Возможен ли всплеск панельного домостроения в Московском регионе?

Тенденции и перспективы развития типового жилья в новых экономических условиях

Результаты маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в мае 2009 года, указывают на то, что за последние годы на рынке Подмосковья наблюдается изменение структуры предложения, в отличие от новостроек Москвы.

Так, в столице на протяжении последних лет неизменно преобладает монолитно-кирпичное строительство. Как и в прошлые периоды, соотношение доли такого жилья и типовых серий домов остается 80-90% к 10-20%. Основные причины инертности рынка по данному показателю все те же: во-первых, крайне малое число свободных участков, в т.ч. под освоение районов массовой застройки, в Москве и высокая их стоимость. А во-вторых, постоянный спрос на столичные квартиры со стороны обеспеченных покупателей с высокими требованиями к уровню комфорта привел к тому, что основной объем строительства жилья в Москве, предназначенного на продажу (коммерческое жилье), составляет бизнес-класс. В то время как типовые серии домов в пределах МКАД в большинстве случаев возводятся под различные городские социальные программы (переселение из ветхого жилого фонда, «Молодая семья» и другие). Сегодняшним примером комплексной типовой застройки могут служить строящиеся дома по ул. Окской (район Кузьминки, ЮВАО), а также Высоковольтному проезду (район Отрадное, СВАО).

Иная ситуация сложилась на рынке многоквартирного жилья в Подмосковье, где доля типовых новостроек заметно выше, чем в Москве. Так, в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) в марте 2009 года около 46% всех предлагающихся на продажу объектов составляли дома типовых серий.

При этом в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) объем предложения типового жилья несколько меньше, чем в ближнем Подмосковье, – порядка 37% доли рынка.

Логично было бы предположить, что чем ближе к Москве, тем больше застройщики отдают предпочтение монолитно-кирпичному домостроению. Однако на практике мы видим иную картину. Именно в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье почти половину рынка новостроек составляют дома типовых серий. Дело в том, что за последние 2 года их доля сократилась примерно на 8%, хотя еще в конце 2006 года количество таких новостроек превышало объем монолитно-кирпичного жилья.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», основной причиной отмеченной тенденции является смещение вектора активности крупных московских домостроительных комбинатов за МКАД, на территории, близко прилегающие к столице. Как мы указали выше, в пределах Москвы фактически уже не ведется строительство жилых микрорайонов и районов массовой застройки, предназначенных на продажу. Поэтому строительные гиганты вынуждены были начать освоение близлежащих к Москве участков, где количество свободных территорий под застройку больше, при этом сохраняется высокий уровень спроса на жилье из-за близости к Москве. Так, в последние годы ведется комплексное освоение таких районов Москвы за МКАД, как Солнцево, Косино-Ухтомский. А в ближнем Подмосковье – это пос. Восточный, мкр. Щитниково (Балашихинский район), мкр. Красная горка (Люберцы), пос. Трехгорка, мкр. Красногорье (г. Красногорск), мкр. Центральный (г. Долгопрудный). Все перечисленные проекты в основе своей представляют дома типовых серий.

Что касается среднего Подмосковья, то здесь структура операторов рынка новостроек с годами практически не меняется: местные ДСК, специализирующиеся на панельном домостроении, и относительно небольшие компании-застройщики монолитно-кирпичного жилья, число которых примерно постоянно. Поэтому соотношение доли типовых и монолитно-кирпичных домов за 2006-2009 гг. не изменилось, оставшись на уровне 37-38% против 62-63% соответственно.

Что касается характерной площади квартир для разных типов новостроек Московского региона, то, согласно результатам проведенного исследования, средние размеры квартир в домах типовых серий примерно одинаковы как для Москвы, так и для населенных пунктов Подмосковья до 30 км от МКАД (порядка 65-70 кв.м.). В то время как средние площади квартир в монолитно-кирпичных новостройках различаются в зависимости от местоположения объекта. Так, в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) этот показатель находится на уровне 69 кв.м., в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах – около 77 кв.м., а в районах Москвы от ТТК до МКАД – более 100 кв.м.

Причина такой разницы в средней площади квартир, характерной для монолитно-кирпичного жилья Москвы и Подмосковья, заключается в том, что в столице преобладающую долю составляют объекты бизнес-класса, в то время как в Подмосковье в основном предусматривается более экономичное жилье. Тем не менее, сходство перечисленных сегментов рынка новостроек Московского региона заключается в том, что в каждом из них средние площади квартир в монолитно-кирпичных домах превышают размеры квартир в домах типовых серий.

Таким образом, данные маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru, говорят о том, что с годами снижаются объемы строительства типового жилья, особенно в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье. Однако, ситуация может измениться под давлением сложившихся экономических условий. Как уже было отмечено в статье «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», в ближайшее время на рынке недвижимости возможно увеличение доли эконом-класса вследствие уменьшения доходов населения и выданных застройщикам кредитов. В связи с этим может увеличиться объем строящегося типового жилья, потому что монолитно-кирпичные дома обходятся дороже как компаниям-застройщикам, так и покупателям.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>

Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)