Сегодняшняя ситуация на рынке типового жилья в Москве и Подмосковье

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Возможен ли всплеск панельного домостроения в Московском регионе?» уже отмечал тот факт, что в 2006-2009 гг. на квартирном рынке Московского региона сократилась доля типового жилья. Значительное преобладание монолитно-кирпичного строительства характерно для районов Москвы от ТТК до МКАД и дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД). Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru, в марте 2009 года в столице от ТТК до МКАД доля типовых серий домов составила около 13%, а в Подмосковье дальше 30 км от МКАД – порядка 20%. Более высокая доля типового жилья отмечается в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье – почти 46% от общего числа новостроек, а также в среднем Подмосковье – 36,5%.

Рассмотрим подробнее вопрос о том, какие именно серии домов характерны для разных сегментов Московского региона в 1 квартале 2009 года. Как видно из таблицы, в Москве от ТТК до МКАД преобладает строительство домов серий И-155, П-44Т и П-3М – суммарно на них приходится почти 70% рынка. Заметное лидерство И-155 объясняется тем, что эта серия представлена в нескольких модификациях, что позволяет возводить дома с разным набором и площадями квартир в соответствии с потребностями рынка.

Серия П-44Т является базовым проектом компании ДСК-1, основным минусом таких домов, в отличие от И-155, являются меньшие площади квартир.

Табл.1. Типовые серии новостроек, лидирующие на рынке Московского региона в марте 2009 года по количеству объектов.

В Москве за МКАД и ближнем Подмосковье на рынке типового жилья также преобладают объекты серий И-155 и П-44Т – 26,5% и 12,5%, соответственно. Это говорит о том, что в столице и городах-сателлитах структура предложения относительно одинакова. Обусловлено это тем, что основные объемы строительства типового жилья в данных сегментах приходятся на ограниченное число московских крупных строительных компаний (СУ-155, ДСК-1, ГК ПИК и другие).

На фоне этого в Подмосковье дальше 5 км от МКАД структура предложения типового жилья другая, так как квартиры здесь рассчитаны на иную категорию покупателей. Кроме того, основные объемы строительства серийных «многоэтажек» дают местные строительные компании. В результате, в 1 квартале 2009 года на рынке типового жилья среднего Подмосковья (5-30 км от МКАД) преобладают серии домов П-44Т – 30% рынка, а также П-349 – 12%. Заметное лидерство серии П-44Т по количеству объектов, представленных на продажу, объясняется тем, что данный проект является базовым в главных комплексных застройках городов Подмосковья средней удаленности. Например, микрорайон «Град Московский» в г. Московский, ул. Юбилейная в г. Железнодорожный, микрорайон «Катюшки» в г. Лобня. А большое количество домов серии П-349 обусловлено тем, что данный проект является основным для «Подольского ДСК», являющимся лидером на рынке новостроек в городе Подольске, который в последние годы активно застраивается.   

Отметим также, что в дальнем Подмосковье преобладают типовые новостройки серий П-111М и И-1724 – 37% и 26% доли рынка, соответственно.

Что касается средней площади квартир, то почти во всех сегментах Москвы и Подмосковья по объему предложения преобладают серии домов со сравнительно небольшими размерами квартир. Только в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье по количеству объектов лидирует серия И-155, где предусмотрены бОльшие площади квартир, чем в целом по данному сегменту, - около 78 кв.м.

Табл.2. Средняя площадь квартир в домах типовых серий, которые лидируют на рынке новостроек Московского региона в марте 2009 года.

* Красным шрифтом выделены типовые серии, лидирующие по средней площади квартир в данном сегменте в 1 кв. 2009 г.

Интересно, что в пределах столицы (ТТК-МКАД) максимальная доля рынка типовых новостроек приходится на серии домов с небольшими по площади квартирами, в то время как лидеры по данному показателю (серии КОПЭ и КОПЭ-М-Парус) составляют всего около 16% доли рынка столичных новостроек.

Отметим также, что в зависимости от сегмента (расположения объекта) меняется показатель средней площади квартир даже в типовых домах. Так, в новостройках серии И-155 метраж квартир в Москве от ТТК до МКАД заметно меньше, чем в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье: 66,5 кв.м. против 78 кв.м. О причинах этого мы говорили выше. Во-первых, сам проект И-155 позволяет застройщику менять размеры квартир в доме в зависимости от структуры спроса. А во-вторых, в последние годы в пределах Москвы бОльшая доля типового жилья строится для нужд города и только часть квартир в объекте, как правило, предназначена на продажу. Поэтому застройщики не заинтересованы в увеличении средней площади квартир. Тогда как в новостройках за пределами МКАД это делать выгодно. Одновременно увеличивается выход жилой площади в объектах и улучшаются качественные характеристики квартир, что приводит к большей емкости спроса на них.

В заключении выделим самые дорогие типовые серии домов в Московском регионе по стоимости реализации 1 кв.м. По данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в марте 2009 года в Москве от ТТК до МКАД максимальная цена за метр отмечена в объектах серии П-44Т – почти 163 тыс. руб. На втором месте по стоимости 1 кв.м. находятся новостройки серии КОПЭ, разработанные и реализуемые ГК ПИК, - около 158,5 тыс. руб. При этом в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье объекты данной серии являются самыми дорогими – цена за метр здесь составляет порядка 111,5 тыс. руб.

Табл.3. Самые дорогие по стоимости 1 кв.м. жилья типовые серии домов в марте 2009 года.

В Подмосковье средней удаленности максимальная цена за 1 кв.м. типового жилья отмечена в объектах серии И-1723 – порядка 83,5 тыс. руб., в дальнем Подмосковье – это серия домов И-1724 по стоимости 62 тыс. руб. за 1 кв.м. Превосходство данных типов домов по сравнению с другими сериями новостроек в среднем и дальнем Подмосковье объясняется более высоким качеством используемых строительных материалов: панельный каркас с кирпичной облицовкой. По своим потребительским свойствам данные серии домов сопоставимы с монолитно-кирпичным жильем, а по цене даже превышают его.

Таким образом, результаты маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» позволяют увидеть различия сегментов с точки зрения наиболее распространенных типов домов в каждом из них. Насколько сложившаяся структура предложения соответствует спросу в новых экономических условиях, а также – какие изменения могут произойти в ближайшее время в сегменте типового жилья Московского региона, позволят понять индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Смотрите также:

• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
• Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
• Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
• Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
• Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
• Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
• Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
• Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
• Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
• Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)