Участки без подряда в Подмосковье: структура предложения и уровень цен

Обзор сегмента коттеджных поселков Подмосковья, где предлагается земля без подряда

Последствия финансового кризиса, случившегося осенью 2008 года, заставили многих застройщиков пересмотреть концепции проектов загородных поселков в сторону создания более экономичного предложения. Как уже отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», одной из главных тенденций последнего года является заметное увеличение доли объектов коттеджного рынка, где помимо домов и участков с подрядом появились земельные участки без обязательного подряда на строительство. Хотелось бы подробнее остановиться на анализе данного типа предложения на загородном рынке, поскольку именно участки без подряда действительно становятся наиболее востребованными в сложившихся условиях.

Согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», число объектов, в которых концепцией застройки предусмотрены участки без подряда, за период с 3 квартала 2008 года по настоящий момент увеличилось примерно с 40 до 93 поселков, а доля рынка выросла на 19,5%. Об этом www.irn.ru писал в статье «Завершено исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2009 года». При этом участки без подряда сегодня предлагаются к продаже только в 82 объектах.

Лидерами по количеству таких поселков являются Новорижское, Симферопольское и Дмитровское шоссе, где в 3 квартале 2009 года участки без подряда продаются в 15, 13 и 12 объектах, соответственно. Таким образом, суммарная доля рынка этих направлений в общем количестве коттеджных поселков, где предусмотрены участки без подряда, составляет почти 49%.

При этом доля рынка коттеджных поселков с участками без подряда от общего числа объектов по каждому из перечисленных направлений совсем другая. Так, на Новорижском шоссе всего на продажу выставлено 62 коттеджных поселка, из них в 24% объектов предусмотрены участки без подряда (то есть в каждом 4-м поселке). По данному показателю Новая Рига уступает и Симферопольскому, и Дмитровскому шоссе, где предлагается меньшее число коттеджных поселков, но доля тех, где предусмотрены участки без подряда, существенно выше. Так, на Симферопольском шоссе примерно в каждом 2-ом коттеджном поселке на продажу предлагаются участки без подряда (доля рынка от общего количества поселков составляет 54%), а на Дмитровском – это каждый третий поселок (или 31% от продающихся объектов).
Большая доля коттеджных поселков с участками без подряда отмечается на Пятницком шоссе (60% от общего количества объектов), а также на Калужском, Киевском и Минском шоссе, где этот показатель составляет около 20%-30% (в зависимости от направления).

В целом по исследуемому сегменту средняя площадь предлагаемых сегодня участков без подряда находится на уровне 22 сот. Однако в разрезе отдельных направлений данный показатель варьируется от 13 до 40,5 сот. Так, по данным маркетингового исследования коттеджного рынка, минимальные размеры участков без подряда в 3 квартале 2009 года характерны для Новорязанского направления, где на текущий момент такой тип предложения есть только в одном поселке – «Золотая слобода» в 62 км от МКАД, и площади земельных участков там составляют 8-17 сот.

Абсолютным лидером по данному показателю является Рублево-Успенское шоссе, где средняя площадь участков без подряда, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», составляет 40,5 сот. Для сравнения, на Киевском шоссе, занимающем по этому показателю второе место, как правило, предлагаются участки около 26 сот. Причина заключается в том, что на Рублево-Успенском шоссе только в двух коттеджных поселках предлагаются участки без подряда, причем в одном из них (Park Vill Жуковка) размеры таких участков колеблются от 45-50 сот. до 100-140 сот., что и дает такой высокий средний показатель по направлению в целом.

Как видно из графика, Рублево-Успенское шоссе значительно доминирует над другими направлениями и по цене за сотку земли без подряда, средняя стоимость которой в 3 квартале 2009 года составляет около 1,5 млн. руб. (так же благодаря поселку Park Vill Жуковка, где цена сотки превышает 2,0 млн.руб.). При этом стоит отметить, что на втором месте находится Минское направление (примерно 712 тыс. руб. за сотку земли), опережая по цене Новорижское шоссе, где стоимость участков без подряда составляет порядка 640 тыс. руб. за сотку.

Дело в том, что большой объем предложения на Новой Риге определяет и наличие поселков разных ценовых категорий, в том числе значительного числа дальних объектов. Так, по данным регулярного мониторинга, за 50 км от МКАД Новорижского шоссе количество поселков, где предлагаются участки без подряда, составляет сегодня почти 50%. Наличие большого числа удаленных и, соответственно, недорогих объектов приводит к тому, что средняя цена за сотку земли без подряда по данному направлению ниже, чем на Минском шоссе.

Наименьшая стоимость земли в исследуемом сегменте характерна для Симферопольского шоссе – порядка 171,4 тыс. руб. за сотку. В результате разрыв по цене участков без подряда в разрезе направлений в 3 квартале 2009 составляет 8,9 раз.

Таким образом, по данным www.irn.ru, лидером по количеству поселков, в которых продаются земельные участки без подряда, является Новорижское шоссе. Однако по этому направлению доля коттеджных поселков с участками без подряда существенно ниже, чем по Симферопольскому шоссе, где такое предложение есть в каждом втором поселке. При этом на Симферопольском шоссе стоимость сотки одна из самых низких в сравнении с другими направлениями и составляет всего 171,4 тыс. руб. Поэтому, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Симферопольское шоссе можно выделить среди других в качестве выгодного варианта покупки земли. Ведь именно здесь отмечается большой выбор объектов по весьма доступным ценам.

Особо отметим также Рублево-Успенское направление, которое продолжает поражать размахом ценовых и качественных характеристик предложения даже в сегодняшних непростых условиях. Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», средний размер участков без подряда здесь зафиксирован на уровне 40,5 сот., а цена за сотку составляет чуть больше 1,5 млн. руб. В результате, потенциальному покупателю «рублевских просторов» придется заплатить, в среднем, около 61,8 млн. руб. за участок земли без обязательного подряда на строительство.

Более детальное изучение динамики основных показателей по каждому направлению Подмосковья специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» проводят в рамках инвестиционного консалтинга, включающего анализ текущего состояния и прогноз развития различных сегментов загородного рынка.