Деньги на работы по проекту могут быть получены от продажи акций Sibir Energy


Серьезный дисконт
Недавно стало известно, что совет директоров нефтяной компании Sibir Energy принял окончательное решение не покупать девелоперские активы своего крупнейшего акционера Шалвы Чигиринского. По всей видимости, дисконт, с которым г-н Чигиринский собирался продавать свои активы показался остальным акционерам Sibir Energy недостаточным. При этом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, проект башни «Россия» может быть в среднесрочной перспективе все-таки разморожен, но от подобного решения могут пострадать миноритарные акционеры Sibir Energy, при этом дальнейшее снижение цен на подобные девелоперские проекты не за горами.

История с продажей девелоперских активов, принадлежащих Шалве Чигиринскому, нефтяной компании Sibir Energy началась еще в конце сентября 2008 года – начале октября 2008 года. 17 октября прошлого года стало известно, что Sibir Energy приобрела у г-на Чигиринского, по данным газеты «Коммерсантъ» за $156,7 млн 2 объекта недвижимости в Москве (отель «Советский» и соседствующий с ним недострой на Ленинградском проспекте). Тогда еще ситуация на рынке коммерческой недвижимости Москвы казалась зарубежным инвесторам вполне позитивной и негативной реакции на это событие не последовало, наоборот стоимость акций Sibir Energy выросла почти на 10%.

Однако к началу декабря 2008 года отношение нерезидентов к российскому девелопменту в корне изменилось. И когда 3 декабря совет директоров нефтяной компании сообщил, что выносит на общее собрание акционеров, намеченное на 18 декабря 2008 года, вопрос о покупке остальных активов г-на Чигиринского, акции Sibir Energy упали в цене на 57%. При этом г-н Чигиринский продавал свои активы с серьезным дисконтом в целом составившим порядка 25%.

На продажу были выставлены 50% московской башни «Россия» за $48,5 млн, хотя докризисная цена данного объекта составляла $57,7 млн. Также предполагался к продаже бизнес-центр в Никитском переулке за $19 млн против $50,4 млн, за которые оценивался данный проект до кризиса. Предполагалось продать 42,5% строящегося торгового центра «Митино» за $25 млн против докризисной оценки в $27,6 млн. Кроме того, за $118 млн продавался проект по реконструкции торгового пассажа на Невском проспекте в Петербурге против $120 млн, в которые оценивали этот проект до кризиса. За $51 млн намеревался продать Шалва Чигирнский и принадлежащие ему земли под Калининградом против $89,2 млн, которые давали за них до кризиса. Также он продавал за $22 млн земли в Клину против $28,4 млн, в которые эти земли оценивали до кризиса. Еще Шалва Чигиринский предложил нефтяной компании купить у него за $12 млн 50% ООО «Иркутская чайная фабрика», на территории которой планируется построить многофункциональный комплекс, а до кризиса эти доли оценивались в $17,5 млн. Единственный актив, который Шалва Чигиринский планировал передать Sibir Energy без скидок относительно докризисных цен – это 50% в санкт-петербургском проекте «Новая Голландия». Проект планировалось продать за $41,9 млн.


Риск недостроя
Однако 18 декабря общее собрание акционеров Sibir Energy отклонило предложение г-на Чигиринского. При этом одним из главных противников покупки девелоперских активов г-на Чигиринского, как ни странно, стало правительство Москвы, которому принадлежит 18% акций нефтяной компании. Казалось бы, правительство Москвы должно быть заинтересовано в том, чтобы башня «Россия» была достроена. Между тем, этот проект оказался «заморожен» именно в связи с нехваткой средств у г-на Чигиринского. В таком случае было бы логично передать этот актив собственнику с большим объемом свободных средств.

Но правительство Москвы решило иначе. И для этого у него были основания. Дело в том, что при покупке девелоперских активов г-на Чигиринского Sibir Energy оказывалась почти что без свободных денежных средств. При этом речь шла о том, чтобы выплатить г-ну Чигиринскому наличными только $127 млн, а остальные $213 млн предполагалось зачесть в счет долгов по этим проектам, погашение которых Sibir Energy должна была взять на себя. Между тем для завершения строительства только башни «Россия» по предварительным оценкам требуется порядка $1,5 млрд.

Капсула пергаментом в основание башни была заложена в конце 2007 года. Предполагалось, что строительство займет около 5 лет и к концу 2012 года башня будет введена в строй. Таким образом, в среднем в год на строительство предполагалось тратить около $300 млн, а это почти 2,5 раза больше, чем сумма, которую была готова сразу инвестировать в проект Sibir Energy и почти в 1,5 раза больше, чем то, что была готова заплатить по долгам г-на Чигиринского Sibir Energy некоторое время спустя. При этом в ситуации, когда цены на нефть снижаются, была велика вероятность того, что и этих средств у компании не окажется. Так что, по сути, один из главных проектов Москва-Сити передавался невысокоэффективному застройщику. Кроме того, Sibir Energy – никогда не профилировалась на девелоперских проектах, а это серьезно увеличивало риск недостроя особенно в условиях кризиса.

Кроме того, к моменту продажи девелоперских активов г-на Чигиринского многие крупные владельцы коммерческой недвижимости стали продавать свои проекты, при этом скидки у них относительно докризисного уровня зачастую достигали 40%-60%. Связано это было именно с необходимостью многих из девелоперов, как и в случае с г-ном Чигиринским, срочно рассчитаться по долгам. На этом фоне скидки, предложенные основным застройщиком башни «Россия», выглядели невыразительно.

Наконец, как уже было сказано выше, на фоне сообщения о возможности покупки девелоперских активов в России акции Sibir Energy упали почти на 60%. Правительству Москвы как одному из главных собственников это было тоже не выгодно. В итоге, спустя несколько дней после сообщения, распространенного советом директоров Sibir Energy, правительство Москвы официально заявило, что не поддержит покупку девелоперских активов г-на Чигиринского. После этого стоимость акций нефтяной компании вернулась на прежний уровень.


Ускорение падения
При этом стоит иметь в виду, что решение о покупке девелоперских активов Шалвы Чигиринского, принятое советом директоров Sibir Energy, было продиктовано необходимостью избежать изменения структуры акционеров. По сути, это означало, что Чигиринский в случае отказа может продать свои акции Sibir Energy, чтобы расплатиться по долгам. А выброс на рынок большого пакета акций мог привести к резкому снижению стоимости ценных бумаг компании. Но после падения цен на бумаги Sibir Energy из-за сообщения о покупке девелоперских активов опасаться дальнейшего падения уже не приходилось.

Дело в том, что расплатиться по долгам за счет продажи акций Sibir Energy г-н Чигиринский мог только в случае, если стоимость бумаг нефтяной компании не опустится ниже 1 фунта стерлингов, а акции Sibir Energy на фоне сообщения о приобретении компанией девелоперских активов в России подешевели до 43 пенсов. Так что исполнять свою угрозу Шалве Чигиринскому было бы затруднительно. Между тем, к 18 декабря 2008 года, когда проходило собрание акционеров Sibir Energy, на котором не было принято положительное решение относительно покупки российских девелоперских проектов, акции нефтяной компании уже стоили 1,2 фунтов стерлингов. Не удивительно, что Шалва Чигиринский принял решение покинуть состав совета директоров компании, таким образом продемонстрировав свое желание отказаться от участия в судьбе нефтяной компании.

В то же время, 30 января 2009 года, когда стало известно, что совет директоров Sibir Energy отказался от покупки российских девелоперских активов, акции нефтяной компании взлетели почти до 1,9 фунта стерлингов. На этом фоне Шалва Чигиринский вполне может воспользоваться ситуацией и начать продавать свои акции Sibir Energy. Но делать это он может плавно, так что резкого снижения стоимости бумаг нефтяной компании может и не быть. Примечательно, что в течение последней недели стоимость акций Sibir Energy снизилась примерно до 1,6 фунта стерлингов и зафиксировалась на этом уровне. А для того, чтобы получить, считая $213 млн на уплату долгов, $340 млн, которые г-н Чигиринский просил за свои активы у Sibir Energy, ему достаточно продать свои акции в среднем по 1,3 фунта стерлингов. Таким образом, г-н Чигиринский в ближайшее время может расплатиться по долгам и получить необходимые ему для финансирования проектов средства. Правда, стоимость акций нефтяной компании может значительно снизиться от текущего уровня, но пострадают от этого, прежде всего, миноритарии.

Примечателен в данном случае и другой факт. Чигиринский, по данным различных средств массовой информации, искал инвесторов на свои проекты еще с начала 2008 года. И, скорее всего, даже если ему удастся провернуть операцию с акциями Sibir Energy, этих средств будет далеко не достаточно для завершения всех проектов, а с кредитами сейчас дело обстоит туго. Так что, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, через некоторое время активы г-на Чигиринского могут быть вновь выставлены на продажу. А учитывая тот факт, что продать их он почти смог только дружественной компании, цены на эти активы вполне могут снизиться гораздо сильнее.

При этом цены в целом в сфере коммерческой недвижимости продолжают снижаться, так что в следующий раз 40%-60% от докризисного уровня дело может не ограничиться. Тем более, что правительство Москвы перенесло сроки завершения строительства башни «Россия» на 2016 год, а увеличение сроков реализации проектов увеличивает риски связанные с их завершением, что еще больше снижает стоимость таких проектов. В то же время продажа подобных активов всегда служит своего реперной точкой для остальных участников рынка. Учитывая же настроение многих девелоперов спровоцировать новую волну роста цен, о чем аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Девелоперы хотят обмануть рынок», г-н Чигиринский вновь может попытаться завысить стоимость своих объектов. Однако, по оценкам компании «Индикаторы рынка недвижимости», это вряд ли приведет к позитивному результату как для отдельной компании, так и в целом для отрасли коммерческой недвижимости. И, скорее, наоборот, может только ускорить темпы падения цен.