Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Банкам снова разрешают рискованно кредитовать

Им предлагают снизить резервы и кредитные ставки

Недавно руководство Банка России сообщило, что в ближайшее время снизит норму резервирования для банков по просроченным кредитам. По мнению представителей Банка России, это позволяет сделать улучшившаяся динамика по уровню доли просроченных кредитов от общего их объема. Подобная мера высвободит значительные средства, которые банки смогут направить на кредитование населения. В результате, считают в Банке России, банки пойдут на снижение ставок по всем видам кредитов и, в частности, по ипотеке. И хотя пока никакого постановления относительно уровня резервирования руководство Банка России не выпустило, даже сама декларация подобных идей выдает намерение руководства страны любыми возможными способами активизировать доступное кредитование населения, а на первом месте стоит, разумеется, ипотека. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, подобные начинания могут только поспособствовать надуванию очередного пузыря, на преодоление которого может не хватить даже резервных фондов.

По словам первого заместителя председателя Банка России Алексея Улюкаева, доля кредитов, по которым заемщики задерживают платежи, хотя и продолжает расти, но «гораздо меньшими темпами, чем ожидалось». «Несмотря на то, что цифры по российским стандартам бухгалтерской отчетности (РСБУ) и международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) будут разными, динамика роста по ним одинаковая», – цитирует Алексея Улюкаева ИА «Прайм-ТАСС».

«По РСБУ есть нарастание, но разумное, не слишком высокими темпами, – передает его слова ИА «Интерфакс». – А главное, что банки ведут себя адекватно и создают резервы бОльшими темпами, чем идет нарастание объемов этих рисков. У наших банков на балансах нет «токсичных» активов в мировом понимании этого слова – сложных производных финансовых инструментов. Присутствие на балансах банков проблемных кредитов, это принципиально другая проблема, и банки решают ее, создавая резервы против рисков, реструктуризируя эти кредиты, а также конвертируя долговые обязательства в собственность». По итогам этого года руководство Банка России надеется, что российской банковской системе удастся удержать долю просроченных кредитов на уровне 15% от общего объема выданных займов.

И на этом основании представители Банка России утверждают, что банкам в ближайшее время снизят норму резервирования по проблемным кредитам. «Уже в 2010 году банки смогут распускать провизии», - заявил Алексей Улюкаев. Снижение норм резервирования, в свою очередь, позволит банкам снизить ставки по кредитованию населения. И в первую очередь подразумевается ипотечное кредитование. И эта логика лежит в общем русле идеи возродить рынок недвижимости Москвы и России за счет очередной волны активизации ипотеки.

Эта идея будоражит умы представителей руководства страны уже не первый год. Между тем, последний кризис в США показал, к чему может привести такое увлечение кредитованием. По сути, основным решением проблемы по созданию института доступного жилья должно стать серьезное увеличение объемов строительства, о котором говорил в годы своего президентства нынешний глава правительства России Владимир Путин.

До недавнего времени максимальный объем построенного за год жилья оставался за 1990 годом, за который было сдано в строй около 61,7 млн. кв. м. На 2008 год было запланировано этот рекорд побить и выйти на уровень 70 млн. кв. м. А к 2012 году планировалось выйти на принципиально иной рубеж и сдавать в строй порядка 140 млн. кв. м жилья в год или по 1 кв. м на человека. Однако уже в 2008 году произошла корректировка этих планов. И хотя рекорд 1990 года был побит, на уровень 70 млн кв. м выйти не удалось. За 2008 год было построено 64,1 млн. кв. м жилья.

Корректировка планов, разумеется, связана с тем, что из-за кризиса по всей стране притормозилось строительство новых объектов, а часть строек оказалась заморожена. По этим же причинам в 2009-2010 годах правительство России ожидает снижения объемов жилищного строительства до уровня 2006 года, когда было построено порядка 50 млн. кв. м. Но помимо финансовых сложностей у строителей другой немаловажной причиной такой динамики является неподъемная стоимость жилья для основной части населения страны. При этом строить и сдавать жилье в наем девелоперам и инвесторам, в общем-то, не выгодно, так как сдача жилья в аренду приносит не более 5% годовых. При этом даже ставки по депозитам в государственных банках сейчас не ниже 7%-8% годовых.

Следует отметить, что после кризиса 1998 года, когда девелоперы старались заработать на больших объемах строительства, рыночная стоимость 1 квадратного метра квартир в новостройках превышала строительную себестоимость не более чем на 20%-30%. В то же время никакого снижения объемов строительства в 1998 году не произошло. Они стабилизировались на уровне 30 млн. кв. м жилья в год, и находилось на этом рубеже, по данным Росстата, вплоть до 2002 года, после чего начали расти. Учитывая, что уже по результатам 2009 года будет зафиксирован спад строительства, можно было подумать, что рентабельность строительства ушла «в ноль». Однако это далеко не так.

Например, на данный момент, по словам руководителя Департамента экономической политики и развития правительства Москвы Марины Оглоблиной, себестоимость строительства жилья в столице, составляет около 45 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рыночные цены на квартиры в Москве по данным журнала www.metrinfo.ru составляют порядка 115 тысяч рублей за метр. А наиболее дешевые предложения в новостройках Москвы начинаются от 70-80 тысяч за метр. Поэтому, даже несмотря на существенную коррекцию, вызванную кризисом, рыночная стоимость жилья все равно остается заметно выше строительной себестоимости.

Однако нужно учесть и тот факт, что в 1998 году в отличие от 2008 года у большинства девелоперов не было такого большого количества кредитов. И ситуация с их погашением по-прежнему далека от разрешения. При сохранении старых условий игры единственным способом решения этой проблемы было бы упрощение доступа девелоперов к финансовым потокам. Это можно сделать, как упростив доступ к кредитам для самих девелоперов, так и облегчив доступ к ипотечным займам для населения. И то, и другое вполне логично только при условии, что стабильность в экономике присутствует, как говорится, «на лицо». Однако тот же Улюкаев говорит не о снижении доли просроченной задолженности, а лишь о замедлении ее роста. Таким образом, надеяться на окончательную стабилизацию еще пока рано. Об этом напоминают и периодические примеры из мировой практики, например, недавний дефолт дубайского девелопера Dubai World, о котором аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Недвижимость в Дубаи».

В то же время, значительные кредитные заимствования понадобились девелоперам преимущественно в связи с тем, что за последние годы резко подорожал уровень доступности земли под строительство. Особенно это стало заметно после введения в действие в некоторых регионах страны, и в Москве в первую очередь, кадастровой стоимости объектов недвижимости, о чем аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в деле активизации жилищного строительства в первую очередь нужно идти не по пути стимулирования нового кредитования, а по пути упрощения процедур выделения земли под строительство и согласования строительной документации. Этим удастся избежать риска надувания очередного финансового «пузыря» с участием рынка недвижимости, для последующей ликвидации которого у России может уже не хватить резервных фондов, как сейчас это происходит в США. А для активизации строительства жилья достаточно снизить для строителей уровень доступа к земле.

Так, по данным Всемирного банка, на согласование всех необходимых для строительства документов в России уходит в 10 раз больше времени, чем Европе и в 20 раз больше, – чем в США. В России на это уходит около 2,5 лет, тогда как в Европе на это обычно тратиться не более 3 месяцев, а в США – не более 1,5 месяцев. Не удивительно, что в России средний срок строительства жилых зданий составляет около 3 лет, а в развитых странах он не превышает 1 года.

И, по словам главы Российского строительного союза (РСС) Владимира Яковлева, даже если удастся снизить общий срок согласования документации до 1 года, это бы существенно снизило себестоимость строительства. «Всегда имеется много накладных расходов, которые с участием государства и территориальных органов можно было бы исключить, – цитирует Владимира Яковлева РИА «Новости». – Благодаря этому, мы могли бы снизить себестоимость квадратного метра на 40%». Таким образом, себестоимость 1 кв. м в Москве могла бы составить порядка 30 тысяч рублей за метр. И если также исключить неадекватные затраты застройщиков на земельные участки, то рыночные цены на квартиры в Москве в сегменте эконом-класса вполне могли бы быть порядка 50-60 тысяч руб. за кв.м., то есть на уровне 2.000$. Аналитический центр www.irn.ru рассматривал такой сценарий развития событий в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

В итоге, за счет сокращения издержек и уменьшения сроков согласования документов, стоимость жилья можно заметно снизить. А как показывает практика района Марфино, при низких ценах продажа квартир зашкаливает и без всякой ипотеки, так как исчезает имеющий сейчас место разрыв между ценами на жилье и уровнем платежеспособности населения. В итоге жилье становится доступным для людей, а застройщики получают финансовый поток за счет продаж, а не кредитов. При этом для сокращения как временнЫх, так и финансовых издержек застройщиков при получении земли под строительство и прохождении согласовательных процедур достаточно только политической воли. Тогда как для того, чтобы банки стали активно кредитовать население даже после снижения им норм резервирования необходимо еще и желание самих банков. Чего на данный момент, в общем-то, не наблюдается.

Хотя многие банки уже заявили о некотором снижении процентных ставок, об увеличении максимального срока кредитования или снижении минимального первоначального взноса, пока никто активно не заявлял. Тогда как уровень доступности кредита существенно снижается именно благодаря изменению последних 2х параметров, как показано в статье «Главный критерий доступности ипотеки». Кроме того, всем известен негативный прошлогодний опыт по предоставлению банкам правительством России средств для спасения российской экономики. Деньги, которые правительство России выделило банкам на кредитование промышленности, так до промышленности по большей части и не дошли.

Таким образом, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», воплощение идеи руководства Банка России вряд ли принесет пользу. Напротив, она грозит рядом рисков, которые не только не будут способствовать возрождению российского рынка недвижимости, но и могут поставить его в еще более трудное положение, чем то, в котором он находится на данный момент. В этом смысле, было более логично существенно снизить уровень административного давления на девелоперов. Однако, как известно, в России все риски традиционно перекладывать на рядового потребителя. Насколько удастся российскому руководству избежать этой тенденции в данном случае, покажет время.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
191 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте