Это зависит от стоимости квартир в загородных ЖК

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает отслеживать изменения на загородном рынке недвижимости. Как мы уже писали в статье «Загородные ЖК в новых условиях», за последние 4 года менялась структура предложения на рынке ЗЖК в зависимости от того, на какую категорию покупателей ориентирован тот или иной объект.
Известно, что класс ЖК определяет его качественные характеристики. Так, на практике, наличие или отсутствие паркинга в ЗЖК сразу может указать категории объекта. Как показывают результаты маркетинговых исследований, регулярно проводимые специалистами www.irn.ru, паркинг предусмотрен в более дорогих загородных ЖК. Так, в конце 2008 года средняя стоимость 1 кв.м. квартир в ЗЖК с паркингом составила порядка 107,5 тыс. руб. против 65 тыс. руб. в объектах, в которых предусмотрен только гостевой паркинг или его нет вовсе.

Недвижимость в Москве


Категория загородных ЖК определяет не только такие параметры комплексов, как количество, набор и площади квартир, материал, инженерия и уровень отделки, но ценовые характеристики – стоимость метра и уровень цен на машиноместа. Действительно, в дорогих ЗЖК стоимость машиноместа выше, чем в экономичных объектах. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», максимальная стоимость машиноместа в 4 квартале 2008 года – порядка 2,5 млн. руб. – зафиксирована в объектах, в которых цена за метр превышает 169 тыс. руб.

Недвижимость в Москве



Интересно, что за 2006-2008 годы в объектах стоимостью до 117 тыс. руб. за 1 кв.м. снизилась цена машиномест. Дело в том, что подорожание всех классов загородного жилья привело к тому, что тот уровень цен, который несколько лет назад сложился в сегменте бизнес-класса, сейчас характерен для объектов классов «бизнес-» и «эконом». Так, сейчас самые недорогие загородные ЖК располагаются в диапазоне до 117 тыс. руб. Соответственно, параметры такого жилья отличаются от свойств ЗЖК, продававшихся по этим ценам несколько лет назад. Это касается не только количества и площадей квартир, наличия центрального кондиционирования, уровня внутренней отделки (о чем мы уже писали в статье «Загородные ЖК: меньше метров за те же деньги»), но и цен на машиноместа. Стоимость машиноместа не должна быть высокой, иначе такие объекты не будут востребованы.

При этом, как видно из графика, в более дорогих ЗЖК (от 117 тыс. руб. за метр), стоимость машиноместа выросла больше, чем в среднем по рынку. Казалось бы, благодаря таким высоким темпам удорожания цены на машиноместа должны были бы достигнуть «потолка». Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», как раз в сегменте элитных загородных ЖК высока вероятность увеличения стоимости машиномест в дальнейшем. Так как именно для них характерно наименьшее соотношение средней стоимости машиноместа к средней стоимости квартир – всего 6,3%. В то время как в более доступных по цене ЗЖК этот показатель гораздо выше – 9%-11% (см. таблицу). А значит, в сегменте сравнительно недорогих загородных жилых комплексов потенциал для дальнейшего роста цен на машиноместа исчерпан, в то время как в элитных ЗЖК он еще сохранился.

Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Диапазон цен 1 кв.м. квартир, руб. Средняя площадь квартир, кв.м. Средняя стоимость
1 кв.м., тыс.руб.
Средняя стоимость квартир, тыс.руб. Средняя стоимость м.мест, тыс.руб. Отношение средней стоимости м.мест к средней стоимости квартир, %
до 65.000 97 58,3 5 650 500 8,8
65.000-117.000 117 78,1 9 100 1 000 11,0
117.000-169.000 140 125,0 17 500 1 900 10,9
от 169.000 147 269,3 39 650 2 500 6,3
Источник: Аналитический центр IRN.RU

Естественно, что самые дорогие машиноместа предусмотрены в загородных ЖК по наиболее престижным направлениям, характеризующимся высокой стоимостью квартир. Это подтверждают данные маркетингового исследования рынка загородных ЖК, завершенного специалистами www.irn.ru в 4 квартале 2008 года. Так, самые дорогие машиноместа (более 1,25 млн. руб.) предусмотрены в объектах на престижнейших Рублево-Успенском, Сколковском и Новорижском шоссе. На Ленинградском, Волоколамском и Ярославском направлениях уровень цен за машиноместо колеблется в районе 1 млн. руб. На третьем месте Минское и Дмитровское шоссе, где средняя стоимость машиноместа в загородных ЖК составляет менее 600 тыс. руб.

Таким образом, наличие или отсутствие паркинга в ЗЖК, определение оптимального уровня цен на машиноместа необходимы для создания успешного проекта. Как показано выше, застройщики придерживаются определенных правил игры: уровень цен на машиноместа должен быть сопоставим со стоимостью квартиры в ЖК. Теперь же в сложившихся условиях следует учитывать тот факт, что рынок недвижимости перестраивается и требуются новые подходы к реализации проектов. Регулярные маркетинговые исследования Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» дают возможность отслеживать основные тенденции на загородном рынке жилья. Однако конкретные рекомендации по разработке и реализации инвестиционно привлекательных проектов с учетом актуального состояния рынка недвижимости содержатся в индивидуальных исследованиях, проводимых специалистами www.irn.ru.


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:


Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года