв. 2023 г.от 8 472 600 руб.от 0.1%
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.от 7 254 100 руб.от 1.8%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все