Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Дубаи или «курортные романы» девелоперов

Строительство элитных мега-проектов в ОАЭ может обернуться банкротством

В конце прошлой недели стало известно, что один из крупнейших мировых девелоперов – Dubai World – находится на грани дефолта. По-сути, Dubai World представляет собой госкорпорацию эмирата Дубаи. Ее основными проектами является строительство элитных мега-комплексов «Пальмовые острова» и «Архипелаг Мир» (The World) в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). Казалось бы, сценарий дефолта для застройщика одних из самых помпезных элитных проектов в мире в одной из самых обеспеченных нефтяных стран, еще недавно был просто невероятен. Однако, как показала практика, многие элитные проекты страдают от кризиса в первую очередь. И, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», причины этого лежат на поверхности. Кроме того, есть основная полагать, что дубайский сценарий может иметь место и на российской почве, в частности, на рынке недвижимости Сочи. И, как и в Дубаи, от коллапса этот регион могут спасти государственные инвестиции.

25 ноября 2009 года холдинг Dubai World объявил о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд или почти 30% от общего долга эмирата Дубаи. В ответ рейтинговые компании S&P и Moody's объявили о серьезном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубаи и связанных с ним структур. Причиной временного приостановления платежей по долгам стал коллапс в строительном бизнесе Дубаи.

Еще недавно грандиозные проекты по строительству насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту миру, вызывали бурный восторг у большинства покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом кризиса средняя стоимость 1 кв. м. не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке жилья Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ), по данным Global Property Guide, за год снизилась почти вдвое (на 48,1%). На этом фоне ажиотаж зарубежных инвесторов в отношении недвижимости в ОАЭ заметно поутих. В итоге, проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных Пальмовых островов и архипелага Мир в Персидском заливе пришлось заморозить.

Не удивительно, что вскоре после этого застройщик данных проектов попросил полугодовую отсрочку от платежей по долгам. Впрочем, недвижимость в Дубаи изначально вызывала немало вопросов – уж слишком много «но» изначально было заложено в дубайскую недвижимость. Начнем с того, что оба мега-проекта строились явно не для внутреннего рынка. Для ОАЭ столь огромный объем элитного жилья был явно избыточен. Что же касательно иностранцев, прежде всего, американцев и европейцев, то вряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там постоянно жить. Одно дело – отдохнуть в собственных апартаментах пару раз в году, а другое – проживать там постоянно.

Следует отметить, что ОАЭ – это выжженная солнцем пустыня и пески с довольно тяжелым для европейца климатом. Более того, это мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Да и количество видов деятельности и бизнеса там тоже сильно ограничено. А, следовательно, для американца или европейца, имеющего первое жилье в своем городе, второе – загородный дом в его пригородах, третье – где-то на побережье Средиземного Моря (или на Карибах), апартаменты или вилла в Дубаи была даже не вторым, а 4 или 5 домом. Не удивительно, что с приходом кризиса недвижимость в Дубаи стала первым, от чего все отказались.

Примечательны и темпы роста цен на дубайскую недвижимость в прежние годы. Так в 2006 – 2008 годах он составлял в среднем 50% в год. Для сравнения, даже в Москве, где жилья катастрофически не хватает, а рынок все прежние годы был ажиотажным, темпы роста стоимости квадратного метра превысили 40% в год всего 1 раз, только в 2006 году, а в среднем они составляли порядка 30% годовых. И даже при таких темпах роста цены на недвижимость в Москве оказались переоцененными и испытали заметную коррекцию вниз. Вполне естественно, что «просадка» недвижимости в ОАЭ должна была стать глубже.

Более того, столь высокие темпы роста цен на недвижимость в Дубаи были связаны и со схемой продажи жилья. Так покупатель приобретал не саму недвижимость, а опцион на нее, причем для этого было достаточно внести не 100% стоимости, а только 10%. По сути дела, в Дубаи имела место не столько продажа недвижимости как таковой, а спекулятивная игра с ценными бумагами, аналогичная игре фьючерсами на нефть или золото. Так покупатель, внося только 10% от стоимости, при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные деньги это дает двукратный прирост! Впрочем, в убытке оказывается тот, кто не успевает вовремя «соскочить» с этой пирамиды. И если даже московский рынок недвижимости, где подобной схемы продажи жилья не было вообще, а доля инвестиционных покупок по оценкам www.irn.ru составляла не более 30%, с приходом кризиса испытал заметные сложности, то что говорить про недвижимость в Дубаи, где инвесторы и спекулянты составляли львиную долю покупателей.

Однако помимо заметного падения спроса на недвижимость в Дубаи с приходом кризиса другой причиной дефолта Dubai World стал недостаточный уровень диверсификации проектов этого застройщика. Хотя Dubai World инвестировал и в другие проекты, и в другие страны, доля этих инвестиций была не так уж значима по сравнению с мега-проектами в ОАЭ. Более того, другие инвестпроекты Dubai World также во многом были ориентированы на элитный сегмент. И подобная проблема низкой диверсификации и зацикленности на однотипных проектах встречается не так уж и редко.

Со схожей проблемой столкнулся и один из крупнейших европейских застройщиков – компания Martinsa, – о чем аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Рынок жилья России похож на испанский». В целом, следует отметить, что рынок недвижимости Испании отчасти схож с рынком недвижимости ОАЭ. Так, объем курортной недвижимости в Испании, построенной за последние 10 лет, заметно превосходит внутренний спрос и во многом рассчитан на иностранцев и зарубежных инвесторов. При этом, хотя Испания – часть Европы, ее климат довольно жаркий и тяжелый для жителей Северной Европы, а также для граждан России. И если до кризиса инвесторы и спекулянты постоянно поддерживали спрос и рост цен на недвижимость в Испании, то с приходом кризиса «просадка» рынка составила уже более 50%.

В этом смысле и в России, похоже, есть регион, который по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ – это Сочи. В Сочи после объявления этого города столицей Олимпийских Игр 2014 года темпы роста цен на недвижимость обогнали даже Москву. Однако, и их падение в ходе кризиса оказалось более глубоким, чем в Москве. Так, только по официальным данным мэрии города Сочи, снижение уже составило порядка 50%. В итоге, многие зарубежные инвесторы вышли из сочинских проектов. И если раньше правительство России планировало участвовать в строительстве объектов к Олимпиаде 2014 года на равных с бизнес-участниками, то теперь многие объекты руководству страны пришлось взять полностью под собственную опеку.

При этом объем предполагавшихся изначально правительственных инвестиций был существенно сокращен. Таким образом, можно сделать вывод, что если в начале правительство России предполагало заработать на проекте «Олимпиада 2014», то теперь у него задача «сохранить лицо», вытянув олимпиаду во многом на бюджетные деньги. Кстати, еще до кризиса, когда эйфория вокруг рынка недвижимости Сочи была в самом разгаре, немало экспертов отмечало, что непонятна судьба всех сочинских объектов после Олимпиады. Ведь даже объем жилья, который планировалось построить, представлялся избыточным для Сочи, не говоря уже про объекты спортивной инфраструктуры и коммерческой недвижимости. И в этом смысле недвижимость в Сочи во многом напоминает ситуацию и в Дубаи, и в Испании.

Примечательно, что как и правительство нашей страны намерено вытягивать сочинский проект, так и спасать девелопера 2х главных строительных проектов ОАЭ намерено правительство Эмирата с помощью нефтяных денег, реструктуризируя долги Dubai World. Однако ожидать, что даже после завершения этих проектов инвестиции в него удастся вернуть хотя бы в среднесрочной перспективе, вряд ли стоит, считают аналитики www.irn.ru. Ведь, по данным Международного валютного фонда, хотя возрождение экономики в Европе и США началось, это возрождение связано исключительно со снижением издержек, а не возрождением спроса. Поэтому крайне низка вероятность того, что представители из развитых стран в течение ближайших нескольких лет смогут себе позволить жить столь же роскошно, как и до кризиса, тем более делать рескованные инвестиции. Поэтому, если затраты на строительство Пальмовых островов и архипелага Мир не будут существенно пересмотрены в сторону понижения, как это сделало правительство России с проектом перестройки Большого Сочи под Олимпиаду 2014 года, есть вероятность, что и Пальмовый остров, и архипелаг Мир так и не будут завершены в обозримое время.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
755 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах пл. от 20 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте