Государство проконтролирует консолидацию строительных компаний

На прошлой неделе на совещании правительства России в Кургане по проблемам развития Уральского федерального округа президент России Дмитрий Медведев предложил начать санацию строительных компаний. Причин для такого решения достаточно. Однако встает вопрос относительно того, какое ведомство будет заниматься этим вопросом и насколько подобное решение, в принципе, эффективно. Аналитический центр www.irn.ru разобрался в этой проблеме и считает, что такое решение позволит государству регулировать процесс слияний и поглощений, который уже начал стихийно происходить в девелоперском бизнесе и таким образом снизить риск дальнейшего углубления кризисных явлений в отрасли.

Дмитрий Медведев дал поручение правительству продумать механизмы санации строительных организаций. «Это наиболее активно растущий сектор, он крайне важен для граждан, там много денег и большие ожидания, – цитирует главу государства ИА «Интерфакс». – Надо, чтобы мы сначала достроили все, что есть, а потом уже смотрели на развитие ситуации». По его мнению, необходимо разработать механизмы, которые сбалансировали бы текущую ситуацию.

Дело в том, что многие строительные компании стали замораживать строительство жилья, и правительство опасается возобновления процесса, имевшего место в 2005 году, когда страну захлестнула волна обманутых дольщиков. Учитывая, что сейчас большинство новостроек возводится не в соответствии с законом №214 «О долевом строительстве», вероятность такого исхода при прочих равных весьма велика. При этом стоит отметить, что проблема незавершенного строительства возможна лишь в случае банкротства девелоперов. Именно этого и намерено избежать правительство за счет процедуры санации строительных компаний.

Следует отметить, что термин «санация» был впервые применен в российской экономике к банкам. Поэтому для того, чтобы осознать все возможные последствия санации строительной отрасли, необходимо посмотреть на то, как этот процесс происходит в банковском сегменте российской экономики. Санации подвергается частный банк, который, по мнению Банка России, близок к банкротству, но государство хочет, чтобы этого не произошло, и вводит внешних управляющих. Последние в лучшем случае меняют структуру управления банком, после чего банк выходит из кризисного состояния. В худшем же случае для спасения банка необходимо привлечение внешнего капитала, то есть частичное или полное вхождение в уставной капитал банка нового собственника. В большинстве случаев санация банков происходит по второму сценарию.

Поручили проводить санацию банков Агентству по страхованию вкладов (АСВ), что, в общем-то, логично. Ответственность за сохранность вкладов поручена именно АСВ, а от банкротства банков больше всех страдают обычно именно собственники депозитов. Кроме того, для стабильности банковской системы выгоднее, чтобы банкротств было как можно меньше. В то же время, АСВ является на российском банковском рынке проводником политики Банка России. А его руководство в течение всех последних лет настаивало на том, что для наиболее эффективного управления банковской системой с точки зрения ее прозрачности количество банков должно не превышать порядка 200. На данный момент их более 1,1 тыс.

Однако представители банковского сообщества были категорически не согласны с такой постановкой вопроса и всячески старались доказать руководству Банка России, что «банки всякие нужны, банки всякие важны». Но Банку России за последние 8 лет все-таки удалось примерно на 15% сократить численность банков. В то же время, кризис стал поводом для того, чтобы процесс очищения системы от нежизнеспособных организаций, резко ускорился. И это неудивительно. По данным Банка России, только за сентябрь общий объем вкладов физлиц в российских банках сократился на 1,5%. Следует отметить, что даже в 2004 году, когда, как писали некоторые средства массовой информации (СМИ), «у некоторых банков наблюдались сложности с выдачей депозитов», сокращения вкладов в целом по банковской системе не наблюдалось. Последний раз население изымало свои средства из банков в 1998 году. В итоге, за ноябрь 2008 года Банк России был вынужден отозвать лицензии сразу у 9 банков, тогда как в течение последних 8 лет количество отозванных лицензий за месяц не превышало 5, а в среднем за месяц Банк России отзывал 2 лицензии. Таким образом, повод для опасений есть.

И Банк России, по всей видимости, решил не стоять в стороне от этого процесса, а по возможности руководить им. Банк России выделил АСВ порядка 300 млрд руб. для суббординированных кредитов санируемым банкам под 6,5% годовых. Данные кредиты подразумевают, что если банк не возвращает кредит, то кредитору переходит в собственность доля акций, соответствующая по стоимости выданному кредиту. А остальные средства, необходимые для поддержания стабильности банковской системы, Банк России поручил АСВ найти у сторонних инвесторов. Фактически это означает, что всем санируемым банкам предстоит в той или иной форме поглощение.

Между тем, поглощение – лучший выход, так как спасать все банки подряд, как выяснилось, АСВ не будет. Санации подлежат социально и экономически значимые банки, для которых санация, по мнению представителей Банка России является более целесообразной по сравнению с банкротством. При этом формальным критерием санации выступает объем депозитов. У банков федерального значения для того, чтобы получить помощь АСВ, объемом депозитов должен быть более 4 млрд руб., а для региональных банков – более 1 млрд руб.

В то же время, по словам заместителя гендиректора АСВ Андрея Мельникова, формальные критерии не являются жесткими, и АСВ в некоторых случаях может им не следовать. В итоге, по оценке г-на Мельникова, число банков, которым может быть оказана помощь АСВ, насчитывает 50 федеральных кредитных организаций, а на региональном уровне – около 150. Таким образом, снова возникает магическое число 200 банков, на котором все эти годы настаивало руководство Банка России, когда говорило об оптимальном количестве кредитных организаций для банковской системы России. И субъективность этого критерия представители АСВ не скрывают. «Понятно, что таких банков не менее 100, но и не более 300, в итоге взяли среднее значение в 200 банков: поддержание их нормальной деятельности является для агентства приоритетной задачей», – цитирует Андрея Мельникова газета «Коммерсантъ».

На этом фоне понятно беспокойство представителей банковского сообщества. По их мнению, из-за субъективности АСВ спасать могут те банки, которые в спасении не нуждаются, а банкам, которым нужна помощь, ее могут не оказать. И, теоретически, вероятность такого сценария, действительно, есть. Однако пока никто из крупных банков процедуру санации не проходил. В основном – это региональные банки, которых поглощают банки федерального уровня.

Соответственно, исходя из слов Дмитрия Медведева, схожие процессы можно ожидать и в сегменте девелопмента. И формальный повод для этого есть. Так, по данным «Открытого рынка строительных инвестиций» (ОРСИ), 4 крупнейших московских застройщика – «Главмосстрой», «Мосстроймеханизация-5» (МСМ-5), ПИК и СУ-155 – уже в течение 2 лет работают себе в убыток. К лету 2008 года их совокупные долги в 5 раз превысили размер их совокупного капитала. Однако, учитывая, что этим компаниям удавалось работать в таком режиме в течение последних 2 лет, при прочих равных можно было бы сказать, что сегодняшние сложности – всего лишь временное явление, которое в ближайшее время будет преодолено. Но, исходя из прогнозов Минэкономразвития, можно утверждать, что решить эти сложности можно будет не ранее, как к концу следующего года.

Дело в том, что, по оценкам Минэкономразвития, Россия уже вступила в рецессию, то есть у нее начался спад производства. Так, по итогам первых 9 месяцев 2008 года внутренний валовой продукт (ВВП) России вырос на 7,3%, а по итогам года, прирост не превысит 6,8%, то есть, начиная с октября 2008 года, ВВП России стал сокращаться. И хотя по итогам 2009 года, даже при самом пессимистичном сценарии развития, по оценкам Всемирного Банка, ВВП России все равно вырастет – на 3%, – вплоть до конца второго квартала 2009 года российский ВВП, по оценкам Минэкономразвития, будет снижаться. А 3 квартала – достаточно продолжительное время, за которое снижение производства может сказаться и на объемах спроса на строительные работы. В итоге, долговой перекос вполне может привести некоторых девелоперов к банкротству.

Недаром на прошлой неделе международное рейтинговое агентство Fitch отозвало долгосрочный и краткосрочный рейтинги дефолта группы ПИК. До этого краткосрочный рейтинг находился на одном из худших уровней – С, а долгосрочный был лишь немногим лучше – ССС. Отзыв рейтинга означает, что Fitch с большой вероятностью ожидает в ближайшее время дефолта ПИК. «Несмотря на недавнее получение нового финансирования от находящегося в госсобственности Внешэкономбанка, компании все еще предстоят значительные погашения задолженности в краткосрочной перспективе, в том числе в самое ближайшее время, – подчеркивает агентство. – По мнению Fitch, у компании может не быть достаточной ликвидности для выполнения этих обязательств». При этом в итоге банкротства девелоперских компаний, по оценкам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, жилье может оказаться недостроенным у более, чем 2 млн семей, тогда как после вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве» жилье осталось недостроенным всего лишь у 200 тыс. семей, но и этого количества тогда вполне хватило, чтобы страну охватила волна митингов. При этом проблемы порядка 60 тыс. семей до сих пор так и не решены. Можно представить каково будет недовольство народа в случае, если обманутыми окажутся 2 млн семей, и насколько растянется процесс решения их проблем.

Между тем, спасти девелоперский бизнес от банкротства может реструктуризация бизнеса и объединение с другими компаниями. И этот процесс уже начался. Так группа компаний «Базовый элемент» проводит реструктуризацию своих девелоперских активов. Компании «Альтиус девелопмент», «Базэлдорстрой», «Базэл-недвижимость», «Базэлцемент», «Бэл-девелопмент», «Главмосстрой», «Главстрой», «Моспромстройматериалы», «Русские отели», «Трансстрой» и Центральный научно- исследовательский институт транспортного строительства (ЦНИИТС) переходят в подчинение холдингу «Главстрой». Логично предположить, что в рамках одного холдинга решать проблемы кассовых разрывов будет проще. В то же время, объединение активов одного направления в единую структуру может привести к усилению кризисных явлений во всех компаниях.

Примечательно также, что когда происходит объединение девелоперского бизнеса с компанией из другого сегмента, это также оказывается сегмент, который кризис затронул больше других. Так, одна из крупных российских девелоперских групп – «Пересвет-групп» – решила оказать помощь банку «Московский капитал», переданному на санацию АСВ. Объединение будет происходить на базе банка «Пересвет» входящего в состав группы. Казалось бы, девелоперскому бизнесу, испытывающему сейчас особые трудности с финансированием, невыгодно тратить деньги на покупку высокорискованных активов, какими сейчас признаются банки. Однако при правильной стратегии за счет небольшой траты на покупку банка девелоперская группа может получить в дальнейшем доступ к более широкой базе капитала – привлечь на депозиты деньги физлиц. Кроме того, за счет покупки банка «Московский капитал» «Пересвет-групп» получает доступ к сочинскому олимпийскому строительству, так как «Московский капитал» является официальным партнером Олимпийского комитета России. А по контрактам олимпийского строительства могут проходить весьма значимые денежные потоки, в которых как раз и испытывает наиболее острую нужду сейчас российский девелоперский бизнес.

И все же, следует признать, что подобное объединение не является наиболее эффективным. Итогом такого рода слияний, как показывает международный опыт, может стать банкротство обеих компаний. На этом фоне решение правительства заняться самостоятельным контролем процесса слияний и поглощений на рынке девелопмента выглядит вполне логично. Однако возникает вполне справедливый вопрос, какое из ведомств будет проводить санацию строительных компаний. Формально, этим должна была бы заниматься структура, которая решает проблемы обманутых дольщиков на федеральном уровне. Но этими вопросами занимаются региональные структуры. Кроме того, ни 1 из структур федеральной исполнительной власти, связанная со строительным бизнесом, не проявила себя как эффективный управляющий активами. Вопрос о создании Фонда содействия малоэтажному строительству, в который с января 2009 года должны быть переданы все использующиеся не эффективно ведомственные земли, возник в связи с невысоким результатом продаж этих активов Росимуществом и соответствующими министерствами. Однако данный фонд как раз таки и не будет заниматься управлением активами, он будет распределять земли между частными компаниями и органами региональной исполнительной власти, которые как раз и должны проявить себя как высококачественные управляющие.

Схожая ситуация и с фондом прямой помощи промышленным предприятиям, о создании которого Дмитрий Медведев также говорил на совещании в Кургане. Однозначно, что создать такой фонд к январю 2009 года вряд ли возможно. В итоге, на первый взгляд, у исполнительной власти на данный момент нет соответствующего инструмента, с помощью которого можно было бы эффективно управлять проблемными девелоперскими компаниями. На этом фоне, некоторые эксперты могут сказать, что подобная инициатива со стороны государства абсолютно беспочвенна и может привести только к еще большему ухудшению ситуации.

Но при ближайшем рассмотрении становится ясно, что заявление, сделанное президентом России в Кургане, вполне укладывается в предшествующую политику и, при прочих равных, наоборот, вполне может способствовать улучшению ситуации на рынке девелопмента. Дело в том, что правительство России еще в начале осени заявило, что будет оказывать поддержку строительным компаниям. И тогда же озвучило механизм осуществления этой помощи. Строительным компаниям, которые испытывают сложности при выплате кредита иностранным банкам, Банк Развития (бывший Внешэкономбанк Советского Союза) предоставляет кредит для погашения зарубежных займов при условии контроля над всеми финансовыми сделками до момента погашения кредита перед госбанком. Фактически, это означает введение внешнего управления в компании. И было бы логично, если бы Банк Развития, который уже выдал подобные кредиты группе ПИК и ряду других девелоперских компаний, стал бы тем внешним управляющим, который займется санацией строительной отрасли. При этом у Банка Развития для этого достаточно средств и опыта. Достаточно сказать, что Банк Развития занимается управлением Пенсионного фонда России. И в условиях кризиса проявил себя как один из лучших управляющих.

Конечно, при прочих равных в краткосрочной перспективе санация может привести к некоторой монополизации рынка, однако нужно учитывать, что конкуренция и либерализм хороши только в условиях стабильности экономической системы, а в условиях кризиса некоторое огосударствление рынка даже полезно. Ведь кризис характеризуется тем, что большинство участников рынка отказывается от собственной инициативы в связи с отсутствием однозначного прогноза о перспективах развития ситуации. Между тем, такая политика только способствует дальнейшему углублению кризисных явлений. На этом фоне консолидация рынка позволяет узкому кругу лиц определять политику, по крайней мере в среднесрочной перспективе, что является безусловно стабилизирующим моментом, который способствует выходу из кризиса. А в условиях стабильности при прочих равных ничто уже не будет мешать капиталу для создания новых компаний, которые вновь усилят конкуренцию на рынке.

Наконец, консолидация рынка позволит избежать жесткого падения цен, которое может стать дополнительным катализатором дальнейшего спада производства и увеличения срока рецессии в российской экономике. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, решение о санации в строительной отрасли со стороны российского правительства вполне своевременно и для его эффективного воплощения в жизнь у федеральной исполнительной власти есть необходимые для этого инструменты.

Актуальные проекты компании ПИК (май 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 9 988 940 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 6 836 010 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 6 798 470 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 7 581 600 руб.
ПутилковоКрасногорский район, д. Путилково4 кв. 2020 г.от 6 537 180 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 5 355 650 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 5 495 400 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский4 кв. 2022 г.от 5 751 900 руб.
Молодогвардейская 36Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная2 кв. 2021 г.от 18 530 880 руб.
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово2 кв. 2023 г.от 3 565 300 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК2 кв. 2023 г.от 6 054 440 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2022 г.от 5 132 050 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 8 315 900 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино2 кв. 2023 г.от 5 250 000 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 7 106 220 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 116 420 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорск2 кв. 2021 г.от 9 332 460 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 11 344 520 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловская4 кв. 2020 г.от 13 510 260 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 6 425 760 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 4 597 560 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская4 кв. 2020 г.от 7 923 600 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 8 866 558 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 5 022 760 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 622 950 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 5 088 510 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 518 500 руб.
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово4 кв. 2020 г.от 4 757 130 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 5 716 000 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 7 018 350 руб.
Римского-Корсакова 11Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное4 кв. 2020 г.от 4 416 100 руб.
Восточное БутовоЛенинский район4 кв. 2022 г.от 3 595 680 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 6 054 904 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 4 204 000 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская4 кв. 2022 г.от 6 054 740 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 6 054 000 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 7 018 730 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 6 494 400 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2024 г.от 3 767 940 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 548 360 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2023 г.от 4 134 450 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 7 910 480 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 4 862 000 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 7 083 973 руб.
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино3 кв. 2022 г.от 5 263 840 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 8 560 440 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 7 823 200 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково2 кв. 2023 г.от 5 653 590 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2023 г.от 8 373 680 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг1 кв. 2023 г.от 4 296 410 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все