Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обмен квартиры: схема, документы, доплата

В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости "классический" обмен уступил место так называемому "обмену через куплю-продажу".

С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. К ситуациям, когда в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена". При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.

Виды обмена

Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем "альтернативная сделка". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного "увязывания" интересов возрастает в геометрической прогрессии.

Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались весьма ограниченно. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по иной схеме, которая на профессиональном сленге риелторов именуется "альтернативной".

Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке.

Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем "прямой" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования "встречных" интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце "цепочки" должен располагаться "чистый" продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).

Именно в связи с тем, что сегодня на рынке недвижимости "чистые" покупатели стали редкостью, большинство "альтернативных" сделок замерло. И шансы на то, что в ближайшее время ситуация переменится, и рынок наполнится покупателями с "разбухшими" от денег карманами, пока представляются небольшими.

В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса "на потом", либо вспомнить о хорошо забытой схеме "прямого" обмена. Ведь для его осуществления условия, столь важные для "альтернативы", несущественны. Следовательно, обменная технология становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка и отсутствия "прямых" покупателей.

Схема обмена

Как правило, в сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.

Однако, технологическое отличие все же есть. Если при "альтернативной" схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная "цепочка" построена, то при подготовке "прямого" обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки.

Ведь в отличие от "альтернатив", где обычно так или иначе присутствует возможность "замены" юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации "прямого" обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом.

Соответственно, отложить в этом случае экспертизу невозможно – риелтор, собирающий "цепочку", должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов.

После завершения построения "цепочки" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов

Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

В стандартном случае в такой пакет должны входить:

- правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК - справка о выплаченном пае. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов;

- кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ.  В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости;

- документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, - для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый "Единый жилищный документ";

- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;

- свидетельства о браке, расторжении брака;

- в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья;

- если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.

В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплата

Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Естественно, стремление кого-то одного "выламывать руки" всем остальным участникам обмена зачастую приводит к тому, что вся цепочка может рассыпаться.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8250 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 193 900
до 9 741 050 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 21 - 98 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте