Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2009»

Около года назад эксперты рынка недвижимости активно обсуждали вопрос перспектив развития загородного рынка в условиях кризиса и то, как ухудшение экономических условий отразится на его основных характеристиках. Одни прогнозировали схожую динамику цен на загородном и квартирном рынке Московского региона. Другие говорили о том, что темпы снижения стоимости коттеджного жилья будут существенно ниже, чем на квартирном рынке, поскольку в предыдущие годы прирост цен на загородные дома не превышал 20-30%, в то время как квартиры дорожали на 50% и даже 100% в год. Это давало ощущение, что загородный рынок менее переоценен, чем квартирный. Однако большинство экспертов сходилось во мнении, что коттеджное жилье, скорее всего, покажет разнонаправленную динамику цен, т.к. загородный рынок гораздо более дифференцирован, нежели рынок квартир, поэтому ухудшение экономических условий может диаметрально противоположно сказаться на поведении цен в поселках с разными свойствами.

Подробный анализ актуальной информации о том, как за прошедший год изменилась стоимость загородного жилья (на примере коттеджного сегмента) после кризисной ситуации осенью 2008 года, в своем докладе на прошедшей выставке «ДомЭкспо-2009» представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова.

Остановимся подробнее на том, как на самом деле среагировал загородный рынок на ухудшение экономических условий после осени 2008 года, рассмотрев динамику цен на коттеджное жилье не только в рублевом, но и в долларовом эквиваленте. По данным регулярного мониторинга рынка коттеджных поселков Подмосковья, проводимого специалистами www.irn.ru, средняя стоимость метра загородного дома на сегодняшний момент составляет около 100 тыс. руб. По сравнению с 3 кварталом 2008 года отмечается несущественная ценовая коррекция – всего 4%. При этом средняя стоимость домовладений за тот же промежуток времени скорректировалась чуть больше (примерно на 7-8%), в основном, за счет снижения площади предлагаемых коттеджей.


Недвижимость


Однако в долларовом выражении снижение уровня цен на коттеджном рынке заметно выше, так как за время кризиса рубль «потерял» по отношению к доллару порядка 25%-30% своей стоимости. В результате средняя цена метра в долларах на коттеджном рынке снизилась почти на 30%, а цена за домовладение – на 32%. В абсолютном выражении стоимость коттеджа за последний год упала примерно с $1,5 млн. до $1 млн.


Недвижимость


Необходимо отметить, что коттеджный рынок имеет возможности для «маневра» с точки зрения оптимизации структуры предложения. Так, в условиях кризиса многие застройщики пошли на изменение первоначальной концепции реализуемых проектов и предлагают теперь (наряду с готовыми домами или участками с подрядом на строительство) земельные участки без подряда, что повышает спрос на такие объекты за счет увеличения в них экономичного предложения. Кстати, нужно отметить, что из-за роста объемов предложения участков без подряда усиливается и дифференциация поселков эконом- и бизнес-класса, т.к. последние в большинстве случаев не предусматривают землю без подряда.

Таким образом, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», если осенью прошлого года число поселков, в которых предлагались участки без подряда, насчитывалось всего в 10%-15% случаев, то сегодня доля рынка таких объектов выросла до 30%. При этом цена за сотку сегодня составляет около 447 тыс. руб., а участок среднего размера (порядка 22 сот.) можно приобрести примерно за 9,8 млн. руб. Следует отметить, что стоимость земли в самых дорогих поселках составляет почти 1,6 млн. руб. за сотку или около 45,1 млн. руб. за участок, в то время как в поселках эконом- и бизнес-класса этот показатель находится на уровне 345,9 тыс. руб. за сотку или 7,4 млн. руб. за участок.
Если говорить о динамике цен на поселки в разрезе престижности их местоположения, то, по информации Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отрицательная коррекция стоимости коттеджного жилья в большей степени коснулась традиционно престижных шоссе, нежели недорогих направлений Подмосковья. Обусловлено это тем, что в период активного роста рынка в 1-3 кварталах 2008 года многие объекты на престижных направлениях были заметно переоценены. Об этом говорит тот факт, что средняя цена за метр загородного дома здесь с января по сентябрь 2008 года подорожала на $700, добравшись до отметки в $5000. При этом менее престижные направления, как видно из графика, демонстрировали в тот период фактически стагнацию цен.


Недвижимость


Другими словами, в преддверии кризисной ситуации на рынке сформировалось большое число объектов «псевдобизнес»-класса, уровень цен в которых не соответствовал качественным характеристикам предлагаемого жилья (даже несмотря на наличие в таких поселках больших площадей домов и участков, а также развитой инфраструктуры, которая в некоторых случаях была не совсем оправдана). Поэтому в сложных условиях рынка, когда требования, предъявляемые клиентом к объекту покупки, заметно выросли, стоимость в поселках с неадекватным соотношением цены и качества скорректировалась в первую очередь.

В результате, цена за метр дома в рублях на дорогих направлениях упала примерно на 3,5%, а в долларах этот показатель составил почти 30%. Хотя, справедливости ради нужно отметить, что и менее престижные направления ощутили на себе последствия экономического кризиса – долларовая стоимость 1 кв.м. коттеджа снизилась в таких поселках на 27%.
Соответственно, в 3 квартале 2009 года цена за отдельный загородный дом на традиционно престижных направлениях Подмосковья составила порядка $1,3 млн. против $2,0 млн. год назад, а в поселках на недорогих шоссе – около $0,36 млн. против $0,48 млн., соответственно.


Недвижимость


Что касается участков земли без подряда, то, по данным маркетингового исследования, в 3 квартале текущего года разница между традиционно престижными и менее престижными направлениями по цене за сотку земли без подряда составляет 3 раза: примерно 570 тыс. руб. против 200 тыс. руб.


Недвижимость


При этом средняя площадь участков без подряда одинакова для обеих категорий коттеджных поселков – примерно 22 сот. Поэтому, как и по цене за сотку, соотношение стоимости участков без подряда между дорогими и менее престижными направлениями составляет 3 раза (12,5 млн. руб. против 4,3 млн. руб., соответственно).


Недвижимость


Если разделить все направления по сторонам света, то мы увидим, что за последний год по большинству из них наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте. Исключение составляют западные и юго-восточные поселки. Кстати, в первых средняя рублевая стоимость метра значительно выросла – примерно на 16%. Обусловлено это тем, что на западных шоссе большая часть объектов расположена на близком расстоянии от Москвы и относится к категории поселков премиум-класса, объем предложения которых ограничен, а качественные характеристики соответствуют заявленному уровню цен.


Недвижимость


Однако в долларах стоимость 1 кв.м. в коттеджных поселках на Западе Подмосковья все равно претерпела отрицательную коррекцию почти в 15%. Как видно из графика, долларовые цены в принципе снизились на всех направлениях за прошедший год. Это говорит о том, что ни по одному из направлений не сохранился докризисный уровень цен.


Недвижимость


Об этом же свидетельствует и ценовая динамика коттеджного рынка по отдельным шоссе Подмосковья. На графиках приведены только те направления, где объем предложения коттеджных поселков составляет не менее 5 объектов.
По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», наибольшее падение рублевых цен зафиксировано в поселках, расположенных на Киевском шоссе – почти на 15% по стоимости метра и на 13% по цене за дом. При этом в долларах коррекция еще более значительна – примерно на 36%. Аналогичная картина характерна для Новорижского шоссе, где средняя стоимость домовладений снизилась на 36%.

Значительная коррекция долларовой цены за метр также характерна для Калужского шоссе (33%) и Ярославского шоссе (30%). Однако вследствие увеличения средней площади коттеджей по этим направлениям стоимость домов здесь скорректировалась в меньшей степени, чем цена метра – на 31% и 27%, соответственно.

Минимальное падение долларовых цен характерно для Минского шоссе: за последний год средняя стоимость метра здесь снизилась всего на 5,5%, а цена дома – на 4,5%. А в рублях это направление показало существенный прирост стоимости жилья: примерно на 29%-30%.


Недвижимость


Недвижимость


Отметим также, что самое дорогое предложение, как всегда, характерно для «Рублевки», где средняя стоимость метра загородного дома по итогам 3 квартала 2009 года составила около 215 тыс. руб., что сопоставимо с прошлогодним осенним показателем. Однако в долларовом исчислении цена за метр на Рублево-Успенском направлении снизилась примерно на 25%.

Что касается стоимости участков без подряда, здесь также выделяется Рублево-Успенское шоссе, характеризующееся самым высоким уровнем цен. Так, в 3 квартале 2009 года средняя стоимость сотки без подряда по этому направлению составила ни много ни мало порядка 1,5 млн. руб. Дело в том, что на Рублево-Успенском направлении только в двух реализуемых коттеджных поселках предусмотрены участки без подряда (то есть объем данного предложения ограничен), средний размер которых составляет 40 сот. Напомним, что это почти в 2 раза выше среднерыночного показателя, равного 22 сот.


Недвижимость


В результате, средний участок без подряда на Рублево-Успенском направлении сегодня стоит почти 62 млн. руб. При этом по остальным шоссе в коттеджных поселках с участками без подряда уровень цен заметно ниже. Так, на втором и третьем месте находятся Киевское и Новорижское шоссе, где средняя стоимость участка составляет 15-16 млн. руб., далее следует Минское и Пятницкое шоссе с ценой 12-13 млн. руб. за участок. Все остальные направления значительно дешевле; средняя стоимость участков без подряда в них колеблется от 4,0 млн. руб. до 8,7 млн. руб.


Недвижимость


В целом по коттеджному рынку самое дешевое предложение участков без подряда, по данным www.irn.ru, отмечается в поселке «Хуторок» на 63 км по Новорижскому шоссе, где средняя стоимость участков площадью 6 соток составляет около 0,875 тыс. руб. А самая дорогая земля без подряда продается в поселке «ParkVill Жуковка» (Рублево-Успенское направление, 9 км от МКАД), где средний участок размером в 65 сот. стоит примерно 145 млн. руб. Таким образом, разница в цене на данный тип предложения в коттеджных поселках составляет порядка 160 раз.

Подводя общий итог вышесказанному, выделим основные особенности произошедшей коррекции цен на коттеджном рынке после ухудшения экономических условий осенью 2008 года. Во-первых, несущественная динамика цен в рублевом эквиваленте на рынке коттеджного жилья связана со значительным изменением структуры предложения, главным образом, в сторону увеличения числа поселков с участками земли без подряда на строительство. При этом в долларовом исчислении падение цен на загородные дома по итогам прошедших 12 месяцев заметно выше.

Во-вторых, менее устойчивыми в период кризиса оказались коттеджные поселки на традиционно престижных направлениях. Причина: в предыдущий период активного развития рынка (в 1-3 кварталы 2008 года) многие объекты здесь были заметно переоценены на фоне общего подъема рынка и высокого спроса. При этом реальные качественные характеристики таких поселков зачастую не соответствовали установленному в них уровню цен. Однако, несмотря на общее снижение стоимости загородного жилья на традиционно престижных направлениях, цены на дома в самых дорогих западных поселках заметно выросли за счет ограниченного объема предложения и оптимального соотношения ценовых и качественных характеристик строящихся здесь объектов, в основном, премиум-класса.

В-третьих, в разрезе отдельных направлений отмечается как положительная, так и отрицательная динамика рублевых цен. Однако, учитывая увеличение курса доллара по отношению к рублю примерно на 25%-30%, сегодняшний рост цен по отдельным направлениям и объектам на 30% зачастую означает не что иное, как фиксирование долларовых цен. А видимое снижение стоимости в рублях на 30% в долларовом исчислении составляет 50-60% или примерно 2-3-кратную отрицательную коррекцию цен.

Данные выводы характеризуют загородный рынок в целом и базируются на результатах регулярных исследований, проводимых специалистами www.irn.ru. Более детальным изучением инвестиционной привлекательности различных сегментов загородного жилья, а также разработкой востребованных сегодня концепций загородных поселков и оптимизацией ранее созданных проектов Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» занимается в рамках управленческого консалтинга.


Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1259 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте