Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредиты не помогут девелоперам

Единственным лекарством от кризиса остается снижение цен

В конце прошлой недели один из крупнейших московских девелоперов – «Дон-Строй» – сообщил, что в течение месяца, до 25 декабря 2008 года, все его жилые объекты будут продаваться со скидкой в размере 25%. О том, что подобные инструменты привлечения клиентов начнут применяться на рынке, аналитический центр www.irn.ru писал еще 1,5 месяца назад в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз». Но примечательно в данном случае, что «Дон-Строй» незадолго до этого привлек кредит ВТБ на сумму в $500 млн. Традиционно считается, что, получив кредит, девелопер может спокойно заниматься текущей деятельностью, и не нуждается в рядовом покупателе. Говоря простым языком, он может держать цены на прежнем уровне. Однако «Дон-Строй» снизил цены почти сразу после получения кредита. Таким образом, становится ясно, что основная проблема девелоперов сейчас все-таки не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей. Между тем, на первый взгляд привлечение рядовых покупателей может показаться более дорогим и хлопотным делом, чем получение кредита. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться в этом вопросе.

Для начала следует отметить, что компания «Дон-Строй» публиковала финансовую отчетность только 1 раз – 2 года назад, незадолго до того, как выпустила евробонды на сумму $150 млн. На тот момент долг девелопера составлял порядка $200 млн. Таким образом, даже если допустить, что часть денег, полученных от ВТБ строительная компания направит на погашение предыдущей задолженности, у нее останется порядка $150 млн. Казалось бы, это достаточно крупная сумма, и ее вполне могло бы хватить для того, чтобы не нуждаться в организации маркетинговых ходов. Однако на фоне выручки холдинга за 2007 финансовый год, которая составила около $1,5 млрд, становится понятно, что даже, если все $500 млн пойдут, как об этом завили представители компании, на «завершение строительства находящихся на разных стадиях реализации жилых комплексов на территории Москвы», то этого далеко не хватит, чтобы компенсировать возможное снижение выручки. По данным разных участников рынка, снижение спроса составило по сравнению с докризисным состоянием 50%.

В то же время, стоит отметить, что кредитные деньги направляются на завершение строительства в тех же комплексах, где будут снижены цены. Среди них вторая очередь жилого комплекса (ЖК) «Дом на Беговой». Там квартиры теперь будут стоить порядка 100 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом, когда «Дон-Строй» получал кредит от ВТБ, по данным газеты «Ведомости», квартиры в этом объекте стоили не ниже 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Схожая картина и в ЖК «Измайловский», где теперь квартиры продаются по цене 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Казалось бы, зачем снижать цены в тех объектах, на достройку которых деньги уже получены? Ведь достаточно было бы снизить цены в тех объектах, на достройку которых деньги получить не удалось.

Однако все становится несколько яснее, если учесть, что кредит ВТБ будет выдавать «Дон-Строю» не сразу, а траншами в течение 4 лет. Логично предположить, что этих траншей будет как минимум 4, то есть в среднем за 1 транш будет выдаваться порядка $125 млн. Казалось бы, этого крайне недостаточно, чтобы покрыть снижение спроса, которое обеспечивало порядка $1,5 млрд выручки в год. И на этом фоне снижение цен выглядит логично.

Но стоит обратить внимание на тот факт, что по итогам 2008 года «Дон-Строй» планирует сдать порядка 400 тыс. кв. м жилья, а 1 кв. м с учетом скидки в 25% стоит при продаже порядка 100 тыс. руб. Таким образом, эти 400 тыс. кв. м вместе стоят порядка $1,5 млрд. Получается, что, в среднем, за месяц «Дон-Строй» планирует сдавать порядка 33 тыс. кв. м. Это при их продаже соответствует $120 млн. А это почти та сумма, которую «Дон-Строй» может получить, если кредит ВТБ разделен на 4 транша. В то же время, до конца года остался как раз месяц. При этом вполне логично предположить, что первый транш компания уже получила. И вполне могла бы завершить год по запланированным показателям без дополнительных маркетинговых акций.

Однако стратегически мыслящее руководство компании тем и отличается от обычного, что мыслит на несколько шагов вперед. Дело в том, что снижение цен не закончится в течение ближайших 2-3 месяцев, а в следующем году компании необходимо как-то выживать. Между тем, в условиях кризиса кредиты не выдаются на льготных условиях, а расплачиваться за них необходимо будет за счет продаж квартир, так как иного источника положительного денежного потока у большинства российских девелоперов просто нет. Стоит отметить, что в 2006 году, когда о кризисе не говорил никто даже в Америке, кредит «Дон-Строю» в той же Европе дали под 10% годовых. Сейчас эти облигации торгуются на уровне доходности 12% годовых. При этом кредиты в России всегда были дороже западных. Кроме того, ВТБ дал «Дон-Строю» сумму более чем в 3 раза превышающую $150 млн, которые были привлечены за счет зарубежных инвесторов. Логично предположить, что кредит ВТБ был существенно дороже евробондов.

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», на данный момент характерная ставка банковского кредита для девелопера составляет порядка 20%-25%. Вряд ли ВТБ предложил «Дон-Строю» более комфортные условия. Неудивительно, что «Дон-Строй» отказался раскрыть уровень процентов по кредиту. Между тем, продажи у девелоперов сейчас не идут и вряд ли ситуация улучшится в следующем году. А за кредит надо платить. В то же время, по данным аналитического центра www.irn.ru, на вторичном рынке уже активно проходят сделки, если снизить цены на жилье на те же 20%-25%. Поэтому представляется вполне вероятным, что при скидках такого же уровня клиенты пойдут к девелоперу. При этом компания получит ту же прибыль, что и при кредитовании, но в данном случае не будет никому должна, что в условиях кризиса очень важно. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».

Примечательно, что снижать цены компания стала еще до того, как получила кредит. Правда, до этого цены снижались только на отдельные неликвидные квартиры. Так, по некоторым данным, квартиры, расположенные на нижних этажах, или с плохим видом из окон в ЖК «Дом на Беговой» потеряли в цене 20% еще до объявления общей скидки, а такие же квартиры в ЖК «Дом на Мосфильмовской» подешевели почти в 2 раза также до объявления общих скидок. Между тем, компания громогласно об этих локальных скидках не заявляла. Однако пробное снижение цен без дополнительных PR-акций, по всей видимости, продемонстрировало впечатляющие результаты, и «Дон-Строй» решил распространить этот опыт на все жилые объекты компании.

В данном случае компания, фактически, действует на опережение, о чем, собственно и говорили еще в самом начале кризиса представители аналитического центра www.irn.ru. Сейчас у большинства компаний скидки очень незначительные. Они не превышают 5%. Однако снижение на 25%-30% цен на квартиры в Москве, по оценкам большинства участников рынка, неизбежно. В итоге, все девелоперы будут вынуждены прибегнуть к методам «Дон-Строя», но преимущество получат те компании, которые сделают это первыми соберут поужавшийся потенциальный платежеспособный спрос на элитное жилье и объекты бизнес-класса. А те, компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, так как им помимо обычного снижения цен придется еще платить за кредит, и прибыль от их проектов может быть поставлена под вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
236 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте