В каких сегментах отмечается снижение уровня цен

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, что за прошедшие несколько лет разница в свойствах поселков, расположенных на традиционно престижных и непрестижных направлениях, стала менее ощутимой. Кроме того, последние 3 года показали, что в некоторых сегментах происходит сближение традиционно престижных и менее престижных направлений по стоимости домовладений.

Так, по данным сравнительного исследования всего загородного рынка за 2006-2008 годы, завершенного специалистами www.irn.ru в декабре 2008 года, разница между направлениями по стоимости метра жилья сократилась в поселках таунхаусов и загородных ЖК. При этом в первом сегменте соотношение изменилось незначительно: с 1,7 раза в 2006 году до 1,5 раз в конце 2008 года, в основном, за счет относительно равномерных темпов подорожания объектов как на традиционно престижных, так и на менее престижных направлениях.


Табл.1. Динамика средней стоимости 1 кв.м. загородного жилья Подмосковья по сегментам и направлениям в 2006-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление Динамика средней стоимости 1 кв.м. в 2006-2008 гг., %
Коттеджные поселки Поселки таунхаусов Загородные ЖК
Традиционно престижные направления 64,2 48,5 5,9
Менее престижные направления 30,5 63,5 85,2
В целом по рынку 55,4 51,0 10,4
Источник: Аналитический центр IRN.RU

При этом в сегменте загородных ЖК различие между шоссе по стоимости 1 кв.м. в конце 2008 года составило всего 20% против двукратной разницы в 2006 году. Такое сближение направлений по цене за метр связано с изменением в последние годы структуры предложения на рынке ЗЖК. Как мы уже отмечали в статье «Стоимость квартир на Рублево-Успенском шоссе упала на 25%», в секторе престижных направлений сократилась доля элитных шоссе (Сколковское и Рублево-Успенское) на фоне увеличения количества объектов, расположенных на менее дорогих престижных направлениях «2-го эшелона» (Новорижское, Волоколамское, Ленинградское), стоимость которых значительно ниже, чем цены на элитных шоссе. В результате, темпы прироста стоимости 1 кв.м. в ЗЖК по итогам 3 лет составили всего 6%.  При этом цена за метр в загородных жилых комплексах, расположенных на менее престижных направлениях, за тот же период увеличилась на 85%, что сопоставимо с темпами прироста стоимости жилья, характерными для рынка недвижимости в целом.

В коттеджном сегменте, напротив, отмечается другая тенденция: более высокие темпы прироста цен характерны для поселков, расположенных на традиционно престижных направлениях. Благодаря этому увеличивается разрыв в стоимости коттеджного жилья на престижных шоссе по сравнению с уровнем цен в поселках на менее престижных направлениях: с 1,9 раза в 2006 году до 2,5 раз в конце 2008 года. То есть в структуре предложения коттеджного рынка, в отличие от остальных сегментов, существует разделение на «элитные, дорогие» и «экономичные» поселки, в зависимости от направления. Ранее мы уже писали о том, что уровень цен в коттеджном поселке в значительной степени зависит от его местоположения (см. статью «Стоимость коттеджей на юге Подмосковья снизилась на 30%»). В целом же, коттеджный рынок показал самые высокие темпы прироста стоимости метра, которые по итогам 2006-2008 годов составили почти 55%.

Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 6,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 13%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 11,6 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 13,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,1 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 11,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!

от 8,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Что касается стоимости домовладений, то в различных сегментах загородного рынка отмечается аналогичная динамика. Из-за уменьшения с годами средней площади домов и квартир разница в стоимости домовладений, расположенных на традиционно престижных и менее престижных направлениях, несколько меньше. Так, за прошедшие 3 года самое значительное сокращение размеров домовладений зафиксировано в сегменте ЗЖК (на 22%), что привело к снижению стоимости квартир на 13,5%. Главную роль в этом сыграли традиционно престижные направления, где отмечается сокращение средней стоимости квартир (на 19%) в результате уменьшения средней площади жилья (на 23,5%). При этом цена за домовладение в объектах, относящихся к менее престижным шоссе, увеличилась на 68%. В результате, разница между направлениями по стоимости квартир уменьшилась еще значительнее, чем по цене за метр: с 3,2 раз в 2006 году до 1,5 раза к концу 2008 года.


Табл. 2. Динамика средней стоимости домовладений на загородном рынке Подмосковья по сегментам и направлениям в 2006-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление Динамика средней стоимости домовладений в 2006-2008 гг., %
Коттеджные поселки Поселки таунхаусов Загородные ЖК
Традиционно престижные направления 64,1 28,4 -19,0
Менее престижные направления 9,4 35,1 67,7
В целом по рынку 45,8 29,6 -13,4
Источник: Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Что касается поселков таунхаусов, то здесь общий прирост средней стоимости квартир-секций составил по итогам 3 лет почти 30%. Это несколько ниже динамики увеличения цен за 1 кв.м., так как с годами уменьшилась средняя площадь домовладений (на 6,5% за 2006-2008 годы). При этом темпы подорожания направлений разного уровня престижности, оказались примерно одинаковыми – в диапазоне 28-35%.

В структуре коттеджного рынка сохранилось четкое деление направлений на дорогие и дешевые благодаря увеличившейся разнице в цене за дом с 2,4 раза в 2006 году до 3,7 раз в конце 2008 года. Дело в том, что на фоне роста стоимости коттеджей в поселках на традиционно престижных направлениях (на 64%) объекты, расположенные на менее престижных шоссе, остались фактически на том же ценовом уровне, что и в 2006 году: динамика составила всего 9,5%. Во многом это обусловлено уменьшением средней площади домов в таких поселках по итогам последних 3 лет на 16%. При этом размеры коттеджей в объектах на традиционно престижных направлениях практически не изменились.

Таким образом, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, самые высокие темпы удорожания в 2006-2008 гг. показал коттеджный рынок. Это единственный из всех сегментов загородного жилья, где четко выражена зависимость уровня цен от степени престижности направления. На рынке таунхаусов с годами сохраняется примерно одинаковое соотношение цен между направлениями, а значит, и структура предложения в целом. Сегмент ЗЖК, как мы уже неоднократно писали, постепенно становится альтернативой городской квартире в Подмосковье, в том числе благодаря снижению средней стоимости домовладений, особенно в объектах на традиционно престижных направлениях. В результате, рынок загородных ЖК развивается иначе, чем сегмент коттеджных поселков: с годами стираются ценовые границы между традиционно престижными и менее престижными шоссе, хотя еще в 2006 году разница по стоимости квартиры между ними составляла более 3-х раз.

Приведенные в статье данные раскрывают общие тенденции загородного рынка, характерные для последних нескольких лет: ажиотажный спрос на все сегменты и классы загородного жилья, а, следовательно, высокие темпы роста цен. В нынешней ситуации ряд проектов, которые находили своего покупателя в предыдущие годы, оказываются невостребованными рынком. В результате продажи «замораживаются», и застройщики вынуждены идти на понижение цен. Для того чтобы в сложившихся условиях усилить привлекательность загородного жилья для потребителей, в ряде случаев необходима корректировка концепции застройки, политики продаж и ценообразования. Это позволит улучшить конкурентоспособность проектов и повысить их ликвидность. Решить эту задачу позволит инвестиционный консалтинг, предоставляемый специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года