Государство нашло деньги для помощи дольщикам
Традиционным способом решения проблем обманутых дольщиков была помощь со стороны региональных властей. Однако в сложившейся на данный момент ситуации особенно рассчитывать на помощь регионов не приходиться. В этой связи последнее время особенно сильны стали голоса тех, кто предлагает государству выкупить у нерадивых девелоперов их активы. Но, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Объемы строительства вырастут», деньги в стране есть, поэтому вопрос не в том, чтобы получить их у государства, а в том, чтобы восстановить доверие среди участников рынка друг другу. И в качестве одного из инструментов, содействующих возобновлению финансового потока внутри страны, государство решило, как ни странно, использовать Федеральный фонд содействия развитию жилищному строительству (ФФСРЖС), который, как известно, не имеет на балансе денежных средств, а содержит лишь земельные участки. Однако, по оценкам специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это вполне здравая мысль, актуализация которой, скорее всего, действительно, позволит не только решить проблему дольщиков, но и несколько оздоровить рынок недвижимости в целом.
Изъять землю у властей
Проблема дольщиков впервые возникла на российском рынке недвижимости в связи с кризисом доверия на банковском рынке и стагнацией рынка недвижимости во второй половине 2004 года. Кроме того, значительную лепту в организацию этого процесса внесло вступление в силу в марте 2005 года федерального закона №214 «О долевом строительстве». Этот закон накладывал на строителей, ведущих свои работы в основном на деньги пайщиков, существенный круг как социальных, так и финансовых обязательств перед дольщиками. В итоге, по данным Ассоциации строителей России (АСР), порядка 200 тыс. семей оказались в ситуации, когда строительство их квартир было «заморожено». Это вызвало волну возмущения по всей стране. В результате, государство обязало регионы решить эту проблему, пригрозив в случае отказа лишить постов соответствующих чиновников и даже возбудить против некоторых из них уголовные дела. Региональные власти тогда придумали следующий механизм для решения этой проблемы. Они предлагали строительным компаниям, оставшимся на плаву, достроить «замороженные» объекты, а в обмен предоставляли выгодные для строительства участки по сниженным ценам. Постепенно проблема стала решаться. Страсти поутихли. Однако до сих пор во многих регионах по несколько сотен семей ожидают, пока их квартиры будут достроены.
На данный момент в связи с кризисом также во многих регионах было заморожено большое количество строек. Однако решение проблемы обманутых дольщиков, найденное в 2005 году, сейчас уже не актуально. Дело в том, что девелоперы соглашались потратить собственные средства на достройку незавершенных объектов в обмен на выгодные участки по сниженным ценам лишь в свете того, что цены на жилье будут расти, а кредиты на строительство сохранятся на доступном уровне. Сейчас ни одно из указанных условий не выполняется: жилье дешевеет, а кредиты очень дороги, и для многих компаний к тому же и вовсе недоступны. Именно поэтому со стороны многих девелоперов стали поступать предложения в адрес государства, чтобы оно выкупило незавершенные объекты, угрожая ростом социальной нестабильности. И это неудивительно, ведь, по данным той же АСР, под угрозой долгосрочной «заморозки» находятся квартиры порядка 2 млн семей, то есть в 10 раз больше, чем это имело место в 2005 году.
Но надо иметь в виду, что денег у государства не так много, как это может показаться. Кроме того, государство уже выделяло госбанкам средства, чтобы они кредитовали по доступным ставкам предприятия, в том числе и из строительной отрасли. Однако у государства нет механизмов, понуждающих банки снижать ставки, а банки не верят в то, что заемщики, тем более из строительной отрасли, смогут вернуть кредиты в срок. Это означает высокую степень риска, а за риск нужно платить, и поэтому банки сохраняют высокие ставки. Кроме того, у банков есть вполне определенный резон бояться за сохранность средств, предоставленных государством: деньги банкам государство предоставило не бесплатно, а тоже под процентные ставки, хоть и сниженные. Именно поэтому банки предпочитают играть на разнице курсов валют, чем рисковать и выдавать кредиты предприятиям по сниженным ставкам. Таким образом, основная задача состоит в том, чтобы заставить банки вывести деньги, предоставленные государством, на свободный рынок.
И такой механизм был найден. Еще год назад по предложению президента России Дмитрия Медведева был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Тогда речь шла о том, чтобы запустить механизм по созданию доступного жилья, то есть, теоретически, планировалось предложить рынку жилье по 10-15 тыс. руб. за 1 кв.м в провинции и по 22-25 тыс. руб. за 1 кв.м в московском регионе. Для этого предполагалось изъять у министерств, ведомств, государственных и региональных унитарных предприятий и региональных властей землю, которая используется не по назначению или неэффективно.
Имелись в виду земли, расположенные в радиусе 30 км от городов-миллионников, в радиусе в 15 км от городов с населением более 100 тыс. человек и в радиусе 5 км от городов с числом жителей меньше 100 тыс. человек. Продажа и аренда этих земель была приостановлена еще в пору премьерства Виктора Зубкова. Предполагалось, что земли, переданные в этот фонд, будут распределяться его управляющими между регионами для строительства на них малоэтажного жилья, а затем продавать его потенциальным жителям по указанным выше ценам.
Общий замысел властей был прост: в условиях тотального роста цен и постоянного увеличения из этого недоступности жилья нужно было создать механизм по предоставлению населению жилья по доступным ценам. Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Россию превратят в дорогую деревню», массовое строительство малоэтажного жилья требует гораздо больших затрат на подведение коммуникаций, чем многоэтажное. В итоге, в существующих условиях и тем более в тех, которые имели место еще год назад, вряд ли бы удалось достичь себестоимости строительства, которая бы уложилась в указанную цену жилья.
Наибольшее снижение цен
Но даже если допустить, что государство стало бы продавать возведенное жилье себе в убыток, как писали специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «Россиян ждет новая очередь», эффективный механизм по распределению такого дешевого жилья среди действительно нуждающихся был возможен лишь в условиях социалистической экономики, а в условиях рынка появление жилья по такой стоимости привело бы в лучшем случае к созданию очередей, то есть опять-таки к возвращению к социалистическим механизмам распределения ценностей.
Ведь, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Жилье доступно жителям четырех регионов», по банковским условиям, которые имели место еще год назад могли получить кредит на дом по проекту Дмитрия Медведева 92,74% всех семей, то есть порядка 40 млн семей. Между тем, даже при оптимальном раскладе земли, попавшие в ФФСРЖС, смогут удовлетворить только порядка 25 млн семей. Дело в том, что, по данным Минрегиона, максимальное количество земель, которые могут попасть в этот фонд составляет 1 млн га. А строительство отдельно стоящего дома требует придомовой территории, и под строительство дома обычно выделяется участок не меньше 4 соток.
Таким образом, даже при оптимальных условиях число способных приобрести жилье в этом фонде было бы больше, чем фонд смог бы удовлетворить. В рыночных условиях дефицит регулируется динамикой цены. Если же фонд по условиям своей деятельности не смог бы регулировать цену, естественным образом возникла бы очередь. И то это в лучшем случае, а в худшем – большинство (если, вообще, не весь объем) льготного жилья было бы скуплено участниками рынка, а затем перепродано уже по рыночным ценам.
Предполагалось, что фонд начнет работать по указанной схеме в 2009 году. Но, как говорится, судьба решила иначе. Разразился финансовый кризис, который отразился и на российском рынке недвижимости. Ажиотажа по поиску строительных площадок и особой конкуренции в ее закреплении за конкретным девелопером уже не наблюдается. При этом наибольшее снижение цен наблюдается именно на рынке больших земельных участков, не обладающей коммуникациями. На этом фоне распределение неподготовленных под застройку площадок под малоэтажное строительство вряд ли вызовет ажиотаж. Поэтому даже по прошествии 3 месяцев от начала 2009 года речь о старте продуманной в 2008 году программы работы фонда так и не заходит.
В то же время наблюдать то, как фонд, фактически, бездействует, вряд ли выгодно для его управляющих. Кроме того, правительство тоже вряд ли довольно результатами финансовой поддержки банковской отрасли. На этом фоне логично было бы соединить воедино звенья этих 2, казалось бы, независимых друг от друга цепочек. И на совещании, проходившем в Ростове-на-Дону и посвященном вопросам взаимодействия федеральных и региональных органов исполнительной власти и ФФСРЖС, глава фонда Александр Браверман сообщил, что все участки, которые, как уже сейчас очевидно, не удастся распределить в 2009 году, а их преобладающее большинство, будут либо проданы на аукционах, либо отданы в залог одному или нескольким из 4 госбанков: Сбербанку, ВТБ, Газпромбанку или Россельхозбанку. А вырученные за счет этих операций деньги будут отданы на завершение строительства «замороженных» объектов.
Остается единственный вопрос: хватит ли средств от реализации земель фонда для достройки незавершенных жилых объектов? Для этого необходимо оценить потенциальную стоимость земель фонда и объем затрат для завершения недостроенного жилья. Как уже говорилось, объем земельных активов фонда оценивается примерно в 1 млн га. Если исходить из данных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, то средняя стоимость 1 кв. м земли в Российской Федерации составляет порядка 550 руб. Таким образом, стоимость активов ФФСРЖС можно оценить примерно в 5,5 трлн руб.
При этом, как уже говорилось выше, по данным АСР, количество семей, которые могут оказаться в числе обманутых дольщиков в результате этого кризиса, составляет порядка 2 млн. Как показывают социологические исследования, среднестатистический размер российской семьи составляет 3 человека. А по санитарным нормам на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м, то есть на 1 семью необходимо жилье площадью 54 кв. м, а для удовлетворения всех потенциальных семей обманутых дольщиков необходимо 108 млн кв. м. Если исходить из утвержденной Минрегионом на I половину 2009 года средней ставки субсидии по выкупу жилья, которая составляет 26 тыс. руб. за 1 кв. м, полная стоимость выкупа жилья государством оценивается в 52 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть для выкупа 108 млн кв. м требуется 5,6 трлн руб. Эту сумму почти полностью покрывает ориентировочная стоимость земельных активов ФФСРЖС.
Лишить девелопера прав на объект
И все же есть 1 «но». Дело в том, что активы ФФСРЖС до сих пор не консолидированы им. В частности, говоря о ситуации в Южном федеральном округе, Александр Браверман отметил, что субъекты региона предоставили документы на передачу всего 36 участков. При этом активность проявляли администрации Ростовской области и Ставропольского края. В то же время представителей фонда «сильно смущает просто тотальное малообъяснимое отсутствие взаимодействия со стороны Краснодарского края», но этот вопрос руководство фонда «будет решать через Москву». При этом надо иметь в виду, что инициативе Дмитрия Медведева представители регионов изначально активно сопротивлялись, но фонд все равно был создан, а сейчас его деятельность может вполне снизить напряженность относительно возникновения новой волны жилищного «долгостроя». Так что, по всей видимости, краснодарской администрации придется подчиниться требованиям ФФСРЖС.
Но даже если допустить, что земли будут передаваться не сразу, достаточно, чтобы количество земель в распоряжении фонда составило хотя бы около 30% от общего потенциального объема. Ведь, как пояснил глава ФФСРЖС, достраивать будут далеко не все объекты потенциального «долгостроя». «Сейчас мы обсуждаем базовые критерии завершенности, среди основных предложенных нами - жилье должно быть экономкласса, жилье должно быть в определенной стадии завершения - от разрешения на строительство до 70% готовности, желательно отсутствие нарушений закона в отношении дольщиков, нахождение участка в платежеспособном спросе», - цитирует Александра Бравермана РИА «Новости». Если ориентироваться на верхний порог (70% готовности), то для достройки таких объектов необходимо всего 1,7 трлн руб. Наконец, для предотвращения волнений достаточчно, чтобы процесс строительства хотя бы худо-бедно, но шел. Так что, для успокоения дольщиков вполне можно будет обойтись и десятой долей указанных средств.
Есть еще один вопрос. Можно предположить, что аукционов по земельным участкам не будет. Однако госбанкам, по всей видимости, все-таки придется расстаться с частью доверенных им средств. И даже если учесть, что залог предполагает 20%-30% скидку, то все равно, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, денег от реализации земельных активов должно хватить, чтобы завершить большое количество строек. Вопрос только в том, насколько девелоперы будут готовы к сотрудничеству с государством. Ведь они уже дважды срывали планы чиновников по выкупу готового жилья. Но в данном случае ситуация стоит несколько острее, если объект строительства не завершается в срок, региональная администрация может просто лишить девелопера прав на этот объект. В таком случае, желающих прислониться к государственной «спине» будет гораздо больше, чем в случае с уже завершенными проектами.
При этом стоит иметь в виду, что на многих незавершенных стройках не все квартиры были распроданы, так что за счет завершения строительства государство сможет решить проблему получения социального жилья, которую ему уже неоднократно срывали девелоперы, и без помощи последних. Таким образом, последнюю меру правительства России в случае если она, действительно, от уровня слов будет переведена на уровень дел, можно будет назвать одной из наиболее удачных в плане борьбы с кризисом.
