Как отразился кризис на структуре предложения коттеджных поселков?

И как меняются площади домов и участков земли на разной удаленности от Москвы

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за развитием ситуации на рынке загородного жилья. Так, в августе 2009 года было завершено «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», результаты которого позволяют сравнить текущее состояние этого сегмента с 1 и 3 кварталами 2008 года и проанализировать динамику его основных показателей в условиях роста и падения рынка.

Напомним, что до осени 2008 года для сегмента коттеджных поселков Подмосковья было характерно увеличение числа дальних объектов эконом-класса за 66 км от МКАД на фоне сокращения доли рынка в радиусе 15 км от Москвы. При этом отмечалось увеличение средней площади домовладений, расположенных в поселках за 56 км от МКАД. Кроме того, положительная динамика этого показателя в 1-3 кварталах 2008 года была характерна и для поселков средней удаленности (6-35 км от Москвы).

Рассмотрим теперь подробнее, как последствия финансового кризиса сказались на объеме и структуре предложения коттеджных поселков в зависимости от удаленности. Так, по итогам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», сохраняется незначительное снижение объемов предложения в пределах 15-километровой зоны от МКАД. В 3 квартале 2009 года суммарная доля рынка таких поселков составила около 11% против 11,5% осенью 2008 года. По мнению специалистов www.irn.ru, это связано не столько с трудностями по разработке и реализации новых проектов в условиях кризиса, сколько с отсутствием свободных площадок под застройку вблизи Москвы. Ведь именно с освоения данных территорий началось формирование коттеджного рынка.

Наибольшая же концентрация поселков отмечается на расстоянии 16-25 км от МКАД, а также за пределами 66-километровой зоны от Москвы (в первом случае доля рынка сегодня составляет около 23,5%, а во втором – почти 21%). Следует отметить, что рост числа поселков на расстоянии 16-25 км от МКАД связан, в первую очередь, с расширением географии строительства по менее престижным направлениям Московского региона, где еще несколько лет назад существовало большое количество свободных участков под застройку. А увеличение числа дальних поселков, относящихся, как правило, к категории «дачные», обусловлено повышенным спросом со стороны покупателей, поскольку это самый доступный по цене вариант покупки отдельного загородного дома. Однако необходимо отметить, что после осени 2008 года увеличение доли рынка поселков, расположенных за 66 км, резко сократился: с 4,2% (1-3 кварталы 2008 года) до 1,2% (3 квартал 2008 года - 3 квартал 2009 года). Понятно, что основной причиной этого стало снижение реальных доходов населения. Ведь потенциальный покупатель данного типа жилья в условиях экономической нестабильности, скорее всего, откажется от приобретения «второго дома» за городом.

Что касается структуры предложения, то сегодня наблюдается уменьшение размеров домовладений в поселках различной удаленности от МКАД. Так, по данным маркетинговых исследований, больше всего снизились размеры домов в объектах на расстоянии 16-25 км от Москвы и в диапазоне 36-45 км (почти на 6%). При этом, как и в предыдущий отчетный период (3 квартал 2008 года), прямая зависимость между удаленностью поселка и площадью предлагаемых в нем домов сохраняется: чем ближе объект расположен к Москве, тем больше размеры коттеджей в нем.

То есть в сегодняшних условиях рынка не наблюдается тенденция к увеличению средней площади домов в поселках разной удаленности, которая была характерна для данного сегмента до осени 2008 года. Наоборот, происходит заметное снижение данного показателя. Как уже отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Завершено исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2009 года», связано это со стремлением застройщиков создавать экономичный вариант предложения, наиболее востребованный рынком в сложившихся условиях. Ведь уменьшая площади домовладений в поселке, можно снизить конечную стоимость дома для покупателя (при сохранении уровня цен за метр жилья), не уменьшая рентабельность проекта.

Исключение сегодня составляют поселки, расположенные в диапазоне 6-15 км от Москвы, где средняя площадь загородного дома в выставленных на продажу объектах выросла на 8%: примерно с 510 кв.м. в 3 квартале 2008 года до 550 кв.м. в 3 квартале текущего года. Отметим, что в данной категории поселков также имеет место заметное увеличение средней площади индивидуальных земельных участков на 11%: с 25,3 сот. до 28,1 сот. за рассматриваемый период. Обусловлено это тем, что за последний год произошло изменение структуры предложения коттеджных поселков, находящихся в пределах 6-15-километровой зоны от МКАД. Безусловно, близость расположения по отношению к Москве определяет создание здесь дорогих поселков не ниже класса «бизнес-плюс». Однако внутри данного сегмента также существуют различия по качественным характеристикам объектов в зависимости от престижности направления, на котором строится поселок.

Дело в том, что за последний год на расстоянии 6-15 км от МКАД с продажи ушли объекты, расположенные на менее престижных направлениях, класс которых (в частности, площади домов и земельных участков) ниже, чем оставшихся на рынке поселков. При этом качественные характеристики новых объектов также уступают уже строящимся поселкам. В результате наблюдается положительная динамика средних показателей рынка, не характерная для остальных категорий объектов. Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в следующих статьях.

Таким образом, приведенные выше данные позволяют говорить о том, что основные изменения в структуре предложения коттеджного жилья на разном удалении от МКАД связаны с последствиями экономического кризиса. Во-первых, в 3 квартале 2009 года фактически прекратился активный рост объемов предложения «дачных» поселков за 66 км от МКАД. Спрос на данный тип загородного жилья очень сильно упал, поскольку сократились доходы его потенциальных покупателей. Во-вторых, практически во всех диапазонах удаленности отмечается снижение площади домовладений в поселках, что говорит о стремлении застройщиков создать более экономичный товар. Это подтверждает и тенденция к сокращению размеров индивидуальных земельных участков практически во всех поселках, кроме тех, что расположены на расстоянии 6-15 км от МКАД, согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы».

Приведенные выше данные отражают общую динамику коттеджного рынка за последние 1,5 года. Однако более подробную информацию по разным категориям поселков с детализацией до конкретных объектов, а также прогноз ситуации в среднесрочной перспективе Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» осуществляет в рамках индивидуальных исследований и консалтинга.