Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Перспективы разных классов коттеджного жилья в условиях кризиса

Какой класс сегодня наиболее устойчив с точки зрения цен и емкости спроса?

Коттеджный рынок Подмосковья по объемам строительства остается самым активно развивающимся сегментом загородного жилья. В статье «Количество таунхаусов сокращается» Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, что общая площадь строительства коттеджных поселков в 2006-2008 годы увеличилась в 2,7 раза, при этом рынок таунхаусов и ЗЖК показали 2,4 раза и 1,9 раза, соответственно. 

Значительный рост объемов строительства коттеджного рынка обусловлен расширяющейся с каждым годом географией расположения поселков и увеличением количества объектов в Дальнем Подмосковье. Так, по данным маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, в 2006 году примерно половина всех объектов располагалась до 25 км от МКАД. При этом к началу 2009 года в данном диапазоне отмечено лишь 35% коттеджного рынка. Главную роль в такой отрицательной динамике сыграло снижение количества поселков в пределах 15 км от Москвы. Несколько меньше (суммарно на 6%) снизились объемы строительства в 26-45-километровой зоне от МКАД.

Недвижимость

На фоне уменьшения в 2006-2008 годах доли рынка поселков, расположенных на ближнем и среднем удалении от Москвы, началось активное освоение Дальнего Подмосковья. Если в 2006 году на расстоянии более 46 км от МКАД доля рынка поселков составляла около 15%, то к началу 2009 года - почти 38%. Главную роль в этом сыграло увеличение объемов строительства за 66 км от МКАД, где доля рынка коттеджных поселков выросла на 16,5% по итогам последних 3 лет.  

При этом средняя площадь домовладений выросла практически во всех рассматриваемых диапазонах удаленности. Так, если в 2006 году на расстоянии до 25 км от Москвы площадь коттеджей составляла примерно 420-430 кв.м., то к началу 2009 года этот показатель увеличился до 475-515 кв.м. Основной прирост площадей (почти на 20%) отмечен как раз для поселков, расположенных в диапазоне 6-15 км от Москвы, где больше всего снизились объемы строительства в 2006-2008 гг.

Недвижимость

В диапазоне 26-35 км от МКАД средняя площадь коттеджей в 2006-2008 годы выросла с 370 кв.м. до 420 кв.м. (на 12,5%), а на удалении 36-45 км – с 290 кв.м. до 320 кв.м. (на 11%). То есть сейчас на расстоянии 26-35 км от Москвы можно купить загородный дом, сопоставимый по своим характеристикам с тем, который в 2006 году предлагался в 25-километровой зоне от МКАД.

В дальних поселках (за 46 км от Москвы) площади домов за 2006-2008 годы остались в диапазоне 210-265 кв.м., при этом средние размеры коттеджей в объектах, расположенных за 66 км от МКАД, вовсе не изменились по итогам 3 лет и отмечены на уровне 210 кв.м.

Рассмотрим теперь динамику цен в коттеджных поселках разной степени удаленности. Как видно из графика, самые высокие темпы подорожания характерны для категории поселков, доля рынка которых значительно снизилась в последние годы. Это объекты, расположенные в пределах 25 км от МКАД. Вновь выделим диапазон 6-15 км от Москвы, где цена метра по итогам 2006-2008 гг. выросла почти в 3 раза: с 71 тыс. руб. до 206 тыс. руб. Еще больше в таких поселках увеличилась средняя стоимость коттеджа (за счет значительного увеличения площади домовладений) – в 3,5 раза – и составила, по данным маркетингового исследования коттеджных поселков Подмосковья за 4 квартал 2008 года, порядка 105 млн. руб. Таким образом, на близком удалении от Москвы строятся все более эксклюзивные элитные поселки, темпы увеличения цен в которых гораздо выше, чем в среднем по рынку, в основном, за счет очень ограниченного предложения.

 

Недвижимость

Стоит особо отметить, что за 2006-2008 годы не изменилась стоимость метра и домовладения, в целом, в поселках, расположенных за 66 км от МКАД. Цена 1 кв.м. здесь осталась на уровне 41-42 тыс. руб., за домовладение – примерно 8,5-9 млн. руб. И это несмотря на то, что недвижимость в последние годы постоянно дорожала. Дело в том, что в 2006 году девелоперы не стремились так далеко «уходить» от Москвы и доля рынка коттеджных поселков на расстоянии от 66 км от МКАД составляла всего около 4%. Но, напомним, что к концу 2008 года объемы строительства данной категории поселков значительно выросли (на 16,5%) и на рынок вышло большое количество поселков дачного типа, расположенные за 70-80 км от Москвы. Такие объекты характеризуются небольшими площадями домовладений и стоят дешевле стандартного эконом-класса. Это и повлияло на коррекцию средних показателей коттеджных поселков за 66 км в целом.

Другими словами, в последние годы отмечается тенденция к смещению загородного жилья бизнес-класса и эконом-класса в Подмосковье средней удаленности и Дальнее Подмосковье соответственно на фоне концентрации дорогих коттеджных поселков класса «люкс» в пределах 15-километровой зоны от Москвы. Так, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, в диапазоне 26-35 км от МКАД сегодня предлагаются объекты, по классу и уровню цен сопоставимые с поселками, строящимися в 2006 году в пределах 25 км от Москвы. Теперь же на близком удалении от столицы (в пределах 15 км) можно приобрести только эксклюзивные элитные загородные дома, а недорогие поселки – за 36 км от МКАД.

Описанная выше тенденция привела к появлению более выраженной классификации коттеджного рынка по признаку удаленности от Москвы: элитный сегмент – в пределах 15-километровой зоны, бизнес-класс – в 16-35 км от МКАД, классы бизнес-минус, эконом – в 46-65 км от Москвы, дачные поселки – за 66 км от столицы. При этом каждый класс развивался по-своему: на фоне серьезного сокращения объемов предложения элитного коттеджного жилья и заметного роста цен в этом сегменте (в 3,5 раза) отмечалось значительное увеличение объемов строительства экономичного загородного жилья, а также дачных поселков при сохранении установленной в прежние годы стоимости.

Сложившаяся экономическая ситуация вызвала дискуссии среди экспертов загородного рынка на тему, какой класс коттеджного жилья наиболее устойчив к кризису. С одной стороны, элитное жилье чрезвычайно дорого, и поэтому емкость спроса на него в разы ниже, чем на поселки эконом-класса. С другой стороны, объем предложения элитного загородного жилья крайне ограничен, в то время как количество строящихся недорогих поселков чрезвычайно велико, а, следовательно, высока конкуренция в этом сегменте.

Прошедшие полгода показали, что сокращение емкости спроса характерно для всех сегментов коттеджного рынка. Сложившиеся экономические условия не привели к тому, что полностью прекратились продажи, например, в элитном сегменте, или к тому, что абсолютно перестали пользоваться спросом поселки эконом-класса. Напротив, в каждом сегменте по ряду объектов отмечается покупательская активность. Исследования показали, что это, как правило, поселки, где оптимальное соотношение цены-качества, а также те, где застройщики быстро среагировали на ситуацию и пошли на уступки клиентам.

Таким образом, в нынешних условиях умение выиграть конкурентную борьбу становится возможным за счет предложения покупателю наиболее оптимального соотношения «цены-качества». Не секрет, что многие проекты в прошлые годы не соответствовали по своим характеристикам и свойствам запрашиваемому уровню цен. Требуется коррекция, изменение концепции (реконцепция) таких проектов с тем, чтобы сделать их востребованными рынком.

Ликвидность проекта сегодня во многом будет зависеть не столько от его класса, сколько от умения предложить потенциальному покупателю данного сегмента именно то, что ему нужно. Определить, какие параметры загородного жилья в сложившихся условиях наиболее востребованы в каждом классе, какой сегмент имеет самую высокую емкость спроса, какая политика ценообразования наиболее эффективна, позволят индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
388 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Торопитесь! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте