Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Государство нашло деньги для помощи дольщикам

Традиционным способом решения проблем обманутых дольщиков была помощь со стороны региональных властей. Однако в сложившейся на данный момент ситуации особенно рассчитывать на помощь регионов не приходиться. В этой связи последнее время особенно сильны стали голоса тех, кто предлагает государству выкупить у нерадивых девелоперов их активы. Но, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Объемы строительства вырастут», деньги в стране есть, поэтому вопрос не в том, чтобы получить их у государства, а в том, чтобы восстановить доверие среди участников рынка друг другу. И в качестве одного из инструментов, содействующих возобновлению финансового потока внутри страны, государство решило, как ни странно, использовать Федеральный фонд содействия развитию жилищному строительству (ФФСРЖС), который, как известно, не имеет на балансе денежных средств, а содержит лишь земельные участки. Однако, по оценкам специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это вполне здравая мысль, актуализация которой, скорее всего, действительно, позволит не только решить проблему дольщиков, но и несколько оздоровить рынок недвижимости в целом.


Изъять землю у властей

Проблема дольщиков впервые возникла на российском рынке недвижимости в связи с кризисом доверия на банковском рынке и стагнацией рынка недвижимости во второй половине 2004 года. Кроме того, значительную лепту в организацию этого процесса внесло вступление в силу в  марте 2005 года федерального закона №214 «О долевом строительстве». Этот закон накладывал на строителей, ведущих свои работы в основном на деньги пайщиков, существенный круг как социальных, так и финансовых обязательств перед дольщиками. В итоге, по данным Ассоциации строителей России (АСР), порядка 200 тыс. семей оказались в ситуации, когда строительство их квартир было «заморожено». Это вызвало волну возмущения по всей стране. В результате, государство обязало регионы решить эту проблему, пригрозив в случае отказа лишить постов соответствующих чиновников и даже возбудить против некоторых из них уголовные дела. Региональные власти тогда придумали следующий механизм для решения этой проблемы. Они предлагали строительным компаниям, оставшимся на плаву, достроить «замороженные» объекты, а в обмен предоставляли выгодные для строительства участки по сниженным ценам. Постепенно проблема стала решаться. Страсти поутихли. Однако до сих пор во многих регионах по несколько сотен семей ожидают, пока их квартиры будут достроены.

На данный момент в связи с кризисом также во многих регионах было заморожено большое количество строек. Однако решение проблемы обманутых дольщиков, найденное в 2005 году, сейчас уже не актуально. Дело в том, что девелоперы соглашались потратить собственные средства на достройку незавершенных объектов в обмен на выгодные участки по сниженным ценам лишь в свете того, что цены на жилье будут расти, а кредиты на строительство сохранятся на доступном уровне. Сейчас ни одно из указанных условий не выполняется: жилье дешевеет, а кредиты очень дороги, и для многих компаний к тому же и вовсе недоступны. Именно поэтому со стороны многих девелоперов стали поступать предложения в адрес государства, чтобы оно выкупило незавершенные объекты, угрожая ростом социальной нестабильности. И это неудивительно, ведь, по данным той же АСР, под угрозой долгосрочной «заморозки» находятся квартиры порядка 2 млн семей, то есть в 10 раз больше, чем это имело место в 2005 году.

Но надо иметь в виду, что денег у государства не так много, как это может показаться. Кроме того, государство уже выделяло госбанкам средства, чтобы они кредитовали по доступным ставкам предприятия, в том числе и из строительной отрасли. Однако у государства нет механизмов, понуждающих банки снижать ставки, а банки не верят в то, что заемщики, тем более из строительной отрасли, смогут вернуть кредиты в срок. Это означает высокую степень риска, а за риск нужно платить, и поэтому банки сохраняют высокие ставки. Кроме того, у банков есть вполне определенный резон бояться за сохранность средств, предоставленных государством: деньги банкам государство предоставило не бесплатно, а тоже под процентные ставки, хоть и сниженные. Именно поэтому банки предпочитают играть на разнице курсов валют, чем рисковать и выдавать кредиты предприятиям по сниженным ставкам. Таким образом, основная задача состоит в том, чтобы заставить банки вывести деньги, предоставленные государством, на свободный рынок.

И такой механизм был найден. Еще год назад по предложению президента России Дмитрия Медведева был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Тогда речь шла о том, чтобы запустить механизм по созданию доступного жилья, то есть, теоретически, планировалось предложить рынку жилье по 10-15 тыс. руб. за 1 кв.м в провинции и по 22-25 тыс. руб. за 1 кв.м в московском регионе. Для этого предполагалось изъять у министерств, ведомств, государственных и региональных унитарных предприятий и региональных властей землю, которая используется не по назначению или неэффективно.

Имелись в виду земли, расположенные в радиусе 30 км от городов-миллионников, в радиусе в 15 км от городов с населением более 100 тыс. человек и в радиусе 5 км от городов с числом жителей меньше 100 тыс. человек. Продажа и аренда этих земель была приостановлена еще в пору премьерства Виктора Зубкова. Предполагалось, что земли, переданные в этот фонд, будут распределяться его управляющими между регионами для строительства на них малоэтажного жилья, а затем продавать его потенциальным жителям по указанным выше ценам.

Общий замысел властей был прост: в условиях тотального роста цен и постоянного увеличения из этого недоступности жилья нужно было создать механизм по предоставлению населению жилья по доступным ценам. Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Россию превратят в дорогую деревню», массовое строительство малоэтажного жилья требует гораздо больших затрат на подведение коммуникаций, чем многоэтажное. В итоге, в существующих условиях и тем более в тех, которые имели место еще год назад, вряд ли бы удалось достичь себестоимости строительства, которая бы уложилась в указанную цену жилья.


Наибольшее снижение цен

Но даже если допустить, что государство стало бы продавать возведенное жилье себе в убыток, как писали специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «Россиян ждет новая очередь», эффективный механизм по распределению такого дешевого жилья среди действительно нуждающихся был возможен лишь в условиях социалистической экономики, а в условиях рынка появление жилья по такой стоимости привело бы в лучшем случае к созданию очередей, то есть опять-таки к возвращению к социалистическим механизмам распределения ценностей.

Ведь, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Жилье доступно жителям четырех регионов», по банковским условиям, которые имели место еще год назад могли получить кредит на дом по проекту Дмитрия Медведева 92,74% всех семей, то есть порядка 40 млн семей. Между тем, даже при оптимальном раскладе земли, попавшие в ФФСРЖС, смогут удовлетворить только порядка 25 млн семей. Дело в том, что, по данным Минрегиона, максимальное количество земель, которые могут попасть в этот фонд составляет 1 млн га. А строительство отдельно стоящего дома требует придомовой территории, и под строительство дома обычно выделяется участок не меньше 4 соток.

Таким образом, даже при оптимальных условиях число способных приобрести жилье в этом фонде было бы больше, чем фонд смог бы удовлетворить. В рыночных условиях дефицит регулируется динамикой цены. Если же фонд по условиям своей деятельности не смог бы регулировать цену, естественным образом возникла бы очередь. И то это в лучшем случае, а в худшем – большинство (если, вообще, не весь объем) льготного жилья было бы скуплено участниками рынка, а затем перепродано уже по рыночным ценам.

Предполагалось, что фонд начнет работать по указанной схеме в 2009 году. Но, как говорится, судьба решила иначе. Разразился финансовый кризис, который отразился и на российском рынке недвижимости. Ажиотажа по поиску строительных площадок и особой конкуренции в ее закреплении за конкретным девелопером уже не наблюдается. При этом наибольшее снижение цен наблюдается именно на рынке больших земельных участков, не обладающей коммуникациями. На этом фоне распределение неподготовленных под застройку площадок под малоэтажное строительство вряд ли вызовет ажиотаж. Поэтому даже по прошествии 3 месяцев от начала 2009 года речь о старте продуманной в 2008 году программы работы фонда так и не заходит.

В то же время наблюдать то, как фонд, фактически, бездействует, вряд ли выгодно для его управляющих. Кроме того, правительство тоже вряд ли довольно результатами финансовой поддержки банковской отрасли. На этом фоне логично было бы соединить воедино звенья этих 2, казалось бы, независимых друг от друга цепочек. И на совещании, проходившем в Ростове-на-Дону и посвященном вопросам взаимодействия федеральных и региональных органов исполнительной власти и ФФСРЖС, глава фонда Александр Браверман сообщил, что все участки, которые, как уже сейчас очевидно, не удастся распределить в 2009 году, а их преобладающее большинство, будут либо проданы на аукционах, либо отданы в залог одному или нескольким из 4 госбанков: Сбербанку, ВТБ, Газпромбанку или Россельхозбанку. А вырученные за счет этих операций деньги будут отданы на завершение строительства «замороженных» объектов.

Остается единственный вопрос: хватит ли средств от реализации земель фонда для достройки незавершенных жилых объектов? Для этого необходимо оценить потенциальную стоимость земель фонда и объем затрат для завершения недостроенного жилья. Как уже говорилось, объем земельных активов фонда оценивается примерно в 1 млн га. Если исходить из данных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, то средняя стоимость 1 кв. м земли в Российской Федерации составляет порядка 550 руб. Таким образом, стоимость активов ФФСРЖС можно оценить примерно в 5,5 трлн руб.

При этом, как уже говорилось выше, по данным АСР, количество семей, которые могут оказаться в числе обманутых дольщиков в результате этого кризиса, составляет порядка 2 млн. Как показывают социологические исследования, среднестатистический размер российской семьи составляет 3 человека. А по санитарным нормам на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м, то есть на 1 семью необходимо жилье площадью 54 кв. м, а для удовлетворения всех потенциальных семей обманутых дольщиков необходимо 108 млн кв. м. Если исходить из утвержденной Минрегионом на I половину 2009 года средней ставки субсидии по выкупу жилья, которая составляет 26 тыс. руб. за 1 кв. м, полная стоимость выкупа жилья государством оценивается в 52 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть для выкупа 108 млн кв. м требуется 5,6 трлн руб. Эту сумму почти полностью покрывает ориентировочная стоимость земельных активов ФФСРЖС.


Лишить девелопера прав на объект

И все же есть 1 «но». Дело в том, что активы ФФСРЖС до сих пор не консолидированы им. В частности, говоря о ситуации в Южном федеральном округе, Александр Браверман отметил, что субъекты региона предоставили документы на передачу всего 36 участков. При этом активность проявляли администрации Ростовской области и Ставропольского края. В то же время представителей фонда «сильно смущает просто тотальное малообъяснимое отсутствие взаимодействия со стороны Краснодарского края», но этот вопрос руководство фонда «будет решать через Москву». При этом надо иметь в виду, что инициативе Дмитрия Медведева представители регионов изначально активно сопротивлялись, но фонд все равно был создан, а сейчас его деятельность может вполне снизить напряженность относительно возникновения новой волны жилищного «долгостроя». Так что, по всей видимости, краснодарской администрации придется подчиниться требованиям ФФСРЖС.

Но даже если допустить, что земли будут передаваться не сразу, достаточно, чтобы количество земель в распоряжении фонда составило хотя бы около 30% от общего потенциального объема. Ведь, как пояснил глава ФФСРЖС, достраивать будут далеко не все объекты потенциального «долгостроя». «Сейчас мы обсуждаем базовые критерии завершенности, среди основных предложенных нами - жилье должно быть экономкласса, жилье должно быть в определенной стадии завершения - от разрешения на строительство до 70% готовности, желательно отсутствие нарушений закона в отношении дольщиков, нахождение участка в платежеспособном спросе», - цитирует Александра Бравермана РИА «Новости». Если ориентироваться на верхний порог (70% готовности), то для достройки таких объектов необходимо всего 1,7 трлн руб. Наконец, для предотвращения волнений достаточчно, чтобы процесс строительства хотя бы худо-бедно, но шел. Так что, для успокоения дольщиков вполне можно будет обойтись и десятой долей указанных средств.

Есть еще один вопрос. Можно предположить, что аукционов по земельным участкам не будет. Однако госбанкам, по всей видимости, все-таки придется расстаться с частью доверенных им средств. И даже если учесть, что залог предполагает 20%-30% скидку, то все равно, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, денег от реализации земельных активов должно хватить, чтобы завершить большое количество строек. Вопрос только в том, насколько девелоперы будут готовы к сотрудничеству с государством. Ведь они уже дважды срывали планы чиновников по выкупу готового жилья. Но в данном случае ситуация стоит несколько острее, если объект строительства не завершается в срок, региональная администрация может просто лишить девелопера прав на этот объект. В таком случае, желающих прислониться к государственной «спине» будет гораздо больше, чем в случае с уже завершенными проектами.

При этом стоит иметь в виду, что на многих незавершенных стройках не все квартиры были распроданы, так что за счет завершения строительства государство сможет решить проблему получения социального жилья, которую ему уже неоднократно срывали девелоперы, и без помощи последних. Таким образом, последнюю меру правительства России в случае если она, действительно, от уровня слов будет переведена на уровень дел, можно будет назвать одной из наиболее удачных в плане борьбы с кризисом.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
346 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте