Какой сегмент жилья не почувствовал кризис?

И где квартиры продолжали дорожать после осени 2008 года?

В статье «Рынок новостроек дальнего Подмосковья в условиях кризиса» Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил тот факт, что сегмент дальнего Подмосковья в последние месяцы остается достаточно стабильным по объему и структуре предложения на рынке многоквартирного жилья. Однако, как показывают результаты маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru, с сентября 2008 года по март 2009 года наблюдается различная динамика показателей рынка новостроек в зависимости от степени удаленности объекта от МКАД.

Так, за рассматриваемый период в дальнем Подмосковье снизилось количество домов, расположенных в пределах 30-53 км от Москвы, - суммарно почти на 5,5%. Одновременно с этим доля рынка объектов за 85 км от МКАД выросла на 7%. В результате, в 1 квартале 2009 года наибольшее число новостроек в дальнем Подмосковье находится на удалении 37-45 км от МКАД и 85-93 км от МКАД (примерно по 23% от общего объема предложения). По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», причиной того, что доли рынка на этих расстояниях сравнялись, послужил кризис.

Дело в том, что на удалении 30-53 км от Москвы в 1 квартале 2009 года отмечена отрицательная разница между числом новых объектов и тех, которые по разным причинам ушли с продаж: 12 против 19 домов. При этом за 85 км от МКАД данное соотношение составило 10 против 2 объектов. Это и привело к тому, что доля рынка на расстоянии 30-53 км от Москвы сравнялась с аналогичным показателем, характерным для 85-93 км от МКАД. Однако, по нашему мнению, в Подмосковье за 85 км от МКАД на реализацию предлагается бОльшая часть строящихся объектов, в то время как в 30-53-киллометровой зоне определенная часть новостроек «придерживается» до лучших времен. Поэтому, с большей долей вероятности, в ближайшее время это соотношение будет нарушено в пользу сегмента до 53 км от Москвы.

Примечательным является и тот факт, что стоимость квартир за 85 км от Москвы, несмотря на кризис, увеличилась. Так, средняя цена за 1 кв.м. жилья выросла на 11-14% и, по результатам маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в 1 квартале 2009 года составила порядка 54 тыс. руб. При этом средняя стоимость квартиры в новостройках, расположенных за 85 км от МКАД, увеличилась примерно на 13,5-16% и составляет теперь 3-3,5 млн. руб.

Как видно из графика, аналогичный уровень цен характерен для объектов в 30-53-километровой зоне от Москвы. В основном, это обусловлено стагнацией стоимости жилья в данном сегменте, которая имела место с сентября 2008 года по март 2009 года.

Таким образом, в дальнем Подмосковье от 85 км от МКАД объем предложения и стоимостные характеристики объектов в последние полгода продолжали расти. Это говорит о том, что остается определенный уровень спроса на такие новостройки, несмотря на резкое падение уровня продаж по всем сегментам Московского региона из-за кризисной ситуации в стране.

Кроме того, отметим и тот факт, что уровень цен в дальнем Подмосковье не зависит от расстояния от МКАД. Так, самые дешевые объекты расположены в 61-85-километровой зоне от Москвы, где средняя цена за метр в марте 2009 года составила порядка 39-43 тыс. руб. При этом на самых дальних рубежах Московского региона (за 85 км от МКАД) стоимость 1 кв.м. заметно выше. Дело в том, что на данном расстоянии от МКАД фактор близости к Москве уже не играет заметной роли. Города, расположенные за 85 км от столицы, - это, по большому счету, уже самостоятельные сегменты, формирующиеся по своим собственным законам. Соответственно, ценообразование на рынке недвижимости здесь больше зависит от специфики развития отдельно взятого крупного населенного пункта, чем от колебаний стоимости жилья в Москве.

Таким образом, результаты маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» указывают на то, что за время финансового кризиса рынок новостроек дальнего Подмосковья не только не обрушился, но и показал положительную динамику по стоимости жилья. Напомним, что в Москве отрицательная коррекция цен за этот период составила порядка 30%, а в ближнем и среднем Подмосковье – 10-15%. Поэтому еще раз можно констатировать тот факт, что в условиях кризиса наиболее устойчивым оказывается самый экономичный сегмент квартирного жилья.

Сегодня можно утверждать, что острая фаза кризиса уже позади, о чем www.irn.ru писал в обзоре московского рынка недвижимости по итогам мая 2009 года. На рынке отмечается стабилизация, а значит через какое-то время возможно его оживление (конечно, при условии дальнейшего улучшения макроэкономических факторов в стране). В связи с этим, именно сейчас самый подходящий момент для участников рынка, чтобы пересмотреть стратегию развития на ближайшее время. Особенно это относится к тем компаниям, у которых имеются такие активы, как объекты незавершенного строительства или неосвоенные земельные ресурсы. Это могут быть как девелоперы, так и различные финансовые структуры, банки, инвестиционные компании. Тем из них, кто получил данные активы в качестве залога или за невозвраты по кредитам, необходимо понять, сколько они стоят на сегодняшний день, и как ими правильно распорядиться. Ответить на эти и многие другие смежные вопросы позволит инвестиционный консалтинг от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».