Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Благодаря кризису застройщики снова начнут строить

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Вместо инвестиционно-спекулятивных игр на заемное финансирование

За последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики.

Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени. Цикличны и локальные рынки. Например, по мнению специалистов www.irn.ru, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.

Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости описана в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете Ведомости в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна сама по себе. Однако сейчас, когда кризис расставил все точки над i не менее интересно проанализировать характер развития строительной отрасли в России за последние 10 лет и обратить внимание на то, как менялось мировоззрение и приоритеты профессионального сообщества.

По мнению аналитиков www.irn.ru, период 1999-2008 годов для девелоперов можно разделить на три основных этапа, в каждом из которых преобладали свои стратегические задачи и специфика работы.


Этап 1. 1999-2004 годы.

Стратегическая задача: строить как можно больше, зарабатывая на обороте.

По мере того, как экономика России выходила из кризиса 1998 года, в Москве и ряде других регионов России преобладала массовая застройка территорий. В столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.

В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне порядка $400-700 за кв.м. (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. При этом, строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.


Этап 2. 2005-2006 годы.

Стратегическая задача: строить медленно и мало, экономно расходуя земельные резервы и выжимать сверхприбыль с каждого метра.

К этому времени всем уже стало ясно, что строительство в Москве – один из самых выгодных бизнесов. Более того, рубеж 2004-2005 годов совпал с принятием печально известного закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», который заметно осложнил освоение новых площадок под застройку. Более того, к 2005-2006 году экономический рост в России привел к заметному повышению доходов и накоплений населения а, следовательно, и к росту спроса на недвижимость. В итоге за 2005-2006 годы цены на  квартиры в Москве подскочили более чем вдвое (с $1844 до $4209 по индексу ИРН).

Свободных участков в Москве становилось все меньше, а прибыль, которую можно было получить с продажи одного квадратного метра – все больше. Более того, двукратный рост цен 2005-2006 годов вывел доходность 1 квадратного метра с нескольких десятков долларов до сотен и даже нескольких тысяч долларов. Поэтому, чтобы сохранять прибыльность на уровне начала 2000-х, застройщикам уже не обязательно было строить аналогичные объемы жилья и тем более продавать квартиры быстро по адекватным ценам. Напротив, в те годы появилась тенденция придерживать построенные метры. И хотя общие объемы строительства по Москве все те годы держались на уровне 4,5-5 млн кв. м в год, это во многом происходило за счет появления на рынке новых игроков, а также существенного роста доли социального жилья. В то же время основные представители рынка массовой застройки – ДСК-1, СУ-155, ПИК и другие – начали активно осваивать земельные участки за пределами Москвы, в частности в Московской области, а также во многих других регионах России.


Этап 3. 2007-2008 годы.

Стратегическая задача: привлекать больше заемного финансирования, скупать больше земельных активов, повышать капитализацию компании, выходить на IPO, по-прежнему не торопясь с освоением имеющихся площадок.

К 2007 году ряд строительных компаний вышли на уровень развития, когда их портфели объектов составляли по несколько миллионов квадратных метров, а их капитализация оценивалась в миллиарды долларов. Правда следует отметить, что нередко основная часть этих объектов находилась только на ранних стадиях проработки, «на бумаге». Однако все компании хотели расширяться все больше и больше, благо тогда было в избытке доступное заемное финансирование, а недвижимость постоянно дорожала.

В 2007-2008 годах заметно увеличилось число крупных (от $100 млн) кредитов, которые российские застройщики получали в отечественных и зарубежных банках, причем нередко в валюте, забывая, что курсы валют могут заметно изменится. Так, беря долларовые кредиты за рубежом при курсе доллара 24-25 рублей, мало кто предполагал, что возвращать доллары придется при курсе 35-36 рублей. Помимо этого, девелоперы все больше задумывались о привлечении средств на фондовой бирже. Дополнительным поводом к тому стало успешное размещение компаний AFI Development и группы ПИК весной-летом 2007 года, когда компаниям удалось привлечь $1,4 млрд и $1,85 млрд соответственно. Возможность выхода на IPO в ближайшие годы не исключали представители компаний Mirax Group, Coalco, СУ-155, Дон-Строй и другие.

Также появилось ряд компаний, которым удалось сосредоточить крупные земельные участки и которые пытались привлечь деньги на их освоение. В первую очередь, это девелоперы строительства так называемых городов-миллионников: Coalco (проект «Большое Домодедово», Домодедовский район Московской области, заявленные объемы строительства 13,5 млн кв.м), УК «Масштаб» (проект А101, Ленинский район Московской области, 16 млн кв.м), «Евразия СИТИ» (проект «Константиново», Домодедовский район, 9,2 млн кв.м), структуры «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское», Красногорский район, 2,7 млн кв.м). Проекты поражали своими масштабами, однако существовали фактически только на бумаге.

В 2007-2008 годах создавалось ощущение, что счет строительно-девелоперских компаний, стоимость которых превышает $1 млрд, уже идет на десятки. А суммируя все заявленные проекты, можно было предположить, что в ближайшие годы только в московском регионе будет построено дополнительно не менее 40-50 млн кв.м жилья. Чтобы показать свою мощь, компаниям уже не обязательно стало что-то строить! Достаточно было громко заявить о планах строительства очередного города на миллионы новых квадратных метров, показать его макет на престижной выставке MIPIM, а также выразить намеренья выйти на IPO. И в сознании не только обывателей, но и профессионального сообщества данная компания автоматически становилась «крупным застройщиком».

Причем нередко представители некоторых таких компаний в частных беседах признавались, что своими силами подобные объемы им не потянуть. И для освоения своих территорий планировали привлекать небольших застройщиков, передавая им площадки на строительство по несколько десятков-сотен тысяч кв.м. жилья. Таким образом, многие игроки рынка недвижимости начали отходить от того, что является их основной функцией – строительство. Теперь новой ключевой задачей становилась разработка концепции застройки, получение согласований и организация финансирования проектов. Интересный факт: есть структуры, в которых последние годы не отмечается праздник день строителя. Причина в том, что они позиционировали себя исключительно как девелоперы и хотели по максимуму избежать ассоциаций со словом «строитель».

Грянувший осенью 2008 года финансовый кризис внес серьезные коррективы в инвестиционную политику девелоперов. Небольшие строительные компании, которые не ставили основной целью экстенсивное развитие и максимальное расширение (или попросту не имели на это нужного доступа к административному и финансовому ресурсу), а осваивали небольшое количество своих площадок с минимальной долей кредитных средств, пострадали в меньшей степени. И хотя в связи со снижением спроса и цен на недвижимость у многих из них возникли трудности, однако, трудности преодолимые. Об этом говорит хотя бы тот факт, что практически не слышно о случаях банкротств таких компаний или смены собственников.

Несколько иная ситуация сложилась у крупных девелоперов, чьи имена у всех на слуху. Глава холдинга «БазЭл» Олег Дерипаска был вынужден продать структурам Сулеймана Керимова 75% акций компании «Главстрой-Спб», в портфеле проектов которой строительство микрорайонов «Северная долина» и «Юнтолово» суммарной площадью застройки около 6 млн кв.м и реконструкция рынка «Апраксин двор» с последующим строительством примерно 220 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Из-за кризиса лишились контроля над группой ПИК ее основатели Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Свое украинское подразделение, которое планирует построить 192-метровый комплекс, продает компания Mirax Group. ДОН-Строй ищет покупателя на свой торговый комплекс «Щука».

Специалисты по экономике любят говорить, что сложно рассчитывать на успех бизнесмену, который начинает заниматься не своим делом. Этот тезис во многом подтвердился и на рынке недвижимости: немало крупных застройщиков попало в затруднительное положение из-за того, что забыв про свою основную строительную функцию, они слишком заигрались с заемным финансированием и игрой в рост капитализации компании за счет скупки всевозможных активов. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в ближайшие годы на рынке недвижимости грядет этап освоения накопленных земельных участков, причем в выигрыше окажутся в первую очередь те компании, которые нацелены на строительную, то есть производственную, а не инвестиционно-спекулятивную функцию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
824 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 330 754
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 322 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 43 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 444 258
до 11 488 206 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 25 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
«Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные квартиры в готовых домах площадью от 22 метров. рядом с метро Ботанический сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Речной вокзал. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах площадью 28-88 метров. ГК: 2 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Успей купить квартиру! Повышение цен с 1 июля. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах пл. от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 32 до 113 метров ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте