Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупательский поток

С началом кризиса посещение покупателями торговых центров Москвы все чаще напоминает пуассоновский поток (то густо, то пусто) с изрядной долей непредсказуемости. Причем парадоксы происходят на каждом шагу. Например, эксперты фиксируют, что в некоторых ТЦ посетителей стало больше, чем в «хлебные» времена, а доходы тем не менее снижаются. Почему?
 
 
Искра всеобщего интереса
Начнем с того, что у любого покупательского потока, как и у известной нам идеологии, имеются три источника, три составные части. Без их учета ни один здравомыслящий девелопер строить торговый центр не будет. По словам директора агентства недвижимости «Собственник» Ильи Шкопа, во-первых, это густонаселенный район, во-вторых — хорошая транспортная доступность, в-третьих — известный якорный арендатор. Впрочем, самое интересное начинается в тот момент, когда двери торгового центра открываются и, образно говоря, включается механизм движения покупательского потока.
 
На первый взгляд все, в общем-то, просто: человек идет к привлекательному (или нужному ему) магазину, а от него к следующему и т. д. Однако на этот счет существует несколько экономически обоснованных моделей расположения арендаторов. «Самая распространенная и основная — «модель кости», при которой на противоположных концах ТЦ находится пара сильных «якорей», а посетители движутся между ними», — считает Дирк Вихнер, директор отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle. Мысленно эту картину можно представить в виде двух электрических полюсов, между которыми пробегает искра всеобщего интереса.
 
Сам механизм движения покупательского потока продумывается еще на этапе проектирования ТЦ и во многом зависит от архитектурно-планировочного решения объекта. Как отмечает директор департамента консалтинга Becar Realty Group Роман Соков, девелоперы разрабатывают специальные маршруты с учетом желаемой навигации, а также систем внутренних коммуникаций торгового центра — лифтов, проходов, лестниц.
 
Особое внимание уделяется тому, как люди будут перемещаться внутри ТЦ, насколько комфортным и, соответственно, длительным окажется их пребывание в нем. «Навигация в торговом центре должна быть интуитивно понятна покупателю, — рассказывает ведущий аналитик-маркетолог консалтинговой компании RRG Татьяна Ващенко. — Принудительные меры, такие как разнесение эскалаторов на подъем и спуск в разные концы коридоров, открывающиеся в одну сторону двери, долгий путь по стрелкам, зачастую после второго посещения начинают раздражать покупателя»… Тем не менее принудительную навигацию по-прежнему используют, особенно в крупных торговых центрах. Для тех же, кто спешит, предусмотрены обычно сквозные проходы между секциями.
 
У любой навигации есть своя логика, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Торговый центр заполняют арендаторами таким образом, чтобы якорные магазины, прежде всего продуктовые, электробытовой техники и формата total look, были настолько сильными магнитами, что, даже находясь в глубине торгового центра, привлекали бы покупателей и способствовали пробуждению их интереса к бутикам, расположенным на пути следования.
 
Уже сложилась типовая схема размещения торговых точек в ТЦ: на нулевом этаже — продуктовый магазин и магазин электробытовой техники, на первом и втором — торговая галерея, на третьем — кинотеатр и игровая зона. Она отражает последовательность удовлетворения потребностей посетителя. На первом месте — покупка продовольствия, затем — промтоваров, и лишь в конце — отдых и развлечения. Встречаются, однако, вариации в зависимости от специфики торгового центра.
 
Возможно ли существенное изменение направления покупательских потоков уже в работающем торговом центре? Возможно, считают эксперты, но, как правило, это происходит, если концепция ТЦ изначально была неудачной. В основном управляющая компания лишь корректирует движение, выступая в роли своеобразного регулировщика. По словам Р. Сокова, для этого используют такие современные методы, как BTL-мероприятия, работа промоутеров, световая и иная внутренняя реклама.
 
Кроме того, чтобы эффективно управлять покупательским потоком, необходимо видеть общую картину его движения. В какое время и сколько людей посещают торговый центр? Сколько человек приезжают на личных автомобилях, сколько используют определенный вход, лестницу, лифт, эскалатор? Таких «сколько» наберется не один десяток. «Только зная все это, можно увидеть незримые «тропинки» покупателей, — поясняет Д. Вихнер, — и, не ломая сложившихся привычек, аккуратно вывести людей на то направление, которое актуально для торгового центра. И еще! Необходимо соблюдать баланс между удобством (посетители хотят быстро добраться до якорного арендатора) и высокой прибылью (от расстояния до него зависит количество магазинов, которое можно на нем разместить). Если путь слишком длинный, можно потерять покупателей».
 
Между тем существуют технологии, которые позволяют и расстояние до якоря увеличить, и покупателям потрафить. На сленге профессионалов это звучит, как создание «эффекта укороченного пространства», поясняет Т. Ващенко. Один из вариантов — широкий коридор с островными элементами или, например, сильные световые контрасты.
 
Сам маршрут должен быть интересным, чтобы замедлить скорость движения посетителей, обратить их внимание на большее количество витрин и товаров. В некоторых ТЦ, например, на пути следования расставляют всевозможные «магниты». Это может быть необычное дизайнерское оформление, бесплатные зрелища и развлечения. Активно используют геопластику (изменение цветового покрытия пола, небольшая ступенька, цветы на полу, скамейка и др.).
 
Как считают покупателей?
 
Дирк Вихнер,
директор отдела управления торговой
недвижимостью Jones Lang LaSalle:

 
«Некоторые небольшие и средние торговые центры нередко считают покупательский поток вручную. Обычно это происходит один раз в квартал, всегда в один и тот же день, например в субботу, и так, чтобы избежать влияния каких-либо особых факторов, таких как праздничные дни. Для крупных торговых центров этого недостаточно. Здесь покупательский поток измеряется с помощью электронных систем. Начинается подсчет с зоны парковки (число автомобилей), затем продолжается с помощью электронных устройств на входных группах, эскалаторах, лифтах и т. д. IT-системы высокой точности создают отчет, который позволяет УК получить четкое представление о том, что происходит с покупательским потоком в торговом центре. Наиболее популярная система в Европе — это FootFall. В России часто используют CountMax и Passcheck».
 
 
Арендная ставка в руках потребителя?
Зависимость доходов арендаторов ТЦ от величины покупательских потоков очевидна. Но есть еще и ставки, определяющие стоимость каждого квадратного метра, инструмент, который позволяет владельцам торговых центров делать свой бизнес. Ценность площадей, по которым ежедневно проходят посетители, напрямую зависит от количества последних. Неслучайно в местах наибольшей концентрации покупательского потока аренда выше, чем в среднем по всей торговой галерее, считает Р. Соков.
 
По словам И. Шкопа, внутри ТЦ размер ставки может отличаться в разы. Максимальная цена — на входе и рядом с якорем, а минимальная, как правило, на верхних этажах и в так называемых мертвых зонах. «Недавний конфликт арендаторов с руководством одного известного торгового центра был связан как раз с тем, что цена 1 кв. м оказалась неоправданно высокой на фоне недостаточного покупательского потока, который ослабел вследствие удара финансового кризиса по кошельку бизнес-класса — главной целевой группы ТЦ», — приводит пример К. Ковалев.
 
Кризис повлиял и на ставшие привычными тенденции. С очевидными на первый взгляд вещами стали происходить метаморфозы. Даже при высоких показателях посещаемости прибыли многих торговых операторов стали падать. По словам экспертов, это связано с тем, что потребители сократили количество покупок. На ситуацию повлияло существенное снижение доходов и занятости населения, в результате заметно уменьшилась сумма среднего кассового чека. «Прямая зависимость товарооборота от человеко-потока очевидна, но не линейна. Увеличение числа посетителей при общем снижении покупательской способности населения едва ли будет способствовать росту товарооборота», — считает Т. Ващенко.
 
Одной из причин может стать и несоответствие целевых аудиторий. Если, например, торговый центр ориентирован на молодежь со средними доходами, то, несмотря на высокую посещаемость объекта в целом, магазины, специализирующиеся на обслуживании, скажем, представителей бизнес-класса, просто останутся без прибыли. В этом случае необходима замена арендатора либо концепции ТЦ.
 
На позиционирование объекта действительно стоит обратить пристальное внимание, особенно в кризисное время, уверен Д. Вихнер. Например, люксовый торговый центр не нуждается в большом количестве покупателей, здесь определяющую роль играет сумма среднего кассового чека. В низкобюджетном ТЦ картина прямо противоположная — много покупателей, хотя каждый из них тратит мало.
 
Впрочем, сегодня покупательские потоки качественно изменились. Как отмечает И. Шкоп, заметно упал спрос на предметы роскоши и почти на всю группу товаров не первой необходимости, в том числе на бытовую электронику. Не лучшие времена переживает «бутиковая» одежда. В некоторых ТЦ поток покупателей сократился почти вдвое, а в некоторых лишь на 25%. «Но общий тренд, затронувший лучшие торговые объекты столицы, — это снижение числа и размера кошельков покупателей», — констатирует эксперт.
 

Все мы мигранты…
По мнению экспертов, в ближайшее время жители Москвы окончательно изменят свои предпочтения в отношении торговых центров. Столицу ждет миграция покупательских потоков из элитных торговых центров туда, где представлены демократичные по ценам бренды. Это означает, что существенные трудности, скорее всего, будут ощущать операторы, предлагающие товары высокого ценового сегмента. Впрочем, К. Ковалев, например, полагает, что направлений миграции может быть как минимум два, и одно из них таково: из менее качественных торговых центров покупатели, а вместе с ними и арендаторы переместятся в более презентабельные.
 
С другой стороны, перетекание покупателей из одного торгового центра в другой наблюдалось всегда, отмечает Т. Ващенко. Учитывая зеркальность наших ТЦ (наличие одних и тех же операторов), покупатель выберет тот, в котором ему комфортнее, куда удобнее добираться, где лучше парковка, больше ассортимент и т. д. За ними наверняка последуют и некоторые арендаторы. Эта тенденция только намечается, говорит И. Шкоп, но ее подстегивают сохранившиеся в некоторых ТЦ высокие арендные ставки.
 
 
От датчиков до сканеров
Системы подсчета посетителей устанавливают двумя способами: горизонтально и вертикально. Наиболее распространен первый вариант: приемник и передатчик монтируют строго друг напротив друга в горизонтальной плоскости, а между ними проходит невидимый ИК-луч. Когда человек заходит в магазин, луч преломляется, и счетчик фиксирует посетителя, отражая информацию на встроенном табло или передавая ее на регистратор.

У вертикальных счетчиков конфигурация более сложная: на потолочную рейку (рампу) через каждые 50 см монтируют несколько ИК-сенсоров, которые генерируют лучи, направленные вниз. Существенное преимущество этой системы в том, что она позволяет перекрывать проходы большой ширины: от 90 см до 15 м.

Кроме того, существуют температурные датчики. Они способны различать людей, даже если те идут на небольшом расстоянии друг от друга. Система настраивается на подсчет посетителей определенного роста и не регистрирует детей или домашних животных.

Для крупных торговых центров с большим входным пространством целесообразнее применять лазерные сканеры. Они обеспечивают ведение подсчета посещений как на всей площади торгового объекта, так и на выбранной зоне контроля.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2396 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 208 800
до 9 859 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте