Рынок новостроек дальнего Подмосковья в условиях кризиса

Изменились ли объем и структура предложения?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что в условиях кризиса на рынке квартирного жилья большей устойчивостью и ликвидностью будут обладать объекты эконом-класса (об этом www.irn.ru писал в предыдущих статьях). Всем известно, что на рынке новостроек Московского региона класс объекта во многом определяется его географическим расположением. Так, самым «экономичным» всегда будет оставаться дальнее Подмосковье на расстоянии от 30 км от МКАД. В данной статье рассмотрим вопрос о том, как повлиял финансовый кризис на объем и структуру предложения в данном сегменте.

Согласно результатам маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», общее число предлагаемых на продажу домов в марте 2009 года составило 142 объекта. Это на 1 объект больше, чем осенью 2008 года. Таким образом, можно говорить о том, что с начала финансового кризиса и вплоть до 1 квартала 2009 года рынок новостроек дальнего Подмосковья фактически не изменился. Дело в том, что за данный период количество ушедших с рынка объектов практически соответствует числу домов, впервые вышедших на продажу: 32 новостройки против 33 объектов. В результате, сегодня объем предложения в дальнем Подмосковье остается на уровне осени 2008 года: общий объем рынка в квадратных метрах составляет порядка 1,65 млн. кв.м.

Соответственно, за рассматриваемый период качественные характеристики предлагаемого жилья также незначительно изменились.

Качественные характеристики домов	1 кв. 2009	3 кв. 2008	Динамика 2009 к 2008 гг., %
Качественные характеристики домов	1 кв. 2009	3 кв. 2008	Динамика 2009 к 2008 гг., %
Среднее количество квартир в доме, шт.	171	174	-1,7
Среднее количество секций в доме, шт.	2,9	3,1	-6,5
Средняя площадь квартиры, кв.м.	67,3	65,7	2,4
Общая площадь квартир в доме, кв.м.	11 508	11 432	0,7
Аналитический центр IRN.RU

Как видно из таблицы, показатель средней площади квартир незначительно увеличился (примерно на 2,5%), составив чуть больше 67 кв.м. в 1 квартале 2009 года. Это связано с тем, что на рынке новостроек в Подмосковье дальше 30 км от МКАД с 3 квартала 2008 года по март 2009 года увеличилась доля монолитно-кирпичного жилья – почти на 6%. В результате, соотношение доли типовых и монолитно-кирпичных объектов в 1 квартале 2009 года составила 1:4. Напомним, что такая большая разница в структуре предложения по типам домов в Московском регионе наблюдается также на столичном рынке новостроек (см. ст. «Возможен ли всплеск панельного домостроения в Московском регионе?»). Но причины данной тенденции в этих двух сегментах различны. Так, в Москве преобладает жилье бизнес-класса и выше. А в Подмосковье от 30 км от МКАД застройщики, улучшая качественные характеристики предлагаемых квартир, стремятся повысить покупательский спрос.

Отметим также, что в дальнем Подмосковье в период с 3 квартала 2008 года по март 2009 года, несмотря на кризис, увеличилось число продавцов: с 65 до 70 компаний. Самое большое количество операторов рынка отмечено в Звенигороде – доля рынка в 1 квартале 2009 года составила примерно 15,5% от общего числа компаний, на втором месте находится Ногинск – около 9,5%. Примечательно, что эти же города лидируют в дальнем Подмосковье по количеству реализуемых объектов.

Таким образом, за прошедшие полгода (с сентября 2008 года по март 2009 года) не наблюдается количественных и качественных изменений на рынке жилья дальнего Подмосковья. Как мы уже отметили выше, число новых объектов, вышедших на продажу в 1 квартале 2009 года, соответствует количеству новостроек, которые по разным причинам ушли с рынка («заморозили» строительство, приостановили продажи, реализовали последние квартиры). В целом, сложившаяся ситуация свидетельствует об устойчивости сегмента дальнего Подмосковья, а следовательно, экономичного жилья в целом.

Вопрос о том, как в дальнейшем будет развиваться ситуация на рынке квартирного жилья в дальнем Подмосковье и какие объекты будут более востребованы в сложившихся условиях, требует специального изучения в рамках индивидуальных исследований, проводимых специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».