Иллюзия роста

Рост долларовых цен на московскую недвижимость носит технический характер

С началом октября 2009 года многие участники рынка недвижимости поспешили заявить, что цены на квартиры в Москве снова пошли в рост. Примечательно, что аналогичная картина складывается и с индексом стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru. Однако является ли данный «рост» и в самом деле ростом, и почему аналитики не торопятся заявлять о переломе тенденций?

После 12 месяцев непрерывного снижения индекс стоимости жилья IRN.RU вот уже 2 недели демонстрирует рост. С конца сентября 2009 года он вырос примерно на 0,7%, до отметки 3.883$ за квадратный метр, отметив минимум на уровне 3.858$. Казалось бы, уже вполне можно говорить о переломе тенденции падения цен к росту. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru этот вывод преждевременен.

Дело в том, что цены на недвижимость в Москве номинируются в разных валютах – часть в долларах, а часть в рублях. А следовательно, и на средний уровень стоимости жилья могут оказывать заметное влияние курсы валют, особенно когда происходят заметные перепады курса доллара к рублю. Но именно этот процесс и происходит последние 2 месяца – доллар сдал свои позиции с уровня около 32 рублей и опустился уже почти до 29 рублей, то есть где-то на 10%.

Не удивительно, что на фоне ослабления американской валюты долларовые цены на недвижимость сначала заметно затормозились в своем снижении (конец лета – начало осени 2009 года), а потом даже стали слегка отыгрывать вверх. При этом индекс рублевых цен на квартиры в Москве, еженедельно публикуемый журналом о недвижимости www.metrinfo.ru не показывает какой-либо заметной тенденции к росту а, скорее напротив, даже продолжает слегка сползать вниз.

Очевидно, что говорить об устойчивой тенденции рынка к росту можно только тогда, когда установился четкий тренд повышения цен, не зависимо от того, в какой валюте рассчитываются показатели. В нынешних условиях, когда в одной валюте цены слегка подросли, а в другой – продолжают сползать вниз, целесообразнее говорить не о росте или падении, а скорее об «утряске рынка», его переходе к колебательной фазе при примерно постоянном уровне цен (с наличием вариаций, разумеется).

Но здесь возникает еще один закономерный вопрос. Если зимой и осенью аналитический центр www.irn.ru писал о заметном падении цен на недвижимость в Москве, указывая именно на долларовые цены, то почему теперь, когда именно долларовые цены пошли в рост, на первый план выходят цены в рублях? Где же единство подхода? Ответ крайне прост. Единство подхода состоит не в том, что цены на недвижимость нужно измерять только в долларах или же, наоборот, только в рублях. Согласно философии www.irn.ru в каждый период времени наиболее показательными являются цены в той валюте, которая является самой стабильной (или самой сильной) на тот момент.

Так после дефолта 1998 года цены на московскую недвижимость в рублях выросли в 2-2,5 раза, при том, что сам рубль тогда подешевел к доллару (и другим основным мировым валютам) в 4 раза. Вряд ли кто-то скажет сейчас, что тогда недвижимость подорожала. Напротив, все понимают, что она подешевела, имея ввиду именно долларовые цены. Потому что тогда, ее реальная стоимость, очевидно, снизилась по отношению к стабильному на тот момент доллару, и это было наиболее заметно.

Аналогично, в период существенной девальвации рубля осенью-зимой 2008-2009 годов также измерять реальную стоимость недвижимости было целесообразно в долларах. Однако последние месяцы (лето-осень 2009 года), когда рубль и доллар поменялись местами, именно рубль стал выходить на первый план в отношении более адекватного мерила поведения реальной стоимости недвижимости. Также в период заметного ослабления доллара в 2005-2008 годах (имеется в виду первая половина 2008 года) аналитический центр www.irn.ru указывал на то, что рублевые цены на квартиры в Москве более показательны. В результате появился даже совместный с журналом www.metrinfo.ru продукт – рублевый индекс ИРН.

Более того, в статье «Московская недвижимость фактически не дорожает уже 2 года» указывается, что еще одним из критериев оценки динамики реальной стоимости недвижимости можно использовать золото. Кстати, рост цен на квартиры в Москве за 2003-2008 годы в рублях оказывается уже не столь резким, как в слабевшем тогда долларе, а в золотом эквиваленте он вообще отсутствовал уже с 2006 года. Другими словами, уже с 2006 года недвижимость не дорожала по отношению к другим активам, а просто отыгрывала общую мировую инфляцию на равнее с золотом.

Можно отметить и еще один момент. Новый рост цен на жилье всегда начинался в условиях появления ажиотажного спроса. Однако последние недели многие риэлторы хоть и говорят о неком оживлении рынка (по сравнению с состоянием «комы» последнего года), но все же признают, что прогнозы осеннего всплеска на рынке во многом не оправдались. А значит, и повода для реального роста цен на недвижимость пока нет, как было указано в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза». Поэтому не следует технический рост показателей, вызванный скачками курсов валют, интерпретировать как новую тенденцию на рынке. По мнению www.irn.ru, стоит только доллару и рублю найти точку баланса в новых условиях, как и незначительный рост долларовых как, отмечаемый сейчас, быстро сойдет на нет.