Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная инфраструктура: новые требования в новых условиях

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра ИРН Калюжновой Татьяны на выставке «Вся недвижимость Мира-2009»

На прошлой неделе в рамках выставки «Вся недвижимость Мира-2009» был проведен форум «4COTTAGE», посвященный проблемам эксплуатации загородных поселков и возможностям ее эффективной организации. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: с докладом выступила руководитель Департамента исследований и консалтинга Калюжнова Татьяна. Она рассказала о том, как исторически формировались требования к инфраструктуре в загородных поселках, а также выделила основные тенденции последних лет, связанные с оптимальными решениями вопросов строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры в поселках.

Как отметил эксперт в своем докладе, рынок загородной недвижимости Подмосковья начал активно развиваться в 1990-х годах. Однако тогда в большей степени преобладала хаотичная застройка, а организованные коттеджные поселки носили единичный характер. Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000-х годов, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, и спрос на качественное загородное жилье заметно возрос. Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков, количество которых с каждым годом продолжает возрастать, как и число операторов этого рынка.


Недвижимость


Однако, несмотря на бурное развитие коттеджного сегмента в последние годы, даже у профессиональных участников рынка остаются вопросы, связанные с эффективным набором объектов инфраструктуры, их оптимальной площадью для поселков разного класса, степенью влияния на цену и ликвидность домов в поселке.

Многие застройщики в момент разработки концепции будущего поселка не могут однозначно ответить: стоит ли делать инфраструктуру и если да, то какую, и в каком объеме? С одной стороны, намерение создать в поселке развитую инфраструктуру обычно связано с желанием вывести его на более качественный современный уровень, а также придать поселку дополнительные конкурентные преимущества. Но с другой стороны, возведение объектов инфраструктуры требует от застройщика увеличения начальных инвестиций, а также поднимает вопрос о последующей окупаемости объектов инфраструктуры. Будет ли впоследствии обеспечена нормальная заполняемость объектов инфраструктуры, а также будет ли экономически оправдана их эксплуатация?

С точки зрения потенциальных покупателей домов в загородном поселке, отношение к собственной инфраструктуре в объекте также неоднозначно. С одной стороны, наличие инфраструктуры повышает уровень жизни в поселке. Но с другой стороны, далеко не все объекты инфраструктуры являются столь необходимыми, чтобы за них переплачивать. Ведь всегда существует вопрос адекватности последующей стоимости эксплуатации инфраструктуры, а также качества и бесперебойности ее функционирования.

В результате, несмотря на активное развитие рынка в последние годы, многие застройщики не могли однозначно решить: нужна или нет инфраструктура в коттеджных поселках и поселках таунхаусов, какие элементы инфраструктуры обязательны, какие – желательны или явно лишние. А также какова оптимальная площадь объектов инфраструктуры в поселках разного класса.

В этой связи Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследования, посвященные оптимальному объему и функциональному назначению инфраструктуры в загородных поселках разного класса и расположенных на разной удаленности от МКАД, методом опроса экспертов и потенциальных покупателей.

Согласно полученным данным, оптимальный набор инфраструктуры для поселков бизнес-класса в значительной степени превосходит поселки эконом-класса как по количеству, так и по общей площади (в 3-4 раза) обязательных элементов инфраструктуры. Это касается объектов, расположенных в радиусе 50 км от Москвы.

Что касается дальних поселков, то, по мнению экспертов, требования к инфраструктуре в поселках бизнес-класса, расположенных за 50 км от МКАД, несколько шире, нежели в поселках эконом-класса, но не значительно. Однако с точки зрения потенциальных покупателей, которые в большинстве своем рассматривают дальние загородные поселки как сезонное жилье эконом-класса, набор инфраструктуры должен удовлетворять наиболее значимые потребности людей. А именно: безопасность проживания на территории поселка (охрана), возможность купить еду (продуктовый магазин) и получить медицинскую помощь (аптека или медпункт), а также надежность и бесперебойность функционирования инженерных систем (служба эксплуатации).

Подводя итог, Калюжнова Татьяна отметила, что в прошлые годы развития рынка стремление к «наращиванию» инфраструктуры в загородных поселках было характерно для застройщиков, которые таким образом пытались искусственно повысить класс объекта и, как следствие, стоимость продажи жилья. При этом зачастую планы застройщиков по организации большого комплекса инфраструктуры не реализовывались на практике, т.к. возникали проблемы с последующей ее эксплуатацией или сдачей в аренду/продажей. А покупатели загородного жилья впоследствии нередко отказывались оплачивать эксплуатационные расходы в полном объеме, т.к. на практике большая часть объектов инфраструктуры оказывалась им не нужной.

По мнению эксперта, в настоящее время, в условиях ухудшения экономической ситуации, снижения доходов населения, изменения приоритетов и потери уверенности в завтрашнем дне, бесконечное «наращивание» инфраструктуры уже не актуально. Это связано с переориентаций большинства покупателей в сторону эконом-класса, а также нежеланием переплачивать за ненужный дополнительный набор инфраструктуры. Поэтому создание оптимального по функционалу и площади комплекса инфраструктуры позволит застройщику избежать проблем с его последующим заполнением и эксплуатацией, а также снизить ежемесячные расходы для покупателей.

Для поселков бизнес-класса может быть оправдано создание большего ассортимента инфраструктуры, включая досуговый центр, спортивный комплекс и ресторан, в том случае, если инфраструктурный комплекс будет ориентироваться на жителей не одного поселка, а нескольких. Это позволит избежать ненужной «нагрузки» по оплате высоких ежемесячных эксплуатационных платежей на жителей поселка и существенно снизить риск не заполнения и невостребованности комплекса инфраструктуры для застройщика.

Такая практика становится все более распространенной. В качестве примеров поселков, обладающих общим инфраструктурным комплексом, были приведены несколько объектов. Это и реализованные в прежние годы поселки «Ново-Спасское» и «Ново-Спасское-1» (25 км Калужского ш., застройщик «АльтерВЕСТ»), «Юлия» и «Юлия-2» (11 км Пятницкого ш., застройщик «Domlux»). Из представленных сегодня на рынке проектов были выделены поселки «Padikoff» и «Гринбург» (Новрижское ш., 24 км, застройщик «Vesco»), а также группа поселков корпорации «Инком» («Millennium Park», «Покровское», «Монтевиль» и «Гринфилд» на 24-29 км Новорижского шоссе), жителей которых ориентируют на инфраструктурный комплекс NovaRiga.

В заключении Руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжнова Татьяна отметила, что в каждом конкретном случае нужно более детально изучать вопрос востребованности инфраструктуры. Ведь наличие большого количества поселков вблизи участка под застройку еще не означает потребность в конкретных объектах инфраструктуры со стороны жителей этих поселков. Для ответов на вопросы, связанные с организацией оптимального комплекса инфраструктуры, требуется проводить дополнительные исследования конъюнктуры рынка, емкости спроса и потребительских предпочтений. Это позволит застройщику существенно снизить риск потери крупных инвестиционных вложений в развитие инфраструктурного комплекса.


Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
385 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте