Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Благодаря кризису застройщики снова начнут строить

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Вместо инвестиционно-спекулятивных игр на заемное финансирование

За последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики.

Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени. Цикличны и локальные рынки. Например, по мнению специалистов www.irn.ru, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.

Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости описана в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете Ведомости в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна сама по себе. Однако сейчас, когда кризис расставил все точки над i не менее интересно проанализировать характер развития строительной отрасли в России за последние 10 лет и обратить внимание на то, как менялось мировоззрение и приоритеты профессионального сообщества.

По мнению аналитиков www.irn.ru, период 1999-2008 годов для девелоперов можно разделить на три основных этапа, в каждом из которых преобладали свои стратегические задачи и специфика работы.


Этап 1. 1999-2004 годы.

Стратегическая задача: строить как можно больше, зарабатывая на обороте.

По мере того, как экономика России выходила из кризиса 1998 года, в Москве и ряде других регионов России преобладала массовая застройка территорий. В столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.

В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне порядка $400-700 за кв.м. (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. При этом, строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.


Этап 2. 2005-2006 годы.

Стратегическая задача: строить медленно и мало, экономно расходуя земельные резервы и выжимать сверхприбыль с каждого метра.

К этому времени всем уже стало ясно, что строительство в Москве – один из самых выгодных бизнесов. Более того, рубеж 2004-2005 годов совпал с принятием печально известного закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», который заметно осложнил освоение новых площадок под застройку. Более того, к 2005-2006 году экономический рост в России привел к заметному повышению доходов и накоплений населения а, следовательно, и к росту спроса на недвижимость. В итоге за 2005-2006 годы цены на  квартиры в Москве подскочили более чем вдвое (с $1844 до $4209 по индексу ИРН).

Свободных участков в Москве становилось все меньше, а прибыль, которую можно было получить с продажи одного квадратного метра – все больше. Более того, двукратный рост цен 2005-2006 годов вывел доходность 1 квадратного метра с нескольких десятков долларов до сотен и даже нескольких тысяч долларов. Поэтому, чтобы сохранять прибыльность на уровне начала 2000-х, застройщикам уже не обязательно было строить аналогичные объемы жилья и тем более продавать квартиры быстро по адекватным ценам. Напротив, в те годы появилась тенденция придерживать построенные метры. И хотя общие объемы строительства по Москве все те годы держались на уровне 4,5-5 млн кв. м в год, это во многом происходило за счет появления на рынке новых игроков, а также существенного роста доли социального жилья. В то же время основные представители рынка массовой застройки – ДСК-1, СУ-155, ПИК и другие – начали активно осваивать земельные участки за пределами Москвы, в частности в Московской области, а также во многих других регионах России.


Этап 3. 2007-2008 годы.

Стратегическая задача: привлекать больше заемного финансирования, скупать больше земельных активов, повышать капитализацию компании, выходить на IPO, по-прежнему не торопясь с освоением имеющихся площадок.

К 2007 году ряд строительных компаний вышли на уровень развития, когда их портфели объектов составляли по несколько миллионов квадратных метров, а их капитализация оценивалась в миллиарды долларов. Правда следует отметить, что нередко основная часть этих объектов находилась только на ранних стадиях проработки, «на бумаге». Однако все компании хотели расширяться все больше и больше, благо тогда было в избытке доступное заемное финансирование, а недвижимость постоянно дорожала.

В 2007-2008 годах заметно увеличилось число крупных (от $100 млн) кредитов, которые российские застройщики получали в отечественных и зарубежных банках, причем нередко в валюте, забывая, что курсы валют могут заметно изменится. Так, беря долларовые кредиты за рубежом при курсе доллара 24-25 рублей, мало кто предполагал, что возвращать доллары придется при курсе 35-36 рублей. Помимо этого, девелоперы все больше задумывались о привлечении средств на фондовой бирже. Дополнительным поводом к тому стало успешное размещение компаний AFI Development и группы ПИК весной-летом 2007 года, когда компаниям удалось привлечь $1,4 млрд и $1,85 млрд соответственно. Возможность выхода на IPO в ближайшие годы не исключали представители компаний Mirax Group, Coalco, СУ-155, Дон-Строй и другие.

Также появилось ряд компаний, которым удалось сосредоточить крупные земельные участки и которые пытались привлечь деньги на их освоение. В первую очередь, это девелоперы строительства так называемых городов-миллионников: Coalco (проект «Большое Домодедово», Домодедовский район Московской области, заявленные объемы строительства 13,5 млн кв.м), УК «Масштаб» (проект А101, Ленинский район Московской области, 16 млн кв.м), «Евразия СИТИ» (проект «Константиново», Домодедовский район, 9,2 млн кв.м), структуры «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское», Красногорский район, 2,7 млн кв.м). Проекты поражали своими масштабами, однако существовали фактически только на бумаге.

В 2007-2008 годах создавалось ощущение, что счет строительно-девелоперских компаний, стоимость которых превышает $1 млрд, уже идет на десятки. А суммируя все заявленные проекты, можно было предположить, что в ближайшие годы только в московском регионе будет построено дополнительно не менее 40-50 млн кв.м жилья. Чтобы показать свою мощь, компаниям уже не обязательно стало что-то строить! Достаточно было громко заявить о планах строительства очередного города на миллионы новых квадратных метров, показать его макет на престижной выставке MIPIM, а также выразить намеренья выйти на IPO. И в сознании не только обывателей, но и профессионального сообщества данная компания автоматически становилась «крупным застройщиком».

Причем нередко представители некоторых таких компаний в частных беседах признавались, что своими силами подобные объемы им не потянуть. И для освоения своих территорий планировали привлекать небольших застройщиков, передавая им площадки на строительство по несколько десятков-сотен тысяч кв.м. жилья. Таким образом, многие игроки рынка недвижимости начали отходить от того, что является их основной функцией – строительство. Теперь новой ключевой задачей становилась разработка концепции застройки, получение согласований и организация финансирования проектов. Интересный факт: есть структуры, в которых последние годы не отмечается праздник день строителя. Причина в том, что они позиционировали себя исключительно как девелоперы и хотели по максимуму избежать ассоциаций со словом «строитель».

Грянувший осенью 2008 года финансовый кризис внес серьезные коррективы в инвестиционную политику девелоперов. Небольшие строительные компании, которые не ставили основной целью экстенсивное развитие и максимальное расширение (или попросту не имели на это нужного доступа к административному и финансовому ресурсу), а осваивали небольшое количество своих площадок с минимальной долей кредитных средств, пострадали в меньшей степени. И хотя в связи со снижением спроса и цен на недвижимость у многих из них возникли трудности, однако, трудности преодолимые. Об этом говорит хотя бы тот факт, что практически не слышно о случаях банкротств таких компаний или смены собственников.

Несколько иная ситуация сложилась у крупных девелоперов, чьи имена у всех на слуху. Глава холдинга «БазЭл» Олег Дерипаска был вынужден продать структурам Сулеймана Керимова 75% акций компании «Главстрой-Спб», в портфеле проектов которой строительство микрорайонов «Северная долина» и «Юнтолово» суммарной площадью застройки около 6 млн кв.м и реконструкция рынка «Апраксин двор» с последующим строительством примерно 220 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Из-за кризиса лишились контроля над группой ПИК ее основатели Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Свое украинское подразделение, которое планирует построить 192-метровый комплекс, продает компания Mirax Group. ДОН-Строй ищет покупателя на свой торговый комплекс «Щука».

Специалисты по экономике любят говорить, что сложно рассчитывать на успех бизнесмену, который начинает заниматься не своим делом. Этот тезис во многом подтвердился и на рынке недвижимости: немало крупных застройщиков попало в затруднительное положение из-за того, что забыв про свою основную строительную функцию, они слишком заигрались с заемным финансированием и игрой в рост капитализации компании за счет скупки всевозможных активов. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в ближайшие годы на рынке недвижимости грядет этап освоения накопленных земельных участков, причем в выигрыше окажутся в первую очередь те компании, которые нацелены на строительную, то есть производственную, а не инвестиционно-спекулятивную функцию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
749 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте