Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Дубаи или «курортные романы» девелоперов

Строительство элитных мега-проектов в ОАЭ может обернуться банкротством

В конце прошлой недели стало известно, что один из крупнейших мировых девелоперов – Dubai World – находится на грани дефолта. По-сути, Dubai World представляет собой госкорпорацию эмирата Дубаи. Ее основными проектами является строительство элитных мега-комплексов «Пальмовые острова» и «Архипелаг Мир» (The World) в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). Казалось бы, сценарий дефолта для застройщика одних из самых помпезных элитных проектов в мире в одной из самых обеспеченных нефтяных стран, еще недавно был просто невероятен. Однако, как показала практика, многие элитные проекты страдают от кризиса в первую очередь. И, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», причины этого лежат на поверхности. Кроме того, есть основная полагать, что дубайский сценарий может иметь место и на российской почве, в частности, на рынке недвижимости Сочи. И, как и в Дубаи, от коллапса этот регион могут спасти государственные инвестиции.

25 ноября 2009 года холдинг Dubai World объявил о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд или почти 30% от общего долга эмирата Дубаи. В ответ рейтинговые компании S&P и Moody's объявили о серьезном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубаи и связанных с ним структур. Причиной временного приостановления платежей по долгам стал коллапс в строительном бизнесе Дубаи.

Еще недавно грандиозные проекты по строительству насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту миру, вызывали бурный восторг у большинства покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом кризиса средняя стоимость 1 кв. м. не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке жилья Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ), по данным Global Property Guide, за год снизилась почти вдвое (на 48,1%). На этом фоне ажиотаж зарубежных инвесторов в отношении недвижимости в ОАЭ заметно поутих. В итоге, проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных Пальмовых островов и архипелага Мир в Персидском заливе пришлось заморозить.

Не удивительно, что вскоре после этого застройщик данных проектов попросил полугодовую отсрочку от платежей по долгам. Впрочем, недвижимость в Дубаи изначально вызывала немало вопросов – уж слишком много «но» изначально было заложено в дубайскую недвижимость. Начнем с того, что оба мега-проекта строились явно не для внутреннего рынка. Для ОАЭ столь огромный объем элитного жилья был явно избыточен. Что же касательно иностранцев, прежде всего, американцев и европейцев, то вряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там постоянно жить. Одно дело – отдохнуть в собственных апартаментах пару раз в году, а другое – проживать там постоянно.

Следует отметить, что ОАЭ – это выжженная солнцем пустыня и пески с довольно тяжелым для европейца климатом. Более того, это мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Да и количество видов деятельности и бизнеса там тоже сильно ограничено. А, следовательно, для американца или европейца, имеющего первое жилье в своем городе, второе – загородный дом в его пригородах, третье – где-то на побережье Средиземного Моря (или на Карибах), апартаменты или вилла в Дубаи была даже не вторым, а 4 или 5 домом. Не удивительно, что с приходом кризиса недвижимость в Дубаи стала первым, от чего все отказались.

Примечательны и темпы роста цен на дубайскую недвижимость в прежние годы. Так в 2006 – 2008 годах он составлял в среднем 50% в год. Для сравнения, даже в Москве, где жилья катастрофически не хватает, а рынок все прежние годы был ажиотажным, темпы роста стоимости квадратного метра превысили 40% в год всего 1 раз, только в 2006 году, а в среднем они составляли порядка 30% годовых. И даже при таких темпах роста цены на недвижимость в Москве оказались переоцененными и испытали заметную коррекцию вниз. Вполне естественно, что «просадка» недвижимости в ОАЭ должна была стать глубже.

Более того, столь высокие темпы роста цен на недвижимость в Дубаи были связаны и со схемой продажи жилья. Так покупатель приобретал не саму недвижимость, а опцион на нее, причем для этого было достаточно внести не 100% стоимости, а только 10%. По сути дела, в Дубаи имела место не столько продажа недвижимости как таковой, а спекулятивная игра с ценными бумагами, аналогичная игре фьючерсами на нефть или золото. Так покупатель, внося только 10% от стоимости, при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные деньги это дает двукратный прирост! Впрочем, в убытке оказывается тот, кто не успевает вовремя «соскочить» с этой пирамиды. И если даже московский рынок недвижимости, где подобной схемы продажи жилья не было вообще, а доля инвестиционных покупок по оценкам www.irn.ru составляла не более 30%, с приходом кризиса испытал заметные сложности, то что говорить про недвижимость в Дубаи, где инвесторы и спекулянты составляли львиную долю покупателей.

Однако помимо заметного падения спроса на недвижимость в Дубаи с приходом кризиса другой причиной дефолта Dubai World стал недостаточный уровень диверсификации проектов этого застройщика. Хотя Dubai World инвестировал и в другие проекты, и в другие страны, доля этих инвестиций была не так уж значима по сравнению с мега-проектами в ОАЭ. Более того, другие инвестпроекты Dubai World также во многом были ориентированы на элитный сегмент. И подобная проблема низкой диверсификации и зацикленности на однотипных проектах встречается не так уж и редко.

Со схожей проблемой столкнулся и один из крупнейших европейских застройщиков – компания Martinsa, – о чем аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Рынок жилья России похож на испанский». В целом, следует отметить, что рынок недвижимости Испании отчасти схож с рынком недвижимости ОАЭ. Так, объем курортной недвижимости в Испании, построенной за последние 10 лет, заметно превосходит внутренний спрос и во многом рассчитан на иностранцев и зарубежных инвесторов. При этом, хотя Испания – часть Европы, ее климат довольно жаркий и тяжелый для жителей Северной Европы, а также для граждан России. И если до кризиса инвесторы и спекулянты постоянно поддерживали спрос и рост цен на недвижимость в Испании, то с приходом кризиса «просадка» рынка составила уже более 50%.

В этом смысле и в России, похоже, есть регион, который по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ – это Сочи. В Сочи после объявления этого города столицей Олимпийских Игр 2014 года темпы роста цен на недвижимость обогнали даже Москву. Однако, и их падение в ходе кризиса оказалось более глубоким, чем в Москве. Так, только по официальным данным мэрии города Сочи, снижение уже составило порядка 50%. В итоге, многие зарубежные инвесторы вышли из сочинских проектов. И если раньше правительство России планировало участвовать в строительстве объектов к Олимпиаде 2014 года на равных с бизнес-участниками, то теперь многие объекты руководству страны пришлось взять полностью под собственную опеку.

При этом объем предполагавшихся изначально правительственных инвестиций был существенно сокращен. Таким образом, можно сделать вывод, что если в начале правительство России предполагало заработать на проекте «Олимпиада 2014», то теперь у него задача «сохранить лицо», вытянув олимпиаду во многом на бюджетные деньги. Кстати, еще до кризиса, когда эйфория вокруг рынка недвижимости Сочи была в самом разгаре, немало экспертов отмечало, что непонятна судьба всех сочинских объектов после Олимпиады. Ведь даже объем жилья, который планировалось построить, представлялся избыточным для Сочи, не говоря уже про объекты спортивной инфраструктуры и коммерческой недвижимости. И в этом смысле недвижимость в Сочи во многом напоминает ситуацию и в Дубаи, и в Испании.

Примечательно, что как и правительство нашей страны намерено вытягивать сочинский проект, так и спасать девелопера 2х главных строительных проектов ОАЭ намерено правительство Эмирата с помощью нефтяных денег, реструктуризируя долги Dubai World. Однако ожидать, что даже после завершения этих проектов инвестиции в него удастся вернуть хотя бы в среднесрочной перспективе, вряд ли стоит, считают аналитики www.irn.ru. Ведь, по данным Международного валютного фонда, хотя возрождение экономики в Европе и США началось, это возрождение связано исключительно со снижением издержек, а не возрождением спроса. Поэтому крайне низка вероятность того, что представители из развитых стран в течение ближайших нескольких лет смогут себе позволить жить столь же роскошно, как и до кризиса, тем более делать рескованные инвестиции. Поэтому, если затраты на строительство Пальмовых островов и архипелага Мир не будут существенно пересмотрены в сторону понижения, как это сделало правительство России с проектом перестройки Большого Сочи под Олимпиаду 2014 года, есть вероятность, что и Пальмовый остров, и архипелаг Мир так и не будут завершены в обозримое время.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
638 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте