Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Банкиры становятся девелоперами

Получая строительные активы за долги, банки вынуждены все больше рисковать

Недавно завершился процесс консолидации в руках банкиров еще одного крупного девелоперского актива. Банк ВТБ купил за 60 рублей 31,5% акций Системы-Галс. В итоге, доля Системы-Галс, принадлежащая ВТБ, достигла 51,2% акций. Таким образом, госбанк стал владельцем контрольного пакета акций девелопера. По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подобная сделка фактически вынуждает банк постепенно перейти к работе по схеме fee-development, о которой www.irn.ru подробно рассказывал в статье «Новая банковская услуга может спасти девелоперов». Эта схема является для банков более рискованной, чем обычное кредитование. Именно поэтому международное рейтинговое агентство Moody’s заявила о возможных значительных потерях банка в середине 2010 года.

Открытое акционерное общество (ОАО) «Система-Галс» изначально полностью принадлежало акционерной финансовой корпорации (АФК) «Система». Затем в 2006 году 18% акций было размещено на фондовом рынке. Тогда же была создана «дочка» Система-Галс – Галс-Финанс, – которой в целях создания опционной программы поощрения менеджеров Системы-Галс было передано около 11,6% акций Системы-Галс. В ходе последних лет менеджерам Системы-Галс было передано 3,4% акций Системы-Галс.

В ходе кризиса 2008 года Система Галс не смогла расплатиться по долгам перед банком ВТБ. Стоит отметить, что гарантом по этим долгам выступала АФК «Система». В итоге, было принято решение реструктуризировать кредиты Системы-Галс. Для этого ВТБ зафиксировал ставку по 2 кредитам объемом $500 млн и $200 млн на уровне 15% годовых и перевел эти кредиты в рубли. Если ориентироваться на действовавший на тот момент курс доллара ЦБ РФ, то общая сумма этих 2 долгов должна была составить примерно 19,6 млрд. руб. Кроме того, Системе-Галс был открыт дополнительный кредитный лимит на сумму 7 млрд. руб. по ставке 17,5% годовых.

Однако финансовые результаты деятельности Системы-Галс за первый квартал 2009 года были не утешительными. И компания для дальнейшей реструктуризации долга была вынуждена сделать 2 облигационных займа на 5 лет. Первый на сумму 3 млрд руб. по ставке 15% годовых, а второй – на 2 млрд руб. по ставке 12% годовых. Как раз тогда, ВТБ стал владельцем 19,5% акций Системы-Галс. Тогда сумма сделки составила 30 рублей. Но и это не помогло.

Чистый убыток Системы-Галс, исходя из американских стандартов финансовой отчетности (US GAAP), за I полугодие 2009 года составил $110,8 млн, тогда как по итогам I полугодия 2008 года компания получила чистую прибыль в размере в $8,7 млн. А по итогам 9 месяцев 2009 года, исходя из российских стандартов бухгалтерской отчетности (РСБУ), чистый убыток Системы-Галс составил 2,9 млрд руб., тогда как по результатам 9 месяцев 2008 года он составлял 1,2 млрд руб. При этом консолидированная задолженность Системы-Галс перед ВТБ по итогам III квартала 2009 года уже составляла 29 млрд руб. В итоге, 1 сентября ВТБ получил разрешение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на консолидацию контрольного пакета акций Системы-Галс.

Судя по всему, АФК «Система» уже была готова к такому сценарию развития событий. Для снижения негативных показателей финансовой отчетности АФК «Система» еще в апреле 2009 года 31,5% акций Системы-Галс передала из своей собственности в собственность Галс-Финанса. В итоге, Галс-Финансу стало принадлежать 39,7% акций Системы-Галс. Но в результате того, что ФАС одобрила сделку по консолидации банком ВТБ контрольного пакета акций Системы-Галс, доля Галс-Финанс уменьшилась до 8,2%. Еще 19,4% акций Системы-Галс принадлежит АФК «Система». Таким образом, через своих менеджеров и Галс-Финанс АФК «Система» контролирует 31% акций Системы-Галс или блок-пакет, что позволяет АФК «Система» продолжать контролировать бизнес-процессы в своей дочерней девелоперской структуре.

За счет того, что у банка во владении находится контрольный пакет акций, а у девелопера – блок-пакет акций Системы-Галс получается активное распределение рисков между банком и девелопером, которое имеет место, как раз, при использовании fee-development. И если банк не начнет активно вмешиваться в управление проектами девелопера, то риск дальнейшего ухудшения финансового положения Системы-Галс достаточно велик. Именно на это указывало международное рейтинговое агентство Moody’s в конце ноября 2009 года, когда заявило, что 50% капитала первого уровня (собственность, уставной капитал и нераспределенная прибыль) банка ВТБ может оказаться под угрозой к середине 2010 года. «Переход залога и долевое участие в акционером капитале могут иммобилизовать около половины капитала первого уровня, или 200 млрд руб. – 250 млрд руб.», – цитирует ИА «Интерфакс» младшего вице-президента, аналитика по работе с финансовыми организациями Moody's Investors Service Евгения Тарзиманова.

Но, по всей видимости, ВТБ намерен активно участвовать в выведении Системы-Галс из кризиса. Так, уже произошла смена президента Системы-Галс. Вместо Игоря Кащеева, который успел поруководить компанией чуть больше квартала, назначили экс-гендиректора Capital Group Андрея Нестеренко. Кроме того, ВТБ выставил в качестве кандидатов на посты членов Совета директоров Системы-Галс, который должен быть выбран 28 декабря 2009 года, 3 человек: вице-президента ВТБ Алену Дерябину, старшего вице-президента Павла Косова и заместителя президента - председателя правления ВТБ Андрея Пучкова. Тогда как АФК «Система» выдвинула всего 1 кандидата. Еще одним признаком намерения ВТБ активно управлять доставшимся ему активом является то, что буквально накануне закрытия сделки по консолидации контрольного пакета акций Системы-Галс ВТБ предоставил девелоперу на год еще один кредит объемом $46 млн.

Кроме того, ВТБ до 15 января 2010 года должен получить контрольный пакет акций компании «ДОН‑Строй инвест» – дочки ДОН-Строя, которая осуществляет строительство жилья. Таким образом, можно быть вполне уверенным, в том, что услуга fee-development будет все больше и больше распространяться на рынке недвижимости России.

При этом стоит отметить одну особенность этих сделок. По состоянию на 1 января 2009 года Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (CWSR) оценили активы Системы-Галс примерно в $2,1 млрд. Таким образом, 51,2% акций Системы-Галс можно оценить в $1,1 млрд (32,3 трлн руб.) И хотя общая сумма задолженности Системы-Галс перед ВТБ составляет порядка $1 млрд, но ВТБ за получение 51% акций Системы-Галс согласился лишь отменить гарантии АФК «Система» по долгам Системы-Галс перед банком, а сами долги не были зачтены. В то же время, на фондовой бирже ММВБ 1 акция Системы-Галс оценивается примерно в 912,3 руб., то есть 51,2% акций Системы-Галс должны стоить примерно 5,2 млрд руб. ($174,7 млн). Таким образом, понять ВТБ тоже вполне возможно.

По схожей схеме предстоит закрыть сделку по покупке контрольного пакета акций «ДОН‑Строй инвест», так как ВТБ заплатит за нее тоже символическую сумму в 500 рублей. При этом «ДОН‑Строй инвест» реализует на данный момент 11 проектов общей площадью 3 млн кв. м. Учитывая, что на данный момент цены на квартиры в Москве по статистике журнала www.metrinfo.ru в среднем составляют около 120-125 тыс. рублей за 1 кв. м. или около $4 тыс., активы «ДОН‑Строй инвест» можно оценить в $12 млрд., а контрольный пакет акций в $6 млрд. При этом задолженность группы компаний (ГК) «ДОН-Строй» перед ВТБ, в счет погашения которой банку переходит контрольный пакет «ДОН‑Строй инвест», составляет всего $500 млн. Получается, что представители ВТБ далеко не уверены в перспективности рынка недвижимости. Да и исходя из оценок Moody's, можно сказать, что потери банка от управления недвижимостью могут составить порядка $7 млрд. Если исходить из расчетов Moody's, получается, что девелоперские активы, приобретенные ВТБ, должны к середине 2010 года вообще обесцениться.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, вряд ли подобный сценарий возможен, но сама финансовая схема проведения сделок показывает, насколько банкиры не уверены в стабильности нынешней рыночной оценки объектов недвижимости. И это еще один признак, что в ближайшее время вряд ли следует ожидать значительного отскока цен на недвижимость вверх. Скорее, даже их окончательная стабилизация на текущем уровне уже может рассматриваться как реализация оптимистичного сценария. Однако сам отказ банкиров от пассивной позиции кредитора и их переход к активизации fee-development, может содействовать стабилизации цен на сегодняшнем уровне, а также к активизации строительства жилья.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
262 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 22 000 000
до 120 790 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Capital Towers Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная, м. Выставочная, м. Деловой центр 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 220 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 7 мин. пешком м. Деловой центр, 7 мин. пешком Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте