Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Какой будет Москва в 2025 году

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

В какой мере генеральный план развития города удастся реализовать на практике

Генплан развития Москвы до 2025  года прошёл первую инстанцию: в конце сентября его рассмотрело и утвердило Московское Правительство. Такого масштабного документа Москва не видела давно. Согласно генплану через 14 лет в городе вырастут 100 небоскрёбов, исчезнут, как класс «хрущёвки», будет решена проблема парковок, появятся новые ветки метро, расширятся магистрали, зазеленеют новые парки и скверы. Так же к 2025 году обещают по максимуму решить жилищную проблему: в планах чиновников возведение 80 млн. кв.м. новостроек. На основе опубликованных данных эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили составить собственный план развития города. А точнее, выяснить, какие из заявленных пунктов осуществить реально, а в какие внесёт изменения сама жизнь.

Пункт первый и самый главный: новые квартиры в Москве. По подсчётам столичных чиновников, менее чем за 15 лет в Москве отстроят 80 млн. кв. м. жилой недвижимости, т.е. в среднем по 5 млн. кв.м. в год, как в лучшие докризисные времена. Возводить дома в городе с такой высокой плотностью застройки, как российская столица – непросто. Но власти уверяют: площади под  строительство уже найдены. Решать жилищную проблему москвичей будут за счёт застраивания территории промзон и увеличения реконструкции старого жилфонда. Последнее коснётся 25 млн. кв.м. так называемого «некомфортного жилья»: исчезнут серые кварталы «хрущёвок», частично снесут и панельные 9–12-этажные дома, не подлежащие реконструкции. Подробнее эта тема освещалась в заметке «Снос некомфортного жилья: кризис может быть полезен».

Озвученные столичными чиновниками цифры по строительству жилья в столице реальны и вполне осуществимы. Возведение жилья – это бизнес, который может приносить прибыль даже в самые экономически-неспокойные времена. Ведь людям всегда нужна крыша над головой и спрос на жилье никуда не денется. А значит, как уже писал www.irn.ru в статье «Существующего объема предложения жилья в Москве хватит до 2011 года», прогнозируемого некоторыми экспертами дефицита новостроек вряд ли случится.

Сложность заключается в другом. Согласно планам чиновников из 80 млн. кв.м. возведённого жилья 50 млн. кв.м. планируется отдать под городские социальные программы. Иными словами, почти две трети всего построенного жилищного фонда уйдёт на обеспечение квартирами эконом-класса очередников и льготных категорий граждан. Это строка из принятого документа и вызывает больше всего сомнений у экспертов www.irn.ru..

Как мы уже писали в материале «Строить ли жильё за счёт городского бюджета или нет?», изменение процентного соотношения в формуле «коммерческое – социальное» жильё в пользу последнего, это «палка о двух концах». Нарушение разумного баланса ведёт к росту цен на недвижимость и недоступности жилья для населения. Судите сами: оплачивает новоселье льготникам обычный гражданин, не попадающий ни под одну из городских программ, вынужденный купить квартиру в Москве на свои «кровные». Когда доля социального жилья составляет около 30%, то покупка квартиры на свободном рынке требует переплаты в пользу льготника примерно половины стоимости жилья (два покупателя оплачивают одну квартиру льготника). Если же этот процент растёт, и город забирает уже около 70% новостроек, то покупатель квартиры на рынке оплачивает уже две квартиры льготников, т.е. переплачивает 200% стоимости.

Жизнь доказала: отдавать за недвижимость три цены могут не многие – с приходом кризиса и исчезновением «шальных денег» стоимость жилья заметно поползла вниз. Поэтому заложенная в генплане на социальное жильё цифра 50 млн. кв.м. вероятно подвергнется корректировке. По мнению экспертов www.irn.ru, покупатели коммерческого жилья просто не потянут такую нагрузку и властям города придётся вернуться к более адекватному соотношению 70:30, где 70 – жильё коммерческое, 30 – социальное. Это означает, что из 80 млн. кв.м. жилья социального будет не более 30 млн., остальное, так или иначе, придется направлять на продажу.

Вообще макроэкономические факторы внесут редакторские правки во многие проекты генплана-2025. Период «шальных денег», похоже, завершился, и ожидать прежних поступлений в городской бюджет, а также былого инвестиционного бума, теперь не стоит. Также можно забыть и о былых инвестиционных программах, когда вложения в недвижимость приносили баснословную прибыль. Москве придётся отказаться от многого. В первую очередь, могут возникнуть проблемы со строительством заявленных в генеральном плане небоскрёбов. Возвести в Москве сотню высоток, в то время как многие ординарные девелоперские проекты испытывают сложности, проблематично.

Доказательство – пробуксовка с завершением уже существующих высотных зданий столицы, в частности, многострадальной высотки на пересечении Ленинского проспекта и улицы Лобачевского. Ее строительство до сих пор не завершено, хотя началось еще в 2004 году и пришлось на времена расцвета рынка недвижимости Москвы. Но этот пункт генерального плана меньше всего вызывает озабоченность аналитиков www.irn.ru. Дело в том, что в отличие от Сингапура или Манхеттена Москве нет необходимости расти в небо. В сегменте офисных и торговых площадей дефицита уже не наблюдается - предложение даже сегодня превышает спрос, а ставки продолжают снижаться. Для жилых домов формат высоток некомфортен – весь мир идет по пути малоэтажного жилья в пригородах.

Поэтому, не лучше ли вообще отказаться от идеи строительства небоскрёбов, и тем самым хоть как-то сохранить и так уже заметно подпорченный современными зодчими исторический облик столицы? Ведь второго «Ля Дефанса» Москве не прочат: обособленного делового квартала, расположенного вдали от охраняемых государством памятников культуры, возводить не собираются. Небоскрёбы, согласно генплану, планируют раскидать по всему городу. Возможно, строительством района Москва-Сити вполне можно и ограничиться.

Вызывает сомнения и другая цифра: к 2025 году в столице 16 млн. кв.м. должны составить новые офисы и административные здания, т.е. более чем по 1 миллиону новых нежилых квадратных метров в год. Большинство из них отстроят на территориях существующих промзон и в зоне, прилегающей к МКАД. В возможности осуществления этого пункта эксперты www.irn.ru не сомневаются. Вопрос в целесообразности увеличения этого сегмента. Ведь затоваривание рынка нежилых помещений зафиксировано уже сегодня.

Как отмечалось в статье «Ставки на рынке коммерческой недвижимости продолжат снижение», последние годы Москва активно застраивалась офисными и торговыми центрами. Так в 2005 году объём ежегодного ввода в эксплуатацию офисных площадей не превышал 800 тыс. кв.м., в 2008 эта цифра выросла в разы - до 2,1 млн. кв.м. в год. В итоге теперь в сегменте торговой недвижимости Москва ощущает заметное преобладание предложения над спросом. Схожая ситуация и с офисной недвижимостью столицы – с приходом кризиса активность покупателей и арендаторов заметно снизилась. В итоге, с долей уверенности можно сказать, что и пункт генплана по возведению новых офисных, а так же торговых центров, скорее всего, скорректирует сама жизнь. Деловой центр Москва-Сити, как давно задуманный, и во многом уже отстроенный и даже функционирующий проект, разумеется, рано или поздно будет завершён. А вот, что касается только лишь запланированных офисных площадей, немало из них, скорее всего, так и останутся лишь на бумаге.

Можно предположить, что возведение офисов и торгово-развлекательных центров потеснят гостиницы, которых и сегодня в столице катастрофически не хватает. К слову сказать, на возведение помещений для туристических услуг в генплане развития Москвы отвели определённое количество площадей. Но, во-первых, совсем немного – 1 млн. кв.м., по сравнению с десятками миллионов метров офисов и жилья. Во-вторых, с оговоркой: территории будут застраиваться не только отелями, но и недвижимостью для малых предприятий потребительского рынка. А значит, на гостиницы останется хорошо, если половина из запланированного – около 500 тыс. кв.м. Капля в море для мировой столицы, ощущающей огромный дефицит в гостиничном сегменте!

Но не многоэтажки, не торговые центры и даже не жилая недвижимость должна быть главной заботой чиновника, разрабатывающего генеральный план развития города. Можно плотно застроить мегаполис жильём, возвести современные офисные и развлекательные комплексы, а эксперты занесут его в список городов с самым некомфортным проживанием. Инфраструктура и транспорт – вот важнейшие из задач! Коммерческие объекты и жильё возможно построить и без государственных дотаций. А вот дороги, парковки, озеленение, школы, детские сады, поликлиники и спортивные сооружения – возвести всё это на собственные деньги не под силу даже крупному бизнесу. Что касается инфраструктуры, генплан-2025 нареканий почти не вызывает. В проектах: расширение магистралей, строительство гаражей и парковок, увеличение общей протяженности метрополитена в два раза – до 650 км. Наконец, озеленение. Власти обещают: по количеству парковых зон через 14 лет Москва «догонит и перегонит» один из самых «зелёных городов» Европы – Берлин.

Почему мы сделали упор на слово почти? Генеральный план развития города подразумевает участие в его разработке тех, кто будет жить, работать и отдыхать в этом городе. Т.е. горожан. И выявление потребностей оных – одна из важных задач документа – все ещё на стадии его разработки. С генпланом-2025 вышла изрядная накладка. Изначально московские власти заявили его, как общественный документ. И даже отрапортовали в СМИ: публичные слушания по Генплану и правилам землепользования прошли в августе 2009 во всех районах Москвы.

Но это на бумаге. На деле же всё не так радужно. Согласно социологическому опросу журнала www.metrinfo.ru о проектах плана развития города и даже о самом генплане не слышали 70% москвичей, как отмечается в отчете «Москвичи не знают о слушаниях по Генплану». Те же, кто был в курсе глобальных перемен, заявили, что не собираются принимать участие в общественных обсуждениях генплана: желание ознакомиться с документом изъявили лишь 7% респондентов. Люди отвечали, что либо не понимают смысла этого мероприятия, либо считают слушания формальностью, т.к. полагают, что мнение простых граждан учтено не будет.

По сути, так и вышло. Горожане, которые всё-таки явились в префектуры на обсуждения, оставили более 70 тыс. замечаний к 500-страничному проекту генерального плана столицы. Людей интересовало не общее, а частное: по данным www.metrinfo.ru «москвичи приходили на слушания, чтобы, прежде всего, услышать конкретную информацию про свой дом и район, а не про развитие столицы в целом». Но им заявляли, что развитие конкретного района – не вопрос Генерального плана. Нарекания вызвали также мелкие и неразборчивые карты, отсутствие компьютерных программ, с помощью которых можно было бы что-то увеличить и разглядеть, плюс нежелание специалистов-консультантов пояснять что-либо.

В итоге грандиозность и масштаб генплана не вызвали эмоций у среднестатистического москвича. Ведь там всё о глобальном. А люди нуждаются не только в небоскрёбах и новых торговых центрах. Главный архитектор столицы Александр Кузьмин на заседании Правительства столицы, где обсуждались итоги общественных слушаний по генплану, заявил: москвичи требуют поликлиник, колхозных рынков и бань. То есть всех тех необходимых социальных объектов, в которых люди действительно нуждаются, и, которые сегодня так  невыгодно строить.

Все эти моменты должны побудить экспертов и чиновников расширить свои подходы к развитию города. Сам факт появления столь важного и долгосрочного документа, как генеральный план развития Москвы на 15 лет – уже большое достижение. Но пока явно рано почивать на лаврах. По мнению www.irn.ru генплан, очевидно, нуждается в доработке и развитии, а также работа над ним требует освоения механизмов более активного вовлечения населения в обсуждение документа и учета мнения горожан.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2189 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 510 365
до 40 858 662 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 32 - 156 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 20 077 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Подробности по телефону! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 22 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте