Благодаря кризису качество новых домов снова начинает играть ведущую роль

Сегмент жилья бизнес-класса начал дешеветь быстрее, чем квартиры эконом-класса, стоимость которых во многом стабилизировалась. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объясняют это тем, что до кризиса новые монолитно-кирпичные дома были переоценены и стоили в два-три раза дороже квартир эконом-класса, хотя по качеству и организации жизненного пространства мало чем от них отличались. Поэтому большинство квартир, относимых еще недавно к бизнес-классу, продолжат дешеветь за исключением жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и высоким качеством строительства, считают в www.irn.ru.

Так, в мае-июне по данным участников рынка недвижимости квартиры бизнес-класса дешевели быстрее, чем другие сегменты недвижимости. Если жилье эконом-класса теряло в цене по разным оценкам на 2-3% в месяц, то квартиры бизнес-класса – до 5-7% в месяц. Аналогичные тенденции можно наблюдать и на более длительном промежутке времени. С начала кризиса, по данным www.irn.ru, квартиры эконом-класса в среднем потеряли в цене 30-35%, а жилье бизнес-класса – 40-45%. При этом падение индекса рынка недвижимости по Москве в целом составило 34%.

Такое «проседание» сегмента бизнес-класса не удивительно, если посмотреть на соотношение спроса и предложения. Сейчас на рынке новостроек более 80% предложений приходится на долю монолитных домов, многие из которых позиционируются как дома «бизнес-класса». Причем и на первичном и на вторичном рынке рост предложения по сравнению с июлем прошлого года произошел в большей степени в сегменте нетипового жилья.

Как показывают маркетинговые исследования рынка новостроек аналитического центра www.irn.ru, лидерами по предложению квартир являются Западный округ, Юго-западный округ и Центральный округ Москвы. На их долю приходится около половины всех предложений в новостройках. При этом нужно учитывать, что эти три округа традиционно считаются самыми дорогими в столице, в последние годы на их территории практически не велось строительство жилья эконом-класса – основную застройку составляли новостройки бизнес-класса и элитные дома.

Примечательно, что на фоне общего сокращения объема строительства нового жилья на продажу, доля предложений новостроек бизнес-класса за последние годы стабильно росла. Так, по оценке специалистов www.irn.ru, пять-семь лет назад около трети жилья, которое строилось в городе, составляли муниципальные квартиры, около 50% - жилье эконом-класса, которое строилось для свободной продажи, а оставшиеся 15%-20% - дома бизнес-класса и элитное жилье.

За последние годы ситуация сильно изменилась. Как уже писал www.irn.ru в статье «На рынке появится больше жилья эконом-класса», доля социального жилья выросла с 25-30% до 60-70%. Таким образом, более половины квартир, преимущественно квартиры эконом-класса, просто не доходили до рынка, а шли на социальные нужды. А оставшуюся половину жилья, которая поступала в продажу, составляли новостройки бизнес-класса и элитные квартиры. И на фоне того, что новостроек эконом-класса в свободной продаже вообще почти не осталось, доля квартир, относимых к бизнес-классу, напротив, выросла.

Разумеется, что жилье бизнес-класса не подходило под муниципальные цели и почти полностью поступало в свободную продажу. Более того, как писал www.irn.ru в статье «Власти Москвы возвращают эконом-класс в столицу», в последние годы под строительство жилья бизнес-класса отводилась значительная часть земельных участков. А многие участники рынка признавали, что при высоких ценах на землю, которые существовали до кризиса, строить жилье эконом-класса в большинстве районов города просто нерентабельно. Примечательно, что все последние годы немалая доля квартир в новостройках бизнес-класса (по разным оценкам от 30% до 70%) попадала не к конечным потребителям, а приобреталась с инвестиционными целями. По сути, эти квартиры представляют собой «отложенное предложение», которое вполне может вернуться на рынок для перепродажи.

В то же, как неоднократно отмечали последнее время разные агентства недвижимости, спрос на квартиры повышенной комфортности сейчас минимален и вряд ли заметно вырастет. В условиях кризиса люди готовы покупать относительно недорогое жилье эконом-класса в рамках бюджета двести-триста тысяч долларов, но вряд ли продажа квартир стоимостью в несколько миллионов долларов станет сейчас массовой. Поэтому не удивительно, что не менее 80% сделок с жильем приходится сейчас на квартиры эконом-класса.

Как считают специалисты www.irn.ru, жилье «бизнес-класса», особенно те предложения, которые могут быть причислены к этой категории «с натяжкой», пока не достигло своей объективной стоимости. «По сути, многие квартиры бизнес-класса не сильно отличаются от того, что принято считать эконом-классом, - отмечают в www.irn.ru. - Так же, как и эконом, они расположены в многоэтажных многоквартирных домах, далеко не в центре Москвы. Примечательно, что нередко высокая плотность застройки, экономия на собственной территории жилого комплекса, рекреационных зонах, достаточном количестве парковок и т.д. приводит к тому, что подробное жилье по комфортности проживания мало чем отличается от советской застройки. В то же время разница в цене не соответствует разнице в качестве. Так квартира в новом доме, причисленном к «бизнес-классу», нередко оказывается не на 30%-50%, а в 2-3 раза дороже остальной застройки района.

Поэтому, по оценке специалистов www.irn.ru, немало квартир, находящихся на границе бизнес- и эконом-класса, и причисляемых в лучшие времена по цене к бизнес-классу, теперь будут вынуждены вернуться в эконом-класс. А это значит, что они могут потерять еще 20%-30% стоимости. Однако подобная коррекция цен в меньшей степени коснется жилых комплексов с продуманной концепцией застройки и невысокой плотностью строительства, а также без иных существенных изъянов. Фактически, после общей коррекции цен на рынке, вызванной финансовым кризисом, сейчас предстоит период расслоения, когда стоимость качественного жилья стабилизируется, а объекты с изъянами и недостатками продолжат терять в цене.

Цены на новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.
УтесовМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2017 г.от 32 638 800 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 791 596 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 24 012 000 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 23 079 680 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино2 кв. 2023 г.от 11 780 000 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 814 580 руб.
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 762 120 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве