Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредиты не помогут девелоперам

Единственным лекарством от кризиса остается снижение цен

В конце прошлой недели один из крупнейших московских девелоперов – «Дон-Строй» – сообщил, что в течение месяца, до 25 декабря 2008 года, все его жилые объекты будут продаваться со скидкой в размере 25%. О том, что подобные инструменты привлечения клиентов начнут применяться на рынке, аналитический центр www.irn.ru писал еще 1,5 месяца назад в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз». Но примечательно в данном случае, что «Дон-Строй» незадолго до этого привлек кредит ВТБ на сумму в $500 млн. Традиционно считается, что, получив кредит, девелопер может спокойно заниматься текущей деятельностью, и не нуждается в рядовом покупателе. Говоря простым языком, он может держать цены на прежнем уровне. Однако «Дон-Строй» снизил цены почти сразу после получения кредита. Таким образом, становится ясно, что основная проблема девелоперов сейчас все-таки не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей. Между тем, на первый взгляд привлечение рядовых покупателей может показаться более дорогим и хлопотным делом, чем получение кредита. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться в этом вопросе.

Для начала следует отметить, что компания «Дон-Строй» публиковала финансовую отчетность только 1 раз – 2 года назад, незадолго до того, как выпустила евробонды на сумму $150 млн. На тот момент долг девелопера составлял порядка $200 млн. Таким образом, даже если допустить, что часть денег, полученных от ВТБ строительная компания направит на погашение предыдущей задолженности, у нее останется порядка $150 млн. Казалось бы, это достаточно крупная сумма, и ее вполне могло бы хватить для того, чтобы не нуждаться в организации маркетинговых ходов. Однако на фоне выручки холдинга за 2007 финансовый год, которая составила около $1,5 млрд, становится понятно, что даже, если все $500 млн пойдут, как об этом завили представители компании, на «завершение строительства находящихся на разных стадиях реализации жилых комплексов на территории Москвы», то этого далеко не хватит, чтобы компенсировать возможное снижение выручки. По данным разных участников рынка, снижение спроса составило по сравнению с докризисным состоянием 50%.

В то же время, стоит отметить, что кредитные деньги направляются на завершение строительства в тех же комплексах, где будут снижены цены. Среди них вторая очередь жилого комплекса (ЖК) «Дом на Беговой». Там квартиры теперь будут стоить порядка 100 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, когда «Дон-Строй» получал кредит от ВТБ, по данным газеты «Ведомости», квартиры в этом объекте стоили не ниже 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Схожая картина и в ЖК «Измайловский», где теперь квартиры продаются по цене 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Казалось бы, зачем снижать цены в тех объектах, на достройку которых деньги уже получены? Ведь достаточно было бы снизить цены в тех объектах, на достройку которых деньги получить не удалось.

Однако все становится несколько яснее, если учесть, что кредит ВТБ будет выдавать «Дон-Строю» не сразу, а траншами в течение 4 лет. Логично предположить, что этих траншей будет как минимум 4, то есть в среднем за 1 транш будет выдаваться порядка $125 млн. Казалось бы, этого крайне недостаточно, чтобы покрыть снижение спроса, которое обеспечивало порядка $1,5 млрд выручки в год. И на этом фоне снижение цен выглядит логично.

Но стоит обратить внимание на тот факт, что по итогам 2008 года «Дон-Строй» планирует сдать порядка 400 тыс. кв. м жилья, а 1 кв. м с учетом скидки в 25% стоит при продаже порядка 100 тыс. руб. Таким образом, эти 400 тыс. кв. м вместе стоят порядка $1,5 млрд. Получается, что, в среднем, за месяц «Дон-Строй» планирует сдавать порядка 33 тыс. кв. м. Это при их продаже соответствует $120 млн. А это почти та сумма, которую «Дон-Строй» может получить, если кредит ВТБ разделен на 4 транша. В то же время, до конца года остался как раз месяц. При этом вполне логично предположить, что первый транш компания уже получила. И вполне могла бы завершить год по запланированным показателям без дополнительных маркетинговых акций.

Однако стратегически мыслящее руководство компании тем и отличается от обычного, что мыслит на несколько шагов вперед. Дело в том, что снижение цен не закончится в течение ближайших 2-3 месяцев, а в следующем году компании необходимо как-то выживать. Между тем, в условиях кризиса кредиты не выдаются на льготных условиях, а расплачиваться за них необходимо будет за счет продаж квартир, так как иного источника положительного денежного потока у большинства российских девелоперов просто нет. Стоит отметить, что в 2006 году, когда о кризисе не говорил никто даже в Америке, кредит «Дон-Строю» в той же Европе дали под 10% годовых. Сейчас эти облигации торгуются на уровне доходности 12% годовых. При этом кредиты в России всегда были дороже западных. Кроме того, ВТБ дал «Дон-Строю» сумму более чем в 3 раза превышающую $150 млн, которые были привлечены за счет зарубежных инвесторов. Логично предположить, что кредит ВТБ был существенно дороже евробондов.

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», на данный момент характерная ставка банковского кредита для девелопера составляет порядка 20%-25%. Вряд ли ВТБ предложил «Дон-Строю» более комфортные условия. Неудивительно, что «Дон-Строй» отказался раскрыть уровень процентов по кредиту. Между тем, продажи у девелоперов сейчас не идут и вряд ли ситуация улучшится в следующем году. А за кредит надо платить. В то же время, по данным аналитического центра www.irn.ru, на вторичном рынке уже активно проходят сделки, если снизить цены на жилье на те же 20%-25%. Поэтому представляется вполне вероятным, что при скидках такого же уровня клиенты пойдут к девелоперу. При этом компания получит ту же прибыль, что и при кредитовании, но в данном случае не будет никому должна, что в условиях кризиса очень важно. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».

Примечательно, что снижать цены компания стала еще до того, как получила кредит. Правда, до этого цены снижались только на отдельные неликвидные квартиры. Так, по некоторым данным, квартиры, расположенные на нижних этажах, или с плохим видом из окон в ЖК «Дом на Беговой» потеряли в цене 20% еще до объявления общей скидки, а такие же квартиры в ЖК «Дом на Мосфильмовской» подешевели почти в 2 раза также до объявления общих скидок. Между тем, компания громогласно об этих локальных скидках не заявляла. Однако пробное снижение цен без дополнительных PR-акций, по всей видимости, продемонстрировало впечатляющие результаты, и «Дон-Строй» решил распространить этот опыт на все жилые объекты компании.

В данном случае компания, фактически, действует на опережение, о чем, собственно и говорили еще в самом начале кризиса представители аналитического центра www.irn.ru. Сейчас у большинства компаний скидки очень незначительные. Они не превышают 5%. Однако снижение на 25%-30% цен на квартиры в Москве, по оценкам большинства участников рынка, неизбежно. В итоге, все девелоперы будут вынуждены прибегнуть к методам «Дон-Строя», но преимущество получат те компании, которые сделают это первыми соберут поужавшийся потенциальный платежеспособный спрос на элитное жилье и объекты бизнес-класса. А те, компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, так как им помимо обычного снижения цен придется еще платить за кредит, и прибыль от их проектов может быть поставлена под вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
239 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Лианозово Торопитесь! Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте