Готовых квартир в новостройках пока еще мало

В московском регионе, по-прежнему, преобладает продажа квартир на этапе строительства

В Европе и США обычно небольшое количество квартир и жилых домов продается и раскупается на стадии строительства. Там уже сложилась практика, по которой продавец не выставляет на продажу неготовую жилую недвижимость, а у покупателя есть достаточный выбор нового жилья, продающегося после сдачи в эксплуатацию. В России ситуация пока иная: из-за дефицита предложения покупатели нередко вынуждены приобретать жилье еще на ранних, а зачастую и на нулевой, стадии строительства. Застройщиков такая ситуация вполне устраивает, так как позволяет им привлекать дополнительное финансирование для своих проектов.

Одним из негативных последствий этой практики являются тысячи обманутых дольщиков, купивших квартиры в строящихся домах, которые по тем или иным причинам застройщики достроить не смогли. Предотвратить дальнейшее разрастание этой проблемы власти пытались законодательным путем, приняв закон о долевом участии в строительстве (214 ФЗ). Закон, напомним, обязал застройщиков продавать жилье только после получения разрешения на строительство и оформления ряда других документов по проекту. Однако до сих пор по этому закону заключается не более 20-30% договоров покупки жилья, а в остальных случаях используются альтернативные «серые» схемы. В результате покупка квартиры в новостройке до ее ввода в эксплуатацию, по-прежнему, остается с одной стороны массовым, а с другой – довольно рискованным процессом.

Теоретически улучшить эту ситуацию должен был наступивший кризис. Аргумент в пользу этого довольно прост: во время кризиса снижается спрос на недвижимость, поэтому к моменту заселения нового дома нераспроданными должно оставаться большее число квартир, чем раньше. Специалисты www.irn.ru решили разобраться, так ли это, и появились ли готовые квартиры в новостройках спустя год после начала кризиса. Для этого была собрана информация о нераспроданных квартирах в готовых домах в отделах продаж ведущих девелоперских компаний Москвы и Московской области. Данные отделов продаж мы приводим ниже.

СУ-155
Компания предлагает квартиры примерно в десяти районах Москвы и таком же количестве районов Московской области. Как сообщили в отделе продаж, квартир, где при покупке жилье сразу оформляется в собственность покупателя и возможно заселение, в продаже нет.

ПИК
На сайте компании фигурируют предложения квартир в шести округах Москвы и семи городах Московской области. В отделе продаж сообщили, что готовые квартиры есть только в двух подмосковных городах – Химки (проект «Новокуркино») и Мытищи, причем, это квартиры от трех-четырех комнат.

Главстрой
Корпорация «Главстрой» реализует ряд проектов в Москве и Подмосковье. Но как и в других компаниях, готовых квартир, которые остались в продаже, явное меньшинство. Среди московского жилья это квартиры в районе Очаково. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 5,4 млн рублей, двухкомнатной – 8 млн рублей, что сопоставимо с ценами на вторичном рынке. Среди подмосковных квартир к заселению готовы квартиры в Красногорске. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 3,7 млн рублей, двухкомнатной – 5,5 млн рублей.

ДСК-1
Компания строит жилье эконом-класса на окраинах Москвы и в нескольких городах Московской области. Наиболее готовые квартиры, оставшиеся в продаже – квартиры в Кожухово и Солнцево. В них уже началось заселение, но еще идет процесс сдачи Госкомиссии (процесс сдачи Госкомиссии длится несколько месяцев и квартиры возможно оформлять в собственность покупателей только после его окончания). Оформление в собственность станет возможным примерно в конце 2010 года, сообщили в отделе продаж.

Интеко
Компания «Интеко» предлагает готовые квартиры в жилом комплексе «Шуваловский», расположенном на пересечении Мичуринского и Ломоносовского проспектов. Однако эти квартиры предлагаются физическими лицами по переуступке прав, то есть фактически это уже вторичное жилья. Квартир на первичном рынке, которые уже готовы к заселению и оформлению в собственность, у компании не осталось.

ДОН-строй
Компания «ДОН-Строй» предлагает квартиры в Москве в ряде своих построенных комплексах, в частности, «Алые Паруса», «Сокольники», «Воробьевы горы» и «Дом на Покровском бульваре». Однако все это жилье – также квартиры вторичного рынка по переуступке прав.

Капитал Групп
Квартир, которые можно приобрести сразу в собственность, у компании нет. На наиболее поздней стадии находится жилой комплекс «Аэробус», расположенный в районе метро Аэропорт: дом уже построен и сдан Госкомиссии, а оформление в собственность будет возможно в начале следующего года.

Mirax Group
Наиболее готовый объект – «Кутузовская Ривьера», расположенный на Нежинской улице. Дом уже построен и сдан Госкомиссии, началось его заселение. Как сообщили в отделе продаж, оформление квартир в собственность станет возможно уже этой осенью.

В итоге анализ структуры предложения новостроек показывает, что продажа квартир в Москве и Подмосковье, по-прежнему, происходит в основном на этапе строительства. Готовых квартир в распоряжении застройщиков явное меньшинство, причем чаще это уже не прямая продажа от застройщика, а переуступка от прежних покупателей. К слову, это во многом и есть те самые инвестиционные квартиры, купленные ранее людьми впрок, которые теперь прежние покупатели пытаются продать.

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», год – не слишком большой срок для строительного рынка, где характерный период освоения площадки под застройку занимает от 3х лет. Готовые новостройки Москвы и Подмосковья, которые сейчас представлены на рынке, выходили на продажу 2-3 года назад, еще до кризиса, в период ажиотажа, когда большинство квартир раскупалось еще на начальном этапе строительства. Сейчас купить квартиру в этих домах обычно можно по переуступке от бывших инвестиционных покупателей, но не от застройщиков.

С другой стороны, большинство строек, которые начинались почти перед кризисом или уже после него, и не были заморожены, находятся сейчас в основном в средней стадии строительства. В зависимости от интенсивности строительных работ, а также от типа дома (панельные дома возводятся быстрее, монолитно-кирпичные дома – дольше) готовым жильем, сданным госкомиссии и пригодным к заселению, оно станет примерно еще через год. Если за это время на рынке недвижимости не возникнет новой волны ажиотажа, то в этих домах, скорее всего, будут оставаться квартиры на этапе построенного жилья.

В более отдаленной перспективе – через три-пять лет и более – изменения в сторону продажи готового жилья, по мнению www.irn.ru, будут продолжать происходить. Уже сейчас кризис заставляет застройщиков более ответственно относиться к обязательствам перед покупателями. В частности, сейчас больше строительных и девелоперских компаний начинают продавать квартиры по договорам долевого участия в строительстве, чтобы приобрести конкурентное преимущество. Нередко появляются идеи продавать готовые квартиры с ремонтом «под ключ». Поэтому можно предположить, что в новых экономических условиях больше застройщиков будут рассчитывать не на продажу квартир «на нуле», а потом на неторопливое строительство дома с затягиванием всех сроков а, напротив, на оперативное строительство жилья в срок, понимая, что хорошие продажи могут быть только на этапе готового дома.