Почему снижение цен компенсируется ростом эксплуатационных платежей?
В поселках бизнес-класса цены на жилье падают, а стоимость эксплуатации растет
Известно, что одним из факторов, влияющих на уровень цен в загородном поселке, является степень развитости инфраструктуры в объекте. Как показывают данные исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», зачастую данный параметр застройщики используют в качестве причины увеличения стоимости загородных домов. В данной статье остановимся подробнее на том, какая динамика цен характерна для коттеджных поселков с различным уровнем развития инфраструктуры в новых рыночных условиях.
Для начала отметим, что, по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», в последние 2 года наблюдается значительное преобладание объектов, в которых инфраструктура отсутствует либо минимальна. При этом число таких поселков постоянно увеличивается: с 59% в 1 квартале 2008 года до 62,5% в 3 квартале текущего года. По мнению специалистов www.irn.ru, связано это, в первую очередь, с тем, что в последние несколько лет основной объем предложения коттеджного жилья концентрируется за 30 км от Москвы. На таком расстоянии покупатель обычно приобретает загородный дом для сезонного проживания, а значит, наличие большого количества объектов инфраструктуры в поселке не требуется. Кроме того, по мере развития подмосковных направлений и городов уровень развития инфраструктуры в них улучшается, что зачастую делает нецелесообразным создание дополнительной инфраструктуры в загородных поселках.
Рассмотрим теперь динамику цен в объектах с различным уровнем обеспеченности инфраструктурой. Как видно из графика, на волне активного развития рынка в 1-3 кварталах 2008 года заметно подорожали коттеджи в поселках с необходимым или развитым уровнем инфраструктуры – цена метра в таких объектах выросла примерно на 15-20%.
Основную часть поселков с необходимой или развитой инфраструктурой составляют объекты, расположенные за 20-25 км от Москвы, т.к. там меньше крупных населенных пунктов и уровень развития инфраструктуры вдоль самих шоссе также существенно хуже, чем в 20-километровой зоне от столицы. Именно поэтому застройщики вынуждены делать инфраструктуру в поселках, чтобы повысить ликвидность проектов. Однако на фоне активно растущего рынка и высокого покупательского спроса создание инфраструктуры позволяло многим девелоперам не только увеличить темпы продаж, но и позиционировать поселок как бизнес-класс и повышать цены на жилье. Хотя по всем остальным характеристикам (местоположение, удаленность, окружение и т.п.) поселок не соответствовал уровню бизнес-класса. В результате, ухудшение экономической ситуации осенью 2008 года привело к корректировке цен в так называемых поселках «псевдобизнес»-класса. Так, по итогам регулярного мониторинга, за прошедший год средняя стоимость метра в объектах с необходимой инфраструктурой снизилась примерно на 11% (с 98,5 тыс. руб. до 87,8 тыс. руб.). Для сравнения: в 3 квартале 2009 года средняя цена за метр дома в поселках, где инфраструктура минимальна либо она отсутствует, составила около 90,5 тыс. руб. Другими словами, на сегодняшний день фактор инфраструктуры не является решающим для определения стоимости жилья в объекте.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
На фоне этого поселки с развитой инфраструктурой сохранили положительный тренд цен, как и в докризисный период 2008 года. Так, за последний год средняя стоимость метра в них выросла примерно на 3%. Скорее всего, это связано с тем, что, во-первых, предложение таких поселков ограничено (около 13% рынка), а, во-вторых, в предыдущие периоды они не были «переоценены», в отличие от поселков с достаточным уровнем инфраструктуры.
Однако стоимость эксплуатации в поселках с развитой инфраструктурой продолжает снижаться на протяжении последних 2 лет. Начиная с 1 квартала 2008 года и по 3 квартал 2009 года, средний размер ежемесячных платежей в таких поселках уменьшился примерно с 15,6 тыс. руб. до 14,4 тыс. руб., то есть на 7,7%. Возможно, застройщикам нецелесообразно увеличивать и так высокую стоимость эксплуатации, поскольку это может оттолкнуть потенциального покупателя, особенно в сегодняшних условиях рынка.
Также отметим, что, несмотря на снижение цен в поселках с достаточным уровнем инфраструктуры, стоимость эксплуатации в данной категории объектов за прошедший год, напротив, значительно выросла (примерно на 13%). По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», скорее всего, на волне роста рынка затраты на создание дополнительных объектов инфраструктуры в поселке девелоперы включали в себестоимость строительства, а, следовательно, в цену реализации. Однако после осени прошлого года, когда покупательская активность резко сократилась, а ранее «переоцененные» объекты стали неликвидны, застройщикам пришлось заметно снизить докризисный уровень цен. В то время как сравнительно низкая стоимость эксплуатации в поселках с достаточным уровнем развития инфраструктуры, сопоставимая с величиной эксплуатационных расходов в поселках, где инфраструктуры нет или она минимальна, и почти вдвое дешевле, чем в поселках с развитой инфраструктурой, имела потенциал для роста.
Таким образом, по данным www.irn.ru, в новых рыночных условиях наибольшую стабильность цен продемонстрировали коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, где рублевая стоимость метра за последний год выросла примерно на 3% на фоне снижения эксплуатационных расходов на 2,5%. При этом заметнее всего последствия кризиса сказались на сегменте поселков с необходимой инфраструктурой, где отмечается значительная доля «переоцененных» в предыдущие периоды объектов – средняя цена 1 кв.м. здесь снизилась почти на 11%. Теперь по данному показателю они уступают даже объектам, где инфраструктуры нет либо она минимальна.
Более подробная информация о том, какой набор инфраструктуры сегодня востребован для различных вариантов коттеджной застройки в зависимости от местоположения и позиционирования поселка, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.
Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
