Кризис «ударил» по престижным направлениям коттеджного рынка Подмосковья

Здесь сокращаются площади домовладений, а на менее престижных направлениях они растут

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», сложившаяся ситуация на рынке недвижимости в целом привела к изменению объемов и структуры предложения в сегменте коттеджного жилья. В частности, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, что за последний год наблюдается тенденция к уменьшению средних размеров домовладений в поселках на разной степени удаленности от МКАД (см. статью «Как отразился кризис на структуре предложения коттеджных поселков?»). Хотя еще осенью прошлого года отмечалась положительная динамика площади коттеджей в объектах на среднем удалении (6-35 км от МКАД) и за 56 км от Москвы, по сравнению с началом 2008 года.

Теперь хотелось бы подробнее остановиться на вопросе о том, как осенний кризис 2008 года отразился на объемах и структуре предложения коттеджных поселков в зависимости от престижности направления, на котором они расположены.

Напомним, что к традиционно престижным относятся такие направления, как западное (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское шоссе), северо-западное Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северное (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западное (Калужское и Киевское шоссе). Доля рынка коттеджных поселков здесь, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», сегодня составляет около 73,5%, что на 2% ниже, чем в 3 квартале 2008 года. Дело в том, что за исследуемый период с рынка ушло 19 объектов, расположенных на престижных направлениях. Основные «потери» отмечены в сегменте северо-западного направления, где доля рынка снизилась почти на 4,5%. Хотя это не повлияло на его лидерство среди всех подмосковных шоссе – общий объем предложения здесь в 3 квартале 2009 года составляет более 28% всего коттеджного рынка.

При этом объем предложения на менее дорогих шоссе практически не изменился: сегодня на рынке присутствует 75 объектов вместо 73 поселков, зафиксированных в 3 квартале 2008 года. Поэтому на фоне снижения количества объектов на традиционно престижных направлениях, доля рынка менее престижных шоссе за рассматриваемый период выросла с 24,5% до 26,5%. Необходимо уточнить, что к данной категории относят восточные Горьковское и Щелковское направления, Ярославское на Северо-Востоке, Егорьевское и Новорязанское на Юго-Востоке, а также южные шоссе – Варшавское, Каширское, Симферопольское.

Как было отмечено в статье «Малогабаритная «рублевка»», в течение нескольких лет до осени 2008 года на коттеджном рынке наблюдалось увеличение числа домовладений в поселках как на традиционно престижных, так и на менее дорогих направлениях. При этом в первом случае положительная динамика была заметно выше. Однако после указанного временного «рубежа», по данным www.irn.ru, прирост показателя сохранился только в сегменте дорогих шоссе – примерно на 6% с 3 квартала 2008 по 3 квартал 2009 года. Причем положительная динамика на уровне 7%-13% отмечается практически по всем направлениям (Юго-Запад, Запад, Северо-Запад), кроме северных шоссе, где этот показатель увеличился всего на 1%.

Одновременно с этим, в объектах, относящихся к менее престижным направлениям, среднее количество домов в коттеджных поселках сократилось почти на 3,5%, в основном, за счет снижения данного показателя на южных шоссе почти на 13%. В результате, разница между двумя рассматриваемыми категориями коттеджного жилья по числу домовладений в объектах заметно сократилась. В 3 квартале 2009 года для традиционно престижных направлений характерно, в среднем, около 90 домов в поселке, а для менее престижных – 100 коттеджей. Для сравнения: в 3 квартале 2008 было 85 и 104 дома, соответственно.

Скорее всего, это связано с тем, что в нынешней ситуации застройщики стараются максимально эффективно использовать имеющиеся участки под застройку, чтобы увеличить рентабельность проектов. Ведь с увеличением количества домовладений можно без ущерба для рентабельности проекта сокращать их площади, что в текущих условиях способствует повышению конкурентоспособности, т.к. позволяет снизить общую стоимость дома с участком на фоне сохранения цены за метр на прежнем уровне. При этом в объектах на традиционно престижных направлениях, изначально предполагающих строительство дорогих загородных поселков, больше ресурсов для увеличения числа домовладений. Как правило, в таких объектах изначально предусмотрены бОльшие по площади приусадебные участки, что обеспечивает более комфортные условия проживания для домовладельцев. Так, показатель средней площади индивидуальных участков в поселках на традиционно престижных направлениях всегда выше, чем в объектах на менее престижных шоссе. Согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», в 3 квартале 2009 года разница составляет примерно 2 сот.: 21,5 сот. против 18,5 сот., соответственно. Значит, есть возможность увеличить количество домовладений в поселках по престижным направлениям, незначительно сократив размеры приусадебных участков.

Но необходимо отметить, что если на традиционно престижных шоссе средний размер участков за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года фактически не изменился, то в поселках на менее престижных направлениях наблюдается положительная динамика показателя (примерно на 3,5%). Так, по данным маркетинговых исследований, заметно выросла средняя площадь индивидуального земельного участка в поселках южного и северо-восточного направлений (на 8,5% и 4,5%, соответственно). Кстати, именно это привело к тому, что на Юге значительно снизился показатель среднего количества домовладений в объектах.

Что касается площади коттеджей, то регулярный мониторинг рынка показывает, что динамика этого показателя сопоставима с динамикой размеров земельных участков. Так, на традиционно престижных направлениях отмечается уменьшение площади коттеджей примерно на 4% (с 390 кв.м. в 3 квартале 2008 года до 374,5 кв.м. в 3 квартале 2009 года). В то время как на менее престижных шоссе этот показатель увеличился на 3% (с 237 кв.м. до 244 кв.м. за исследуемый период).

Как видно из графика, наиболее заметная коррекция средней площади коттеджей отмечается в поселках престижных западного и северо-западного направлений. Так, на Западе размеры домовладений увеличились с 421 кв.м. до 445 кв.м., то есть примерно на 5,5%. Напомним, что одновременно с этим здесь выросла и площадь участков (на 6,5%). А для поселков, расположенных на северо-западных шоссе, с 3 квартал 2008 года по 3 квартал 2009 года характерно сокращение как размеров домов на 5,5% (418 кв.м. против 443 кв.м.), так и снижение площади участков земли на 1%.

Что касается менее престижных направлений, то для них характерно повсеместное увеличение площади коттеджей за исследуемый период. Наибольший прирост этого показателя отмечается на Северо-Востоке: с 244 кв.м. до 255 кв.м. (т.е. на 4,5%). Следует подчеркнуть, что в поселках данного направления увеличились и размеры индивидуальных участков почти на 4,5%: с 16,9 сот. до 17,7 сот.

Как уже не раз отмечали специалисты www.irn.ru, сложные условия, в которых пребывает сегодня рынок жилья, все чаще диктуют необходимость создания более экономичного предложения, в результате чего застройщики вынуждены корректировать первоначальную концепцию поселка. В частности, в статье «Завершено исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2009 года» среди основных тенденций этого сегмента было отмечено, что девелоперы стремятся «нарезать» участки земли меньших размеров и сделать небольшие площади домов с целью создания более доступного по цене предложения. Поэтому неудивительно, что такая маркетинговая политика коснулась в первую очередь поселки, расположенные на традиционно престижных направлениях, где площади домовладений всегда были существенно выше, чем на менее престижных шоссе.

Более подробную информацию о характеристиках концепций застройки, которые наиболее востребованы в сегодняшних условиях рынка, а также о специфике успешной маркетинговой политики отдельных проектов, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.