Спад на московском рынке жилья сменился стагнацией. Она может продлиться от нескольких месяцев до года.

Будни столичного рынка жилья его игроки описывают исключительно в нецензурных выражениях. Спрос на квартиры вялый, сделок почти не заключается. Прогнозы, которые периодически дают риэлтеры, застройщики и банкиры, сводятся к двум крайним сценариям: осенью цены на жилье либо рухнут под напором второй волны кризиса, либо взлетят до небес из-за острого дефицита предложения. Однако явных предпосылок для воплощения столь радикальных пророчеств в жизнь на квартирном рынке нет.

Продавайте активы, закрывайте компанию

Главный аргумент экспертов, ожидающих углубления кризиса на рынке недвижимости, — неизбежное, по их мнению, ухудшение банковских балансов из-за роста просрочек по кредитам со стороны как корпоративных заемщиков, так и физических лиц.

Некоторые банкиры утверждают, что в последнее время объем просрочек по корпоративным кредитам растет быстрее, чем резервы. Эта тенденция объясняется кризисом неплатежей в строительном секторе, а расшить его пока не удается, поскольку операционная деятельность строительных компаний парализована. Лишенные доступного банковского финансирования девелоперы не в состоянии начинать новые проекты и живут только за счет выручки от продажи уже построенных квартир. Однако этого денежного потока явно не хватает для расчетов с контрагентами, да и запасы нераспроданного жилья не безграничны.

«Мы все проекты в прошлом году закончили. За полгода не получили ни одного кредита ни от Сбербанка, ни от ВТБ, ни от других крупнейших банков. Банкиры говорят: не надо строить, ребята, мы не знаем, что будет дальше, продавайте активы, закрывайте текущие кредиты и закрывайте компанию», — заявляет владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. Зачастую банки выставляют слишком жесткие условия реструктуризации долгов, рассчитывая получить долю в бизнесе либо активы.

«Реальную картину состояния кредитных портфелей мы увидим, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают сейчас владельцы недвижимости», — прогнозирует бывший директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. По его мнению, это может вызвать дополнительную волну предложений о продаже недвижимости, которая захлестнет рынок и спровоцирует новый виток падения цен.

Ни одного проекта

Что же касается прогнозов грядущего роста цен на жилье, то они основаны на гипотезе неизбежного возникновения дисбаланса спроса и предложения. По мнению владельца «Миракс групп» Сергея Полонского, из-за избытка рублевой и долларовой денежной массы цены на недвижимость могут взлететь уже осенью.

«Сейчас на рынке ситуация следующая: денег у банков и у правительства слишком много. Ни одна из компаний на рынке недвижимости не начинала в этом году ни одного проекта. Предложение будет низкое. В то же время, как я ожидаю, к осени или к концу года банковские ставки для компаний снизятся процента на три-четыре, а для конечных потребителей, возможно, еще больше. Вот тогда мы увидим восстановление спроса», — объясняет г-н Полонский.

Сжатия предложения ожидают и другие участники рынка, от риэлтеров до застройщиков. По данным президента Российской гильдии риэлтеров Сергея Канухина, в Москве приостановлено возведение жилых домов общей площадью порядка 800 тыс. кв. м (около 20% ежегодных объемов ввода). На самом деле эта цифра может оказаться выше: так, в первом квартале этого года в столице введено около 560 тыс. кв. м жилья — в два раза меньше, чем в докризисные годы.

В целом же, по прогнозам гендиректора компании «Желдорипотека» (девелоперская «дочка» РЖД) Виталия Вотолевского, к 2012 году объем ввода жилья в России может сократиться с прошлогодних 63 млн кв. м до 40 млн.

Обращает на себя внимание и низкий объем предложения на вторичном рынке. Если в 2007 году в Москве ежемесячно выставлялось на продажу 30−40 тыс. квартир, то сейчас ежемесячный объем квартирного рынка сократился до 20−25 тыс. квартир.

Не гоните волну

Однако наличие двух радикальных прогнозов, каждый из которых, казалось бы, подкреплен внятными аргументами, снижает вероятность реализации хотя бы одного из сценариев на коротком отрезке времени. Скорее наоборот: подобный расклад говорит о том, что рынок недвижимости находится в равновесном состоянии и вряд ли выйдет из него в ближайшее время.

«На самом деле банки, которые периодически пугают рынок страшными пророчествами, не заинтересованы в обострении ситуации. Это элемент конкурентной борьбы: банкирам нужно, чтобы народ нес сбережения на депозиты, а не на рынок недвижимости. Что, собственно, и происходит. Валить рынок им невыгодно, потому что переоценка залогов с точки зрения состояния банковских балансов приведет к еще более негативным последствиям, чем рост просрочек по кредитам. Пока на рынке нет силы, которая могла бы инициировать новую волну», — размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

К тому же у многих банков находятся в залоге права требования по инвестконтрактам на уже проданные, но еще не оформленные в собственность граждан квартиры в новостройках. Обращение взыскания на них чревато громкими скандалами с дольщиками.

Что же касается оптимистичных прогнозов о грядущем росте цен, то, учитывая непростую ситуацию на рынке труда и в макроэкономике в целом, вряд ли стоит ожидать молниеносного восстановления объемов кредитования и спроса.

Сегодня слишком многое указывает на то, что рынок вошел в полосу стагнации. Последние три месяца цены на столичное жилье почти не меняются. Незначительные статистические шумы создают лишь продавцы недвижимости, периодически экспериментируя с ценами и прощупывая рынок. То есть происходит утряска на новых ценовых уровнях. «Были бы предпосылки провалиться глубже — рынок давно бы уже провалился. Скорее всего, какое-то время — от нескольких месяцев до года — не будет резких движений в ту или иную сторону», — прогнозирует г-н Репченко.

Стоит заметить, что по аналогичному сценарию развивался и кризис на зарубежных рынках недвижимости. После резкого падения цен в большинстве случаев наступает период стабилизации, в течение которого цены периодически сдвигаются то вверх, то вниз (сейчас, например, такая колебательная динамика наблюдается на британском рынке). И цены на российскую недвижимость вряд ли станут исключением.