Строительство элитных мега-проектов в ОАЭ может обернуться банкротством

В конце прошлой недели стало известно, что один из крупнейших мировых девелоперов – Dubai World – находится на грани дефолта. По-сути, Dubai World представляет собой госкорпорацию эмирата Дубаи. Ее основными проектами является строительство элитных мега-комплексов «Пальмовые острова» и «Архипелаг Мир» (The World) в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). Казалось бы, сценарий дефолта для застройщика одних из самых помпезных элитных проектов в мире в одной из самых обеспеченных нефтяных стран, еще недавно был просто невероятен. Однако, как показала практика, многие элитные проекты страдают от кризиса в первую очередь. И, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», причины этого лежат на поверхности. Кроме того, есть основная полагать, что дубайский сценарий может иметь место и на российской почве, в частности, на рынке недвижимости Сочи. И, как и в Дубаи, от коллапса этот регион могут спасти государственные инвестиции.

25 ноября 2009 года холдинг Dubai World объявил о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд или почти 30% от общего долга эмирата Дубаи. В ответ рейтинговые компании S&P и Moody's объявили о серьезном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубаи и связанных с ним структур. Причиной временного приостановления платежей по долгам стал коллапс в строительном бизнесе Дубаи.

Еще недавно грандиозные проекты по строительству насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту миру, вызывали бурный восторг у большинства покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом кризиса средняя стоимость 1 кв. м. не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке жилья Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ), по данным Global Property Guide, за год снизилась почти вдвое (на 48,1%). На этом фоне ажиотаж зарубежных инвесторов в отношении недвижимости в ОАЭ заметно поутих. В итоге, проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных Пальмовых островов и архипелага Мир в Персидском заливе пришлось заморозить.

Не удивительно, что вскоре после этого застройщик данных проектов попросил полугодовую отсрочку от платежей по долгам. Впрочем, недвижимость в Дубаи изначально вызывала немало вопросов – уж слишком много «но» изначально было заложено в дубайскую недвижимость. Начнем с того, что оба мега-проекта строились явно не для внутреннего рынка. Для ОАЭ столь огромный объем элитного жилья был явно избыточен. Что же касательно иностранцев, прежде всего, американцев и европейцев, то вряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там постоянно жить. Одно дело – отдохнуть в собственных апартаментах пару раз в году, а другое – проживать там постоянно.

Следует отметить, что ОАЭ – это выжженная солнцем пустыня и пески с довольно тяжелым для европейца климатом. Более того, это мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Да и количество видов деятельности и бизнеса там тоже сильно ограничено. А, следовательно, для американца или европейца, имеющего первое жилье в своем городе, второе – загородный дом в его пригородах, третье – где-то на побережье Средиземного Моря (или на Карибах), апартаменты или вилла в Дубаи была даже не вторым, а 4 или 5 домом. Не удивительно, что с приходом кризиса недвижимость в Дубаи стала первым, от чего все отказались.

Примечательны и темпы роста цен на дубайскую недвижимость в прежние годы. Так в 2006 – 2008 годах он составлял в среднем 50% в год. Для сравнения, даже в Москве, где жилья катастрофически не хватает, а рынок все прежние годы был ажиотажным, темпы роста стоимости квадратного метра превысили 40% в год всего 1 раз, только в 2006 году, а в среднем они составляли порядка 30% годовых. И даже при таких темпах роста цены на недвижимость в Москве оказались переоцененными и испытали заметную коррекцию вниз. Вполне естественно, что «просадка» недвижимости в ОАЭ должна была стать глубже.

Более того, столь высокие темпы роста цен на недвижимость в Дубаи были связаны и со схемой продажи жилья. Так покупатель приобретал не саму недвижимость, а опцион на нее, причем для этого было достаточно внести не 100% стоимости, а только 10%. По сути дела, в Дубаи имела место не столько продажа недвижимости как таковой, а спекулятивная игра с ценными бумагами, аналогичная игре фьючерсами на нефть или золото. Так покупатель, внося только 10% от стоимости, при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные деньги это дает двукратный прирост! Впрочем, в убытке оказывается тот, кто не успевает вовремя «соскочить» с этой пирамиды. И если даже московский рынок недвижимости, где подобной схемы продажи жилья не было вообще, а доля инвестиционных покупок по оценкам www.irn.ru составляла не более 30%, с приходом кризиса испытал заметные сложности, то что говорить про недвижимость в Дубаи, где инвесторы и спекулянты составляли львиную долю покупателей.

Однако помимо заметного падения спроса на недвижимость в Дубаи с приходом кризиса другой причиной дефолта Dubai World стал недостаточный уровень диверсификации проектов этого застройщика. Хотя Dubai World инвестировал и в другие проекты, и в другие страны, доля этих инвестиций была не так уж значима по сравнению с мега-проектами в ОАЭ. Более того, другие инвестпроекты Dubai World также во многом были ориентированы на элитный сегмент. И подобная проблема низкой диверсификации и зацикленности на однотипных проектах встречается не так уж и редко.

Со схожей проблемой столкнулся и один из крупнейших европейских застройщиков – компания Martinsa, – о чем аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Рынок жилья России похож на испанский». В целом, следует отметить, что рынок недвижимости Испании отчасти схож с рынком недвижимости ОАЭ. Так, объем курортной недвижимости в Испании, построенной за последние 10 лет, заметно превосходит внутренний спрос и во многом рассчитан на иностранцев и зарубежных инвесторов. При этом, хотя Испания – часть Европы, ее климат довольно жаркий и тяжелый для жителей Северной Европы, а также для граждан России. И если до кризиса инвесторы и спекулянты постоянно поддерживали спрос и рост цен на недвижимость в Испании, то с приходом кризиса «просадка» рынка составила уже более 50%.

В этом смысле и в России, похоже, есть регион, который по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ – это Сочи. В Сочи после объявления этого города столицей Олимпийских Игр 2014 года темпы роста цен на недвижимость обогнали даже Москву. Однако, и их падение в ходе кризиса оказалось более глубоким, чем в Москве. Так, только по официальным данным мэрии города Сочи, снижение уже составило порядка 50%. В итоге, многие зарубежные инвесторы вышли из сочинских проектов. И если раньше правительство России планировало участвовать в строительстве объектов к Олимпиаде 2014 года на равных с бизнес-участниками, то теперь многие объекты руководству страны пришлось взять полностью под собственную опеку.

При этом объем предполагавшихся изначально правительственных инвестиций был существенно сокращен. Таким образом, можно сделать вывод, что если в начале правительство России предполагало заработать на проекте «Олимпиада 2014», то теперь у него задача «сохранить лицо», вытянув олимпиаду во многом на бюджетные деньги. Кстати, еще до кризиса, когда эйфория вокруг рынка недвижимости Сочи была в самом разгаре, немало экспертов отмечало, что непонятна судьба всех сочинских объектов после Олимпиады. Ведь даже объем жилья, который планировалось построить, представлялся избыточным для Сочи, не говоря уже про объекты спортивной инфраструктуры и коммерческой недвижимости. И в этом смысле недвижимость в Сочи во многом напоминает ситуацию и в Дубаи, и в Испании.

Примечательно, что как и правительство нашей страны намерено вытягивать сочинский проект, так и спасать девелопера 2х главных строительных проектов ОАЭ намерено правительство Эмирата с помощью нефтяных денег, реструктуризируя долги Dubai World. Однако ожидать, что даже после завершения этих проектов инвестиции в него удастся вернуть хотя бы в среднесрочной перспективе, вряд ли стоит, считают аналитики www.irn.ru. Ведь, по данным Международного валютного фонда, хотя возрождение экономики в Европе и США началось, это возрождение связано исключительно со снижением издержек, а не возрождением спроса. Поэтому крайне низка вероятность того, что представители из развитых стран в течение ближайших нескольких лет смогут себе позволить жить столь же роскошно, как и до кризиса, тем более делать рескованные инвестиции. Поэтому, если затраты на строительство Пальмовых островов и архипелага Мир не будут существенно пересмотрены в сторону понижения, как это сделало правительство России с проектом перестройки Большого Сочи под Олимпиаду 2014 года, есть вероятность, что и Пальмовый остров, и архипелаг Мир так и не будут завершены в обозримое время.