Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная инфраструктура: новые требования в новых условиях

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра ИРН Калюжновой Татьяны на выставке «Вся недвижимость Мира-2009»

На прошлой неделе в рамках выставки «Вся недвижимость Мира-2009» был проведен форум «4COTTAGE», посвященный проблемам эксплуатации загородных поселков и возможностям ее эффективной организации. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: с докладом выступила руководитель Департамента исследований и консалтинга Калюжнова Татьяна. Она рассказала о том, как исторически формировались требования к инфраструктуре в загородных поселках, а также выделила основные тенденции последних лет, связанные с оптимальными решениями вопросов строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры в поселках.

Как отметил эксперт в своем докладе, рынок загородной недвижимости Подмосковья начал активно развиваться в 1990-х годах. Однако тогда в большей степени преобладала хаотичная застройка, а организованные коттеджные поселки носили единичный характер. Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000-х годов, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, и спрос на качественное загородное жилье заметно возрос. Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков, количество которых с каждым годом продолжает возрастать, как и число операторов этого рынка.


Недвижимость


Однако, несмотря на бурное развитие коттеджного сегмента в последние годы, даже у профессиональных участников рынка остаются вопросы, связанные с эффективным набором объектов инфраструктуры, их оптимальной площадью для поселков разного класса, степенью влияния на цену и ликвидность домов в поселке.

Многие застройщики в момент разработки концепции будущего поселка не могут однозначно ответить: стоит ли делать инфраструктуру и если да, то какую, и в каком объеме? С одной стороны, намерение создать в поселке развитую инфраструктуру обычно связано с желанием вывести его на более качественный современный уровень, а также придать поселку дополнительные конкурентные преимущества. Но с другой стороны, возведение объектов инфраструктуры требует от застройщика увеличения начальных инвестиций, а также поднимает вопрос о последующей окупаемости объектов инфраструктуры. Будет ли впоследствии обеспечена нормальная заполняемость объектов инфраструктуры, а также будет ли экономически оправдана их эксплуатация?

С точки зрения потенциальных покупателей домов в загородном поселке, отношение к собственной инфраструктуре в объекте также неоднозначно. С одной стороны, наличие инфраструктуры повышает уровень жизни в поселке. Но с другой стороны, далеко не все объекты инфраструктуры являются столь необходимыми, чтобы за них переплачивать. Ведь всегда существует вопрос адекватности последующей стоимости эксплуатации инфраструктуры, а также качества и бесперебойности ее функционирования.

В результате, несмотря на активное развитие рынка в последние годы, многие застройщики не могли однозначно решить: нужна или нет инфраструктура в коттеджных поселках и поселках таунхаусов, какие элементы инфраструктуры обязательны, какие – желательны или явно лишние. А также какова оптимальная площадь объектов инфраструктуры в поселках разного класса.

В этой связи Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследования, посвященные оптимальному объему и функциональному назначению инфраструктуры в загородных поселках разного класса и расположенных на разной удаленности от МКАД, методом опроса экспертов и потенциальных покупателей.

Согласно полученным данным, оптимальный набор инфраструктуры для поселков бизнес-класса в значительной степени превосходит поселки эконом-класса как по количеству, так и по общей площади (в 3-4 раза) обязательных элементов инфраструктуры. Это касается объектов, расположенных в радиусе 50 км от Москвы.

Что касается дальних поселков, то, по мнению экспертов, требования к инфраструктуре в поселках бизнес-класса, расположенных за 50 км от МКАД, несколько шире, нежели в поселках эконом-класса, но не значительно. Однако с точки зрения потенциальных покупателей, которые в большинстве своем рассматривают дальние загородные поселки как сезонное жилье эконом-класса, набор инфраструктуры должен удовлетворять наиболее значимые потребности людей. А именно: безопасность проживания на территории поселка (охрана), возможность купить еду (продуктовый магазин) и получить медицинскую помощь (аптека или медпункт), а также надежность и бесперебойность функционирования инженерных систем (служба эксплуатации).

Подводя итог, Калюжнова Татьяна отметила, что в прошлые годы развития рынка стремление к «наращиванию» инфраструктуры в загородных поселках было характерно для застройщиков, которые таким образом пытались искусственно повысить класс объекта и, как следствие, стоимость продажи жилья. При этом зачастую планы застройщиков по организации большого комплекса инфраструктуры не реализовывались на практике, т.к. возникали проблемы с последующей ее эксплуатацией или сдачей в аренду/продажей. А покупатели загородного жилья впоследствии нередко отказывались оплачивать эксплуатационные расходы в полном объеме, т.к. на практике большая часть объектов инфраструктуры оказывалась им не нужной.

По мнению эксперта, в настоящее время, в условиях ухудшения экономической ситуации, снижения доходов населения, изменения приоритетов и потери уверенности в завтрашнем дне, бесконечное «наращивание» инфраструктуры уже не актуально. Это связано с переориентаций большинства покупателей в сторону эконом-класса, а также нежеланием переплачивать за ненужный дополнительный набор инфраструктуры. Поэтому создание оптимального по функционалу и площади комплекса инфраструктуры позволит застройщику избежать проблем с его последующим заполнением и эксплуатацией, а также снизить ежемесячные расходы для покупателей.

Для поселков бизнес-класса может быть оправдано создание большего ассортимента инфраструктуры, включая досуговый центр, спортивный комплекс и ресторан, в том случае, если инфраструктурный комплекс будет ориентироваться на жителей не одного поселка, а нескольких. Это позволит избежать ненужной «нагрузки» по оплате высоких ежемесячных эксплуатационных платежей на жителей поселка и существенно снизить риск не заполнения и невостребованности комплекса инфраструктуры для застройщика.

Такая практика становится все более распространенной. В качестве примеров поселков, обладающих общим инфраструктурным комплексом, были приведены несколько объектов. Это и реализованные в прежние годы поселки «Ново-Спасское» и «Ново-Спасское-1» (25 км Калужского ш., застройщик «АльтерВЕСТ»), «Юлия» и «Юлия-2» (11 км Пятницкого ш., застройщик «Domlux»). Из представленных сегодня на рынке проектов были выделены поселки «Padikoff» и «Гринбург» (Новрижское ш., 24 км, застройщик «Vesco»), а также группа поселков корпорации «Инком» («Millennium Park», «Покровское», «Монтевиль» и «Гринфилд» на 24-29 км Новорижского шоссе), жителей которых ориентируют на инфраструктурный комплекс NovaRiga.

В заключении Руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжнова Татьяна отметила, что в каждом конкретном случае нужно более детально изучать вопрос востребованности инфраструктуры. Ведь наличие большого количества поселков вблизи участка под застройку еще не означает потребность в конкретных объектах инфраструктуры со стороны жителей этих поселков. Для ответов на вопросы, связанные с организацией оптимального комплекса инфраструктуры, требуется проводить дополнительные исследования конъюнктуры рынка, емкости спроса и потребительских предпочтений. Это позволит застройщику существенно снизить риск потери крупных инвестиционных вложений в развитие инфраструктурного комплекса.


Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
398 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте