Загородная инфраструктура: степень влияния на цены жилья и эксплуатации

Динамика и тенденции развития инфраструктуры на загородном рынке Подмосковья

В последние годы активное развитие загородного рынка привело к эволюции взглядов на необходимый уровень комфортности проживания и обеспеченность инфраструктурой жителей коттеджных поселков и поселков таунхаусов. Как правило, это определяется классом объекта, а также спецификой предпочтений потенциальных покупателей. О том, какие изменения произошли за последние 5 лет в этом сегменте, рассказали специалисты Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на прошедшем форуме «4COTTAGE» в рамках выставки «Вся недвижимость Мира-2009».

По мнению экспертов www.irn.ru, загородный рынок Подмосковья обладает определенной спецификой с точки зрения развития инфраструктуры. Так, на коттеджном рынке исторически преобладали объекты с минимальным объемом инфраструктуры, количество которых в 2,5-3 раза превышало число поселков с необходимой и развитой инфраструктурой. При этом за годы активного развития коттеджного рынка существенно увеличилось количество объектов с минимальным и необходимым объемом инфраструктуры, в то время как число поселков с развитой инфраструктурой сохранилось на прежнем уровне.

Это в свою очередь отразилось на динамике долларовых цен в коттеджных поселках с разным объемом инфраструктуры. Так, по данным маркетинговых исследований, с начала 2005 года по 3 квартал 2008 года средняя стоимость метра в поселках с минимальной инфраструктурой выросла на 120%, в то время как в поселках с необходимой и развитой инфраструктурой – на 130% и 170%, соответственно. Так же, как и в случае с ценами на жилье, наименьшие темпы прироста стоимости эксплуатации характерны для поселков с минимальным объемом инфраструктуры (49%), а наибольшие – для поселков с развитой инфраструктурой (59%).

С ухудшением экономических условий осенью прошлого года уровень цен на жилье во всех категориях объектов упал, согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы». Тем не менее, наименьшее снижение стоимости жилья характерно для объектов с развитой инфраструктурой (-21%), в то время как в поселках с минимальной и необходимой инфраструктурой отрицательная коррекция цен составила 29% и 35%, соответственно.

Данный факт свидетельствует о том, что поселки с необходимой инфраструктурой оказались наиболее переоцененными в период активного роста рынка. Это обусловлено тем, что такие объекты зачастую представляли собой поселки «псевдо-бизнес-класса», где посредством создания дополнительной инфраструктуры застройщики стремились искусственно повысить класс поселка и, соответственно, цену реализации жилья. Вот почему они оказались наиболее «уязвимыми» в период кризиса.

В отличие, например, от коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, количество которых всегда было ограничено, и поэтому спрос на них держался на высоком уровне, что в свою очередь определяло существенные темпы роста цен. Что касается поселков с минимальной инфраструктурой, они включают объекты вблизи шоссе со сложившейся инфраструктурой плюс дальние поселки сезонного проживания, где инфраструктура практически не требуется. Поэтому фактор инфраструктуры не оказал дополнительного воздействия на повышение цен в этих поселках, следовательно, они не были настолько переоценены, как поселки с необходимым объемом инфраструктуры.

Данные особенности во многом определили динамику стоимости эксплуатации в коттеджных поселках с разным объемом инфраструктуры в условиях ухудшения экономической ситуации. Так, в поселках с развитой и минимальной инфраструктурой этот показатель снизился на 25% и 27%, соответственно, что свидетельствует о завышенном уровне эксплуатационных расходов в данных категориях объектов. В то время как в поселках с необходимой инфраструктурой стоимость эксплуатации за последний год снизилась существенно меньше (на 17%). Причина заключается в том, что в отличие от завышенных цен на жилье в таких объектах, сравнительно низкая стоимость эксплуатации в поселках с достаточным уровнем развития инфраструктуры оказалась более устойчивой в условиях кризиса. Подробнее об этом речь шла в статье «Почему снижение цен компенсируется ростом эксплуатационных платежей?».

В отличие от коттеджного жилья, рынок таунхаусов имеет свои особенности. Во-первых, таунхаусы представляют собой экономичный сегмент на загородном рыке: их стоимость существенно ниже, чем на коттеджи. Во-вторых, таунхаусы в основном рассматриваются как альтернатива городскому проживанию и являются единственным жильем в отличие от коттеджей, которые нередко являются вторым или сезонным жильем. Именно поэтому для жителей поселков таунхаусов важно хорошее транспортное сообщение с работой и развитая инфраструктура, в т.ч. социальная. Вот почему наиболее высокие темпы увеличения количества объектов характерны для поселков с развитой и необходимой инфраструктурой, вследствие чего к 3 кв. 2009 года их доля увеличилась, а доля поселков с минимальной инфраструктурой упала.

Данные особенности рынка таунхаусов отразились на динамике долларовых цен в этом сегменте. В период активного развития рынка (2005 – 3 кв. 2008) максимальные темпы прироста стоимости жилья были характерны для поселков с развитой инфраструктурой (190%), в то время как в поселках с минимальной и необходимой инфраструктурой этот показатель увеличился на 145% и 155%, соответственно.

Необходимо отметить, что такие темпы прироста цен были обусловлены объективными причинами, а не стремлением застройщиков искусственно завысить стоимость жилья. Данный тезис подтверждает следующий факт: согласно результатам «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 годы», с ухудшением экономических условий долларовые цены во всех категориях поселков скорректировались вниз примерно одинаково (на 27%-30%), т.е. на величину повышения курса доллара по отношению к рублю. При этом рублевые цены остались практически на прежнем уровне. Если бы какая-то категория поселков была переоценена, стоимость жилья в ней снизилась бы существенно больше, чем в других категориях.

В отношении эксплуатационных расходов в поселках таунхаусов следует отметить следующее: так как таунхаусы представляют собой экономичный сегмент загородного рынка, стоимость эксплуатации в них имеет вполне очевидные ограничения. Величина эксплуатационных расходов в поселках таунхаусов сопоставима со стоимостью эксплуатации в экономичных коттеджных поселках. Именно поэтому наибольший потенциал для роста цен за эксплуатацию имеют поселки таунхаусов с минимальной величиной эксплуатационных расходов. Это подтверждается данными Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», согласно которым максимальные темпы прироста эксплуатационных платежей отмечаются в поселках таунхаусов с минимальным объемом инфраструктуры, для которых характерна наименьшая стоимость эксплуатации.

В заключение доклада специалисты www.irn.ru отметили, что даже внутри одного сегмента недвижимости отдельные подсегменты имеют свои характерные особенности, знание которых необходимо для создания успешного проекта. Понимание тенденций и перспектив развития отдельных сегментов рынка жилья становится особенно актуальным в текущих условиях снижения платежеспособного спроса и изменения потребительских предпочтений. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», имеющего большой опыт в решении такого рода задач, это позволит создать востребованный рынком продукт и не испытывать проблем с реализацией проекта.