Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредиты не помогут девелоперам

Единственным лекарством от кризиса остается снижение цен

В конце прошлой недели один из крупнейших московских девелоперов – «Дон-Строй» – сообщил, что в течение месяца, до 25 декабря 2008 года, все его жилые объекты будут продаваться со скидкой в размере 25%. О том, что подобные инструменты привлечения клиентов начнут применяться на рынке, аналитический центр www.irn.ru писал еще 1,5 месяца назад в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз». Но примечательно в данном случае, что «Дон-Строй» незадолго до этого привлек кредит ВТБ на сумму в $500 млн. Традиционно считается, что, получив кредит, девелопер может спокойно заниматься текущей деятельностью, и не нуждается в рядовом покупателе. Говоря простым языком, он может держать цены на прежнем уровне. Однако «Дон-Строй» снизил цены почти сразу после получения кредита. Таким образом, становится ясно, что основная проблема девелоперов сейчас все-таки не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей. Между тем, на первый взгляд привлечение рядовых покупателей может показаться более дорогим и хлопотным делом, чем получение кредита. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться в этом вопросе.

Для начала следует отметить, что компания «Дон-Строй» публиковала финансовую отчетность только 1 раз – 2 года назад, незадолго до того, как выпустила евробонды на сумму $150 млн. На тот момент долг девелопера составлял порядка $200 млн. Таким образом, даже если допустить, что часть денег, полученных от ВТБ строительная компания направит на погашение предыдущей задолженности, у нее останется порядка $150 млн. Казалось бы, это достаточно крупная сумма, и ее вполне могло бы хватить для того, чтобы не нуждаться в организации маркетинговых ходов. Однако на фоне выручки холдинга за 2007 финансовый год, которая составила около $1,5 млрд, становится понятно, что даже, если все $500 млн пойдут, как об этом завили представители компании, на «завершение строительства находящихся на разных стадиях реализации жилых комплексов на территории Москвы», то этого далеко не хватит, чтобы компенсировать возможное снижение выручки. По данным разных участников рынка, снижение спроса составило по сравнению с докризисным состоянием 50%.

В то же время, стоит отметить, что кредитные деньги направляются на завершение строительства в тех же комплексах, где будут снижены цены. Среди них вторая очередь жилого комплекса (ЖК) «Дом на Беговой». Там квартиры теперь будут стоить порядка 100 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, когда «Дон-Строй» получал кредит от ВТБ, по данным газеты «Ведомости», квартиры в этом объекте стоили не ниже 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Схожая картина и в ЖК «Измайловский», где теперь квартиры продаются по цене 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Казалось бы, зачем снижать цены в тех объектах, на достройку которых деньги уже получены? Ведь достаточно было бы снизить цены в тех объектах, на достройку которых деньги получить не удалось.

Однако все становится несколько яснее, если учесть, что кредит ВТБ будет выдавать «Дон-Строю» не сразу, а траншами в течение 4 лет. Логично предположить, что этих траншей будет как минимум 4, то есть в среднем за 1 транш будет выдаваться порядка $125 млн. Казалось бы, этого крайне недостаточно, чтобы покрыть снижение спроса, которое обеспечивало порядка $1,5 млрд выручки в год. И на этом фоне снижение цен выглядит логично.

Но стоит обратить внимание на тот факт, что по итогам 2008 года «Дон-Строй» планирует сдать порядка 400 тыс. кв. м жилья, а 1 кв. м с учетом скидки в 25% стоит при продаже порядка 100 тыс. руб. Таким образом, эти 400 тыс. кв. м вместе стоят порядка $1,5 млрд. Получается, что, в среднем, за месяц «Дон-Строй» планирует сдавать порядка 33 тыс. кв. м. Это при их продаже соответствует $120 млн. А это почти та сумма, которую «Дон-Строй» может получить, если кредит ВТБ разделен на 4 транша. В то же время, до конца года остался как раз месяц. При этом вполне логично предположить, что первый транш компания уже получила. И вполне могла бы завершить год по запланированным показателям без дополнительных маркетинговых акций.

Однако стратегически мыслящее руководство компании тем и отличается от обычного, что мыслит на несколько шагов вперед. Дело в том, что снижение цен не закончится в течение ближайших 2-3 месяцев, а в следующем году компании необходимо как-то выживать. Между тем, в условиях кризиса кредиты не выдаются на льготных условиях, а расплачиваться за них необходимо будет за счет продаж квартир, так как иного источника положительного денежного потока у большинства российских девелоперов просто нет. Стоит отметить, что в 2006 году, когда о кризисе не говорил никто даже в Америке, кредит «Дон-Строю» в той же Европе дали под 10% годовых. Сейчас эти облигации торгуются на уровне доходности 12% годовых. При этом кредиты в России всегда были дороже западных. Кроме того, ВТБ дал «Дон-Строю» сумму более чем в 3 раза превышающую $150 млн, которые были привлечены за счет зарубежных инвесторов. Логично предположить, что кредит ВТБ был существенно дороже евробондов.

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», на данный момент характерная ставка банковского кредита для девелопера составляет порядка 20%-25%. Вряд ли ВТБ предложил «Дон-Строю» более комфортные условия. Неудивительно, что «Дон-Строй» отказался раскрыть уровень процентов по кредиту. Между тем, продажи у девелоперов сейчас не идут и вряд ли ситуация улучшится в следующем году. А за кредит надо платить. В то же время, по данным аналитического центра www.irn.ru, на вторичном рынке уже активно проходят сделки, если снизить цены на жилье на те же 20%-25%. Поэтому представляется вполне вероятным, что при скидках такого же уровня клиенты пойдут к девелоперу. При этом компания получит ту же прибыль, что и при кредитовании, но в данном случае не будет никому должна, что в условиях кризиса очень важно. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».

Примечательно, что снижать цены компания стала еще до того, как получила кредит. Правда, до этого цены снижались только на отдельные неликвидные квартиры. Так, по некоторым данным, квартиры, расположенные на нижних этажах, или с плохим видом из окон в ЖК «Дом на Беговой» потеряли в цене 20% еще до объявления общей скидки, а такие же квартиры в ЖК «Дом на Мосфильмовской» подешевели почти в 2 раза также до объявления общих скидок. Между тем, компания громогласно об этих локальных скидках не заявляла. Однако пробное снижение цен без дополнительных PR-акций, по всей видимости, продемонстрировало впечатляющие результаты, и «Дон-Строй» решил распространить этот опыт на все жилые объекты компании.

В данном случае компания, фактически, действует на опережение, о чем, собственно и говорили еще в самом начале кризиса представители аналитического центра www.irn.ru. Сейчас у большинства компаний скидки очень незначительные. Они не превышают 5%. Однако снижение на 25%-30% цен на квартиры в Москве, по оценкам большинства участников рынка, неизбежно. В итоге, все девелоперы будут вынуждены прибегнуть к методам «Дон-Строя», но преимущество получат те компании, которые сделают это первыми соберут поужавшийся потенциальный платежеспособный спрос на элитное жилье и объекты бизнес-класса. А те, компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, так как им помимо обычного снижения цен придется еще платить за кредит, и прибыль от их проектов может быть поставлена под вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
251 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 028 000
до 34 538 900 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. ВДНХ 2-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 202 кв.м. м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит. от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте