Благодаря кризису качество новых домов снова начинает играть ведущую роль

Сегмент жилья бизнес-класса начал дешеветь быстрее, чем квартиры эконом-класса, стоимость которых во многом стабилизировалась. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что до кризиса новые монолитно-кирпичные дома были переоценены и стоили в два-три раза дороже квартир эконом-класса, хотя по качеству и организации жизненного пространства мало чем от них отличались. Поэтому большинство квартир, относимых еще недавно к бизнес-классу, продолжат дешеветь за исключением жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и высоким качеством строительства, считают в www.irn.ru.

Так, в мае-июне по данным участников рынка недвижимости квартиры бизнес-класса дешевели быстрее, чем другие сегменты недвижимости. Если жилье эконом-класса теряло в цене по разным оценкам на 2-3% в месяц, то квартиры бизнес-класса – до 5-7% в месяц. Аналогичные тенденции можно наблюдать и на более длительном промежутке времени. С начала кризиса, по данным www.irn.ru, квартиры эконом-класса в среднем потеряли в цене 30-35%, а жилье бизнес-класса – 40-45%. При этом падение индекса рынка недвижимости по Москве в целом составило 34%.

Такое «проседание» сегмента бизнес-класса не удивительно, если посмотреть на соотношение спроса и предложения. Сейчас на рынке новостроек более 80% предложений приходится на долю монолитных домов, многие из которых позиционируются как дома «бизнес-класса». Причем и на первичном и на вторичном рынке рост предложения по сравнению с июлем прошлого года произошел в большей степени в сегменте нетипового жилья.

Как показывают маркетинговые исследования рынка новостроек аналитического центра www.irn.ru, лидерами по предложению квартир являются Западный округ, Юго-западный округ и Центральный округ Москвы. На их долю приходится около половины всех предложений в новостройках. При этом нужно учитывать, что эти три округа традиционно считаются самыми дорогими в столице, в последние годы на их территории практически не велось строительство жилья эконом-класса – основную застройку составляли новостройки бизнес-класса и элитные дома.

Примечательно, что на фоне общего сокращения объема строительства нового жилья на продажу, доля предложений новостроек бизнес-класса за последние годы стабильно росла. Так, по оценке специалистов www.irn.ru, пять-семь лет назад около трети жилья, которое строилось в городе, составляли муниципальные квартиры, около 50% - жилье эконом-класса, которое строилось для свободной продажи, а оставшиеся 15%-20% - дома бизнес-класса и элитное жилье.

За последние годы ситуация сильно изменилась. Как уже писал www.irn.ru в статье «На рынке появится больше жилья эконом-класса», доля социального жилья выросла с 25-30% до 60-70%. Таким образом, более половины квартир, преимущественно квартиры эконом-класса, просто не доходили до рынка, а шли на социальные нужды. А оставшуюся половину жилья, которая поступала в продажу, составляли новостройки бизнес-класса и элитные квартиры. И на фоне того, что новостроек эконом-класса в свободной продаже вообще почти не осталось, доля квартир, относимых к бизнес-классу, напротив, выросла.

Разумеется, что жилье бизнес-класса не подходило под муниципальные цели и почти полностью поступало в свободную продажу. Более того, как писал www.irn.ru в статье «Власти Москвы возвращают эконом-класс в столицу», в последние годы под строительство жилья бизнес-класса отводилась значительная часть земельных участков. А многие участники рынка признавали, что при высоких ценах на землю, которые существовали до кризиса, строить жилье эконом-класса в большинстве районов города просто нерентабельно. Примечательно, что все последние годы немалая доля квартир в новостройках бизнес-класса (по разным оценкам от 30% до 70%) попадала не к конечным потребителям, а приобреталась с инвестиционными целями. По сути, эти квартиры представляют собой «отложенное предложение», которое вполне может вернуться на рынок для перепродажи.

В то же, как неоднократно отмечали последнее время разные агентства недвижимости, спрос на квартиры повышенной комфортности сейчас минимален и вряд ли заметно вырастет. В условиях кризиса люди готовы покупать относительно недорогое жилье эконом-класса в рамках бюджета двести-триста тысяч долларов, но вряд ли продажа квартир стоимостью в несколько миллионов долларов станет сейчас массовой. Поэтому не удивительно, что не менее 80% сделок с жильем приходится сейчас на квартиры эконом-класса.

Как считают специалисты www.irn.ru, жилье «бизнес-класса», особенно те предложения, которые могут быть причислены к этой категории «с натяжкой», пока не достигло своей объективной стоимости. «По сути, многие квартиры бизнес-класса не сильно отличаются от того, что принято считать эконом-классом, - отмечают в www.irn.ru. - Так же, как и эконом, они расположены в многоэтажных многоквартирных домах, далеко не в центре Москвы. Примечательно, что нередко высокая плотность застройки, экономия на собственной территории жилого комплекса, рекреационных зонах, достаточном количестве парковок и т.д. приводит к тому, что подробное жилье по комфортности проживания мало чем отличается от советской застройки. В то же время разница в цене не соответствует разнице в качестве. Так квартира в новом доме, причисленном к «бизнес-классу», нередко оказывается не на 30%-50%, а в 2-3 раза дороже остальной застройки района.

Поэтому, по оценке специалистов www.irn.ru, немало квартир, находящихся на границе бизнес- и эконом-класса, и причисляемых в лучшие времена по цене к бизнес-классу, теперь будут вынуждены вернуться в эконом-класс. А это значит, что они могут потерять еще 20%-30% стоимости. Однако подобная коррекция цен в меньшей степени коснется жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и невысокой плотностью строительства, а также без иных существенных изъянов. Фактически, после общей коррекции цен на рынке, вызванной финансовым кризисом, сейчас предстоит период расслоения, когда стоимость качественного жилья стабилизируется, а объекты с изъянами и недостатками продолжат терять в цене.

Новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКПлощади
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСтудии, 1-4-комнатные квартиры
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
Петровский парк IIМосква, Северный округ, район Савеловский, м. Петровский парк1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Страна.ОзернаяМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2025 г.1-4-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве
ПроектРасположениеСпециальное предложение
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСкидка 15%
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСкидка 9% до конца апреля
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяВесенние скидки с выгодой до 5,3 млн руб. до конца апреля!
Страна.ОзернаяМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. ОзёрнаяСкидки 15%
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектУвеличенные скидки до 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все