Рынок таунхаусов продолжает плавный рост

Аналитический центр www.irn.ru завершил проведение очередного исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья. Исследование было проведено путем прямого сбора данных обо всех представленных на рынке объектах. После перепроверки эти данные были подвергнуты соответствующему анализу. Первый вывод, который можно сделать на основании завершенного исследования, – таунхаусы остаются островком стабильности на фоне кризисных явлений во многих других сегментах рынка недвижимости.

В сегменте таунхаусов наблюдается не сильный, не ажиотажный, но устойчивый рост. Следует отметить, что обычно таунхаусы представлены в виде отдельных поселков. При этом внутри административных границ города Москва таунхаусы могут занимать целые микрорайоны, к которым в исследовании для целостности понимания также применяется термин «поселок». По итогам 3 квартала 2008 года количество таких поселков, активно застраиваемых и продаваемых, в московском регионе увеличилось по сравнению с началом года на 20,2%, что весьма значительно, так как за весь 2007 год прирост составил лишь 17,1%. По итогам 3 квартала 2008 года на рынке присутствует 107 поселков таунхаусов. При этом доля поселков, которые присутствовали на рынке уже во 2 квартале 2008 года, составляет почти 87% из общего числа объектов (93). В прошлом квартале их доля была больше и составляла 90% от общего числа объектов. При этом, сократился и разрыв между числом вновь вышедших на рынок поселков (14 объектов) и количеством полностью распроданных (5 поселков). Если на данный момент разрыв составляет 2,8 раза, то кварталом ранее он был равен 5,5 раза. Однако разрыв по прежнему высок. И если он сохранится на подобном уровне до конца года, то можно будет со всем основанием говорить, что на рынке таунхаусов московского региона наблюдается виток активного роста.

Средняя стоимость квадратного метра домов в таунхаусах (включая стоимость земли) в 3 квартале 2008 года достигла 82 тыс. руб., что на 7,9% больше по сравнению с началом года. Следует отметить, что за 2007 год прирост цен не превысил 13%, а ранее ежегодно составлял около 30% и более. Конечно, прирост цен на таунхаусы замедляется, но если существующая динамика сохранится, то она вполне будет сопоставима с результатами прошлого года, что на фоне падения цен в других сегментах российского рынка недвижимости выглядит весьма привлекательно.

Стоит отметить, что средняя стоимость квадратного метра объектов (включая стоимость земли), присутствовавших на рынке с начала 2008 года, увеличилась с начала года еще более – на 8,4%, и на данный момент составляет около 82,8 тыс. руб. Из-за того, что большинство объектов, которые продаются с начала года, находятся на завершающих стадиях строительства, а также расположены ближе к Москве, чем вновь выходящие на рынок поселки, средняя стоимость 1 кв. м (включая стоимость земли) в поселках таунхаусов, присутствовавших на рынке с начала 2008 года, выше, чем в среднем по рынку в целом.

Средняя площадь поселков так же значительно выросла с начала года – на 15,7%. По итогам 3 квартала 2008 года она достигла 15,5 га. Ощутимо увеличилась относительно начала года и средняя площадь участка – на 8,6%. По итогам 3 квартала 2008 года она составляет 3,8 сотки. При этом средняя площадь квартиры секции увеличилась незначительно – на 1,7%. На данный момент этот показатель находится на уровне 240,2 кв. м.

Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Благодаря увеличению числа поселков общий объем рынка, выраженный в квадратных метрах, увеличился с начала года на 7,6%, до 2,2 млн кв. м. Вырос и долларовый эквивалент объема рынка. В денежном выражении рынок по сравнению с началом года стал больше на 16,2% и достиг 176,5 млрд руб. Вместе с увеличением объема рынка выросло и количество операторов (компании-застройщики и риэлторы). По итогам 3 квартала 2008 года их число увеличилось по сравнению с началом года на 14,9% и составило 116 операторов.

Стоит отметить, что одно из значительных изменений на рынке таунхаусов коснулось параметра, который обычно считался консервативным. Средняя стоимость месячной эксплуатации выросла по итогам 3 квартала 2008 года по сравнению с началом года на 13,8%. Это связано с ростом инфляции и рядом других факторов, которые могут быть вычленены при прочтении исследования в целом.

Но есть и исключение из правила. Один параметр за этот же период ощутимо сократился, – среднее количество квартир-секций в поселке. Оно снизилось с начала года на 11,6%. По итогам 3 квартала 2008 года в поселке в среднем было 84 квартиры-секции. Однако, как известно, исключения только подтверждают правила. В целом, можно сказать, что таунхаусы продолжают расти в отличие от многих других сегментов рынка недвижимости. И это не удивительно. В условиях кризиса наиболее активный спрос сохраняется на жилье эконом-класса.

Между тем московские квартиры переоценены. Приобрести их по сегодняшней стоимости могут очень немногие. Обмен, в свою очередь, из-за нестабильности на квартирном сегменте, крайне затруднен, а ипотеку, можно сказать, перестали выдавать. В итоге, один из актуальных способов улучшения жилищных условий на данном этапе – продажа квартиры с последующей покупкой таунхауса. Обычная квартира в панельном доме на сегодняшний день стоит около $500 тыс. Примерно столько же стоит и таунхаус. В то же время, минимальная площадь таунхауса составляет порядка 170 кв. м, а средняя площадь московской квартиры в панельном доме находится на уровне 60 кв. м. В итоге, по оценкам, «Индикаторов рынка недвижимости», таунхаусы будут в ближайшее время очень востребованы.

Это подтверждают и те конкретные консалтинговые проекты, которыми занимаются специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости». Среди них следует отметить создание концепции застройки участка по заказу компании «Кондр», проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе по заказу компании «Новая Площадь» и анализ предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье по заказу ПО «Русь».

Загородный жилой комплекс (ЗЖК) «Салтыковка-Престиж» расположен по Носовихинскому шоссе на расстоянии 5 км от МКАД. Площадь участка составляет около 8 га. Представители компании «Кондр» обратились в аналитический центр www.irn.ru с просьбой разработать концепцию застройки участка. При анализе возможностей данного участка следовало учесть, что он расположен на традиционно менее престижном направлении – восточном. Кроме того, дополнительные ограничения накладывала малая площадь участка, которая при застройке его коттеджами давала очень маленький выход площадей.

В итоге, нами была разработана смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. На данный момент проект успешно реализуется, ведутся продажи малоквартирных домов по цене $200 тыс. - $350 тыс. за квартиру или по $3 тыс. - $4 тыс. за 1 кв.м. Для сравнения стоит отметить, что в соседнем Реутове или московском Новокосино 1 кв. м жилья стоит не дешевле $5 тыс., а зачастую его цена поднимается до $6 тыс. И, по мнению некоторых покупателей, есть достаточно большая вероятность того, что либо московское жилье подешевеет до уровня $4 тыс. за 1 кв. м, либо стоимость жилья в ЗЖК «Салтыковка-Престиж» вырастет до уровня московской недвижимости.

Другой проект – загородный жилой комплекс на Щелковском шоссе – расположен в 23 км от МКАД и примыкает к городу Щелково. Площадь участка составляет около 30 га. В данном случае представители компании «Новая Площадь» изначально планировали на этом участке строить коттеджи. Однако коттеджную застройку в данном случае вряд ли бы удалось удачно реализовать. Дело в том, что данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково, и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка. Кроме того, вплотную к участку примыкает обычная деревня. В результате, потенциальные владельцы коттеджей оказались бы в неоднородном социальном окружении, тогда как для них предпочтительна ситуация уединенного проживания или, в крайнем случае, социальное окружение должно быть однородным с жителями коттежного поселка.

В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло существенно увеличить срок реализации проекта. А в случае смешанной застройки срок реализации обычно сокращается в 1,5-2 раза. В итоге, нами была рекомендована также смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. Сейчас объект находится на стадии проектирования.

При анализе предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье было охвачено все Подмосковье и прилегающие территории на расстоянии 60-150 км от МКАД. В качестве целевой аудитория были выбраны жители Москвы, планирующие приобретение загородного жилья на заданной удаленности. Опрос проводился среди жителей Москвы по выборке, репрезентативной населению. Кроме того, был проведен опрос экспертов – представителей девелоперских и риэлторских компаний, работающих на рынке загородного жилья дальнего Подмосковья.

Данный анализ показал, что наибольший объем потенциального спроса на загородное подмосковное жилье приходится на объекты стоимостью не выше $200 тыс. Так же существенную долю спроса занимают объекты по цене от $200 тыс. до $300 тыс. Совокупно на них приходится порядка 90% потенциального спроса. Между тем, исходя из данных исследований аналитического центра www.irn.ru, на долю объектов по цене дешевле $200 тыс. приходится порядка 2% от общего объема предложения на рынке загородного жилья. Еще несколько процентов приходится на жилье стоимостью от $200 тыс. до $300 тыс. В итоге, порядка 90% всего объема предложения на рынке загородного жилья приходится на объекты дороже $300 тыс. Это означает, что рынок в какой-то степени перенасыщен объектами бизнес-класса, тогда как спрос на экономичное жилье в разы, и даже в десятки раз превышает объем предложения.

Как показал анализ, раньше застройщики вообще не хотели обсуждать тему строительства экономичного жилья, а сейчас многие из них уже готовы рассматривать такой вариант застройки, и с течением времени эта тенденция только усиливается. В итоге, на данный момент складывается такая ситуация, когда застройщик готов создавать предложение, которое востребовано рынком. Это объясняется несколькими причинами. Вблизи Москвы все меньше свободных участков. Кроме того, рядом с Москвой отмечается перенасыщение бизнес-класса, перенасыщение в этом сегменте крайне высоко, соответственно ряд проектов просто не выдерживает конкуренции и не обеспечивает запланированный уровень продаж. При этом на дальних расстояниях от Москвы есть большое количество свободной земли, которое можно приобретать оптом и по сравнительно недорогой цене. В то же время уровень спроса на дальние поселки в десятки раз превышает объем предложения. И в случае смещения деловой активности в этот сегмент существует большая вероятность сохранения того уровня прибыльности, к которому привыкли участники рынка. И это неудивительно, ведь сроки экспозиции многих объектов дорогого загородного жилья увеличиваются, а перспективы дорогого загородного жилья вообще могут оказаться под вопросом.

Аналитический центр www.irn.ru реализовал большое количество проектов по загородному рынку жилья. Наши специалисты понимают, как создавать такие проекты, которые даже в условиях сокращения спроса позволят инвестору получать прибыль. Подробнее об исследованиях и инвестиционном консалтинге, предлагаемых «Индикаторами рынка недвижимости», можно ознакомиться на нашем сайте www.irn.ru.

Всего исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года от аналитического центра www.irn.ru составляет 149 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным как для операторов рынка загородной недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать оптимальный для их бюджета загородный дом, а также выгодно вложить деньги в данный сегмент недвижимости.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2  кваратал 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 кваратал 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года