Им предлагают снизить резервы и кредитные ставки

Недавно руководство Банка России сообщило, что в ближайшее время снизит норму резервирования для банков по просроченным кредитам. По мнению представителей Банка России, это позволяет сделать улучшившаяся динамика по уровню доли просроченных кредитов от общего их объема. Подобная мера высвободит значительные средства, которые банки смогут направить на кредитование населения. В результате, считают в Банке России, банки пойдут на снижение ставок по всем видам кредитов и, в частности, по ипотеке. И хотя пока никакого постановления относительно уровня резервирования руководство Банка России не выпустило, даже сама декларация подобных идей выдает намерение руководства страны любыми возможными способами активизировать доступное кредитование населения, а на первом месте стоит, разумеется, ипотека. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, подобные начинания могут только поспособствовать надуванию очередного пузыря, на преодоление которого может не хватить даже резервных фондов.

По словам первого заместителя председателя Банка России Алексея Улюкаева, доля кредитов, по которым заемщики задерживают платежи, хотя и продолжает расти, но «гораздо меньшими темпами, чем ожидалось». «Несмотря на то, что цифры по российским стандартам бухгалтерской отчетности (РСБУ) и международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) будут разными, динамика роста по ним одинаковая», – цитирует Алексея Улюкаева ИА «Прайм-ТАСС».

«По РСБУ есть нарастание, но разумное, не слишком высокими темпами, – передает его слова ИА «Интерфакс». – А главное, что банки ведут себя адекватно и создают резервы бОльшими темпами, чем идет нарастание объемов этих рисков. У наших банков на балансах нет «токсичных» активов в мировом понимании этого слова – сложных производных финансовых инструментов. Присутствие на балансах банков проблемных кредитов, это принципиально другая проблема, и банки решают ее, создавая резервы против рисков, реструктуризируя эти кредиты, а также конвертируя долговые обязательства в собственность». По итогам этого года руководство Банка России надеется, что российской банковской системе удастся удержать долю просроченных кредитов на уровне 15% от общего объема выданных займов.

И на этом основании представители Банка России утверждают, что банкам в ближайшее время снизят норму резервирования по проблемным кредитам. «Уже в 2010 году банки смогут распускать провизии», - заявил Алексей Улюкаев. Снижение норм резервирования, в свою очередь, позволит банкам снизить ставки по кредитованию населения. И в первую очередь подразумевается ипотечное кредитование. И эта логика лежит в общем русле идеи возродить рынок недвижимости Москвы и России за счет очередной волны активизации ипотеки.

Эта идея будоражит умы представителей руководства страны уже не первый год. Между тем, последний кризис в США показал, к чему может привести такое увлечение кредитованием. По сути, основным решением проблемы по созданию института доступного жилья должно стать серьезное увеличение объемов строительства, о котором говорил в годы своего президентства нынешний глава правительства России Владимир Путин.

До недавнего времени максимальный объем построенного за год жилья оставался за 1990 годом, за который было сдано в строй около 61,7 млн. кв. м. На 2008 год было запланировано этот рекорд побить и выйти на уровень 70 млн. кв. м. А к 2012 году планировалось выйти на принципиально иной рубеж и сдавать в строй порядка 140 млн. кв. м жилья в год или по 1 кв. м на человека. Однако уже в 2008 году произошла корректировка этих планов. И хотя рекорд 1990 года был побит, на уровень 70 млн кв. м выйти не удалось. За 2008 год было построено 64,1 млн. кв. м жилья.

Корректировка планов, разумеется, связана с тем, что из-за кризиса по всей стране притормозилось строительство новых объектов, а часть строек оказалась заморожена. По этим же причинам в 2009-2010 годах правительство России ожидает снижения объемов жилищного строительства до уровня 2006 года, когда было построено порядка 50 млн. кв. м. Но помимо финансовых сложностей у строителей другой немаловажной причиной такой динамики является неподъемная стоимость жилья для основной части населения страны. При этом строить и сдавать жилье в наем девелоперам и инвесторам, в общем-то, не выгодно, так как сдача жилья в аренду приносит не более 5% годовых. При этом даже ставки по депозитам в государственных банках сейчас не ниже 7%-8% годовых.

Следует отметить, что после кризиса 1998 года, когда девелоперы старались заработать на больших объемах строительства, рыночная стоимость 1 квадратного метра квартир в новостройках превышала строительную себестоимость не более чем на 20%-30%. В то же время никакого снижения объемов строительства в 1998 году не произошло. Они стабилизировались на уровне 30 млн. кв. м жилья в год, и находилось на этом рубеже, по данным Росстата, вплоть до 2002 года, после чего начали расти. Учитывая, что уже по результатам 2009 года будет зафиксирован спад строительства, можно было подумать, что рентабельность строительства ушла «в ноль». Однако это далеко не так.

Например, на данный момент, по словам руководителя Департамента экономической политики и развития правительства Москвы Марины Оглоблиной, себестоимость строительства жилья в столице, составляет около 45 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рыночные цены на квартиры в Москве по данным журнала www.metrinfo.ru составляют порядка 115 тысяч рублей за метр. А наиболее дешевые предложения в новостройках Москвы начинаются от 70-80 тысяч за метр. Поэтому, даже несмотря на существенную коррекцию, вызванную кризисом, рыночная стоимость жилья все равно остается заметно выше строительной себестоимости.

Однако нужно учесть и тот факт, что в 1998 году в отличие от 2008 года у большинства девелоперов не было такого большого количества кредитов. И ситуация с их погашением по-прежнему далека от разрешения. При сохранении старых условий игры единственным способом решения этой проблемы было бы упрощение доступа девелоперов к финансовым потокам. Это можно сделать, как упростив доступ к кредитам для самих девелоперов, так и облегчив доступ к ипотечным займам для населения. И то, и другое вполне логично только при условии, что стабильность в экономике присутствует, как говорится, «на лицо». Однако тот же Улюкаев говорит не о снижении доли просроченной задолженности, а лишь о замедлении ее роста. Таким образом, надеяться на окончательную стабилизацию еще пока рано. Об этом напоминают и периодические примеры из мировой практики, например, недавний дефолт дубайского девелопера Dubai World, о котором аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Недвижимость в Дубаи».

В то же время, значительные кредитные заимствования понадобились девелоперам преимущественно в связи с тем, что за последние годы резко подорожал уровень доступности земли под строительство. Особенно это стало заметно после введения в действие в некоторых регионах страны, и в Москве в первую очередь, кадастровой стоимости объектов недвижимости, о чем аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в деле активизации жилищного строительства в первую очередь нужно идти не по пути стимулирования нового кредитования, а по пути упрощения процедур выделения земли под строительство и согласования строительной документации. Этим удастся избежать риска надувания очередного финансового «пузыря» с участием рынка недвижимости, для последующей ликвидации которого у России может уже не хватить резервных фондов, как сейчас это происходит в США. А для активизации строительства жилья достаточно снизить для строителей уровень доступа к земле.

Так, по данным Всемирного банка, на согласование всех необходимых для строительства документов в России уходит в 10 раз больше времени, чем Европе и в 20 раз больше, – чем в США. В России на это уходит около 2,5 лет, тогда как в Европе на это обычно тратиться не более 3 месяцев, а в США – не более 1,5 месяцев. Не удивительно, что в России средний срок строительства жилых зданий составляет около 3 лет, а в развитых странах он не превышает 1 года.

И, по словам главы Российского строительного союза (РСС) Владимира Яковлева, даже если удастся снизить общий срок согласования документации до 1 года, это бы существенно снизило себестоимость строительства. «Всегда имеется много накладных расходов, которые с участием государства и территориальных органов можно было бы исключить, – цитирует Владимира Яковлева РИА «Новости». – Благодаря этому, мы могли бы снизить себестоимость квадратного метра на 40%». Таким образом, себестоимость 1 кв. м в Москве могла бы составить порядка 30 тысяч рублей за метр. И если также исключить неадекватные затраты застройщиков на земельные участки, то рыночные цены на квартиры в Москве в сегменте эконом-класса вполне могли бы быть порядка 50-60 тысяч руб. за кв.м., то есть на уровне 2.000$. Аналитический центр www.irn.ru рассматривал такой сценарий развития событий в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

В итоге, за счет сокращения издержек и уменьшения сроков согласования документов, стоимость жилья можно заметно снизить. А как показывает практика района Марфино, при низких ценах продажа квартир зашкаливает и без всякой ипотеки, так как исчезает имеющий сейчас место разрыв между ценами на жилье и уровнем платежеспособности населения. В итоге жилье становится доступным для людей, а застройщики получают финансовый поток за счет продаж, а не кредитов. При этом для сокращения как временнЫх, так и финансовых издержек застройщиков при получении земли под строительство и прохождении согласовательных процедур достаточно только политической воли. Тогда как для того, чтобы банки стали активно кредитовать население даже после снижения им норм резервирования необходимо еще и желание самих банков. Чего на данный момент, в общем-то, не наблюдается.

Хотя многие банки уже заявили о некотором снижении процентных ставок, об увеличении максимального срока кредитования или снижении минимального первоначального взноса, пока никто активно не заявлял. Тогда как уровень доступности кредита существенно снижается именно благодаря изменению последних 2х параметров, как показано в статье «Главный критерий доступности ипотеки». Кроме того, всем известен негативный прошлогодний опыт по предоставлению банкам правительством России средств для спасения российской экономики. Деньги, которые правительство России выделило банкам на кредитование промышленности, так до промышленности по большей части и не дошли.

Таким образом, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», воплощение идеи руководства Банка России вряд ли принесет пользу. Напротив, она грозит рядом рисков, которые не только не будут способствовать возрождению российского рынка недвижимости, но и могут поставить его в еще более трудное положение, чем то, в котором он находится на данный момент. В этом смысле, было более логично существенно снизить уровень административного давления на девелоперов. Однако, как известно, в России все риски традиционно перекладывать на рядового потребителя. Насколько удастся российскому руководству избежать этой тенденции в данном случае, покажет время.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки2 кв. 2023 г.от 5 962 650 руб.от 5.7%
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный3 кв. 2022 г.от 3 856 280 руб.от 6.1%
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 5 501 920 руб.от 6.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.от 5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 23 079 680 руб.от 4.3%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 11 189 970 руб.от 5%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 814 580 руб.от 4.3%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 24 012 000 руб.от 4.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 430 400 руб.от 4.8%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 5 228 800 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 813 051 руб.от 4.45%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 823 151 руб.от 4.45%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 211 361 руб.от 4.45%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 23 394 007 руб.от 5.2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 713 740 руб.от 4.8%
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка4 кв. 2022 г.от 5 669 228 руб.от 4.5%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.от 1.2%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 882 313 руб.от 4.45%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.от 4.3%
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 25 353 489 руб.от 5%
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 11 809 832 руб.от 5.2%
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 862 720 руб.от 5.2%
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 762 120 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 791 596 руб.от 4.45%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все