Глубокая заморозка
Которую неделю финансовую систему всего мира трясет то крупной, то мелкой дрожью, а новости с банковского рынка напоминают военные сводки. Первым кредитным продуктом, от которого начали отказываться банки, стала ипотека. Неудивительно: длинные займы для самих кредитных организаций практически недоступны. Как результат — одни игроки полностью приостановили выдачу ипотечных кредитов, другие подняли ставки, третьи отказывают заемщикам на этапе рассмотрения заявки. Какие банки продолжают выдавать кредиты на жилье и по каким ставкам, выяснял D'
— Добрый день! Я хотела бы узнать, можно ли у вас получить ипотечный кредит? — под видом потенциального клиента я звоню в Московский кредитный банк. Девушка из call-центра ненадолго теряется и чуть извиняющимся тоном говорит:
— Вы, конечно, можете подать заявку… Но, понимаете, дело в том, что сейчас наш банк пересматривает процентные ставки и требования к заемщикам. И пока они не утверждены, банк не дает одобрения на кредиты.
— Хорошо, я поняла. И когда у вас закончится этот процесс? Когда можно будет подавать заявку? — интересуюсь я. Девушка еще больше теряется.
— Ну попробуйте позвонить через неделю, — с сомнением в голосе отвечает она.
Аналогичные диалоги у меня состоялись и в нескольких других банках, которые еще недавно славились активностью на ипотечном рынке. Практически везде мне сообщали о необходимом «пересмотре» условий и предлагали перезвонить через неделю-другую. Большинство этих банков не афишируют временную паузу в своей работе. На их сайтах ипотечные разделы пока остаются без изменений.
Секретные данные
Основным импульсом к процессу «замораживания» ипотеки послужил сентябрьский обвал фондового рынка: если даже в разгар американского ипотечного кризиса российские банкиры не унывали, оптимистично заявляя «у нас все нормально, и ипотека будет только расти», то к осени финансовая почва под банками стала совсем зыбкой, и в этих условиях выдача кредитов в прежнем режиме стала непозволительной роскошью.
Принимать решения и менять политику банкам приходится, что называется, на ходу. И это оборачивается неприятными сюрпризами для потенциальных клиентов. Так, Банк Москвы неожиданно «спохватился» о неактуальности своих ставок и не только приостановил выдачу кредитов, но и отменил свое решение по уже одобренным заявкам.
Правда, наиболее крупные игроки ипотечного рынка продолжают работать вроде бы в прежнем режиме. Из десятка банков, возглавляющих рейтинг крупнейших ипотечных кредиторов за первое полугодие 2008 года (Сбербанк, ВТБ 24, «Уралсиб», «Дельтакредит», Абсолют-банк, «КИТ финанс», «Сосьете Женераль Восток», Райффайзенбанк, Транскредитбанк, Газпромбанк) только «Транскредитбанк» официально прекратил выдачу ипотечных ссуд клиентам, не получающим субсидию от РЖД. Во всех остальных мне подтвердили, что я могу без проблем получить ипотечный кредит (или по крайней мере подать заявку на него). И даже обещали вполне человеческие сроки рассмотрения — от трех до семи рабочих дней.
Однако не всегда официальная информация соответствует действительной. По слухам, бродящим в кредитной среде, количество тех финансовых учреждений, кто уже не выдает кредиты, может в реальности оказаться намного больше. Так, «Уралсиб», по информации от одного из сотрудников, также прекратил выдачу любых займов. В то же время в call-центре банка меня заверили, что принимают заявки в обычном порядке. Аналогичная ситуация и с «КИТ финансом»: в банке говорят «даем», но, по словам источника в этой кредитной организации, приведшие к продаже банка финансовые проблемы привели и к приостановке ипотечного кредитования.
По данным компании ProCredit, по итогам сентября около 30% банков временно или постоянно прекратили выдачу ипотечных займов. В такой мутной ситуации лучше всех себя чувствуют ипотечные брокеры, обладающие точной информацией о том, кто из банков еще выдает кредиты, а кто уже нет. В компании «Мультиброкер» сообщили, что приостановили выдачу займов Русский ипотечный банк, банки «Союз», «Петрокоммерц», «Зенит», Московский банк реконструкции и развития. По словам представителей компании «Кредитмарт», о приостановке ипотечного бизнеса объявили также Первый чешско-российский банк, АйСиАйСиАй банк, Росевробанк, Связьбанк.
«Сейчас происходят пересмотр отношения к ипотеке у банков и сокращение продуктового ряда или вообще уход с рынка. Мы были готовы к этому, и, несмотря на наши существенные сложности с оперативным перебрасыванием заемщиков в другие банки, наши клиенты получат кредиты, пусть и с задержкой. А вот обычные заемщики помимо стресса уже несут финансовые утраты, связанные с потерей внесенных авансов за квартиру», — комментирует ситуацию директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов.
К сожалению, это соответствует действительности: банки поспешно меняют правила, и возможности потенциальных заемщиков сужаются с устрашающей скоростью. За считанные месяцы российский рынок ипотеки откатился по своим параметрам на уровень трех-, пятилетней давности.
Средняя планка первоначального взноса сегодня опять составляет 20%, хотя еще год назад нормой были 10%, а около десятка игроков предлагали кредит с нулевым первоначальным взносом. По данным компании «Кредитмарт», сегодня заем объемом до 90% стоимости объекта можно получить в Райффайзенбанке, Московском ипотечном агентстве, Сбербанке, банке «Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ), Кредит Европа банке, Оргрэсбанке, «Ак Барсе». Первоначальный взнос в размере 15% сохранился в Экспобанке, БНП «Париба», БТА банке, Сведбанке, КМБ-банке. Максимальный срок пока подвергся изменениям в меньшей степени. На рынке по-прежнему довольно много предложений кредитов и на 25, и на 30 лет. Некоторые банки поднимают размер комиссии за выдачу займа: в целом разброс по рынку составляет 0,5−2% суммы займа. Минимальная комиссия — 6 тыс. руб., максимальная — 90 тыс.
В отношении процентных ставок перемены куда более ощутимы: по данным компании «Фосборн хоум», за год средняя ставка на ипотечные кредиты в целом повысилась на 2%. Но рост происходит неравномерно: кто-то из банков уже повысил стоимость кредитов, кто-то только собирается. Поэтому сегодня диапазон процентных ставок довольно широкий, и вывести некий средний показатель для всего рынка затруднительно. Даже эксперты предпочитают говорить о ставках от и до. Так, по данным «Фосборн хоума», средние ставки по ипотеке колеблются в районе 13−14% годовых в валюте и 15−16% в рублях.
Впрочем, в некоторых банках до сих пор присутствуют предложения кредитов «по старым ценам». «Насчет ставок сейчас сложилась любопытная, многим не заметная ситуация. Например, на фоне возни и пыли мы перебрасываем потенциальных заемщиков из одних банков в другие не с увеличением ставки, а, напротив, часто с ее уменьшением. То есть многие заемщики имеют шансы получить кредит при ставках на уровне начала года», — говорит Кирилл Суслов. По данным компании «Кредитмарт», самые низкие ставки по займам на покупку вторичного жилья на сегодня заявлены у Городского ипотечного банка (10%), Сведбанка (11,95%), БСЖВ (12%) и ВТБ 24 (12,2%). Правда, ситуация на ипотечном рынке меняется почти ежедневно, и невозможно предсказать, что будет через неделю. Так, позвонив в пятницу в «Сосьете Женераль Восток» с целью уточнить у сотрудника банка условия по ипотеке, я в конце разговора получила от консультанта рекомендацию:
— Вы лучше на следующей неделе еще раз позвоните, прежде чем подавать заявку. У нас просто с понедельника условия меняются.
— То есть все, что вы мне сейчас рассчитали — платежи, размер кредита
— Честно говоря, да, — признался он. — Ваш кредит будет рассчитываться уже по новым ставкам.
Реальное и невероятное
Благодаря всем перечисленным переменам доступность российской ипотеки заметно снизилась. По подсчетам «Фосборн хоума», повышение ставки на 1% при равной платежеспособности заемщика уже сокращает возможную сумму кредита на 8−12%. То есть отрезает от рынка тех, чьего дохода недостаточно для более крупного кредита. Помимо этого ужесточились и требования к самим клиентам. Количество отказов выросло, и причины их не всегда ясны.
По словам брокеров, в наименее выгодное положение сейчас попали частные предприниматели, владельцы собственного бизнеса, фрилансеры (даже высокооплачиваемые)
Одно из главных условий получения займа сегодня — стабильный и подтвержденный доход. К счастью, «серые» заемщики пока еще не попали в категорию отверженных. Во всех банках из десятки лидеров (кроме Сбербанка) заявили, что принимают подтверждение дохода как по форме 2НДФЛ, так и в виде справки по форме банка. Причем в ряде случаев это даже не влияет на размер процентной ставки.
Все больше внимания банки начинают уделять и кредитной истории заемщика. Если раньше услугами Бюро кредитных историй (БКИ) финансовые учреждения пользовались без особого энтузиазма, то сейчас надежность заемщиков становится жизненно важным вопросом. По словам члена правления Городского ипотечного банка Ольги Садовской, почти по 40% клиентов они сегодня получают информацию из БКИ. Поэтому, если вы планируете брать ипотечный кредит, стоит позаботиться о своей репутации в качестве заемщика. Даже небольшие просрочки по уже выплаченным займам могут стать поводом для отказа. «Если у заемщика есть просрочки свыше 20 дней по любым кредитам, то у него шансы есть только при условии каких-то оправдывающих его обстоятельств», — говорит Кирилл Суслов. В минус также сыграет частая смена мест работы. Если раньше 90% банков ипотечный кредит выдавали сотрудникам, отработавшим хотя бы полгода на одном месте, то теперь все больше кредитных организаций увеличивают требование к стажу на последнем месте работы (год и более).
Повысить шансы на получение кредита может любая информация, свидетельствующая об образовании, устойчивом финансовом положении и хороших перспективах. Эксперты советуют не пренебрегать никакими деталями. Дипломы об образовании, кандидатская и докторская степени, выписки по счетам из банков, копии свидетельств об имеющейся собственности — все это дополнительные плюсы на чаше весов заемщика.
Что касается размера дохода, то он определяется не столько требованиями банка, сколько стоимостью недвижимости. «Так, если говорить цифрами, то сейчас на покупку самой доступной однокомнатной квартиры ($ 220−250 тыс.) в пределах МКАД может рассчитывать лишь семья с официальным доходом от $ 4,5 тыс. в месяц, имея на руках не менее $ 22−25 тыс. в качестве первоначального взноса», — приводит пример гендиректор компании «Фосборн хоум» Василий Белов. А вот чего делать заемщику не стоит ни в коем случае — это пытаться завысить свои доходы в глазах банка или предъявлять поддельные документы. Это наиболее короткий путь к тому, чтобы попасть в «черные списки» и на долгое время вперед отрезать себе доступ к любым кредитам. Тем более что банки стали проверять все данные более тщательно. «Подделка документов или указание недостоверной информации неизбежно приведет к отказу в предоставлении кредита», — предупреждает директор департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павел Ильин. Сотрудники банка могут не ограничиться одним звонком в компанию, а съездить на место или позвонить не только руководителю фирмы, за чьей подписью была выдана справка, но еще бухгалтеру и другим сотрудникам.
За и против
Вопрос, брать или не брать сегодня ипотечный кредит, упирается в два других: что будет происходить со ставками на ипотечные кредиты и как поведут себя цены на жилье.
Ситуация с процентными ставками на кредиты безнадежно ясная. Снижаться в ближайший год они точно не будут. В начале сентября по рынку уже прошла очередная волна повышения (см. «Хроника падения»). Сейчас, судя по тайм-ауту, который взяли многие банки, грядет вторая. Вследствие проблем на фондовом рынке трудности с финансированием у банков увеличились, и стало очевидно, что до окончания проблемного периода еще далеко. Положение небольших банков усугубляется еще и тем, что отечественный рынок рефинансирования свернулся до минимума. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что будет выкупать кредиты у своих партнеров как по номиналу, с дисконтом или премией — в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи займа конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию. Это, скорее всего, приведет к уходу с рынка ряда игроков. Тем более что остальные участники, занимавшиеся ранее выкупом закладных, ныне не в лучшей форме: ВТБ и банк «КИТ финанс» фактически прекратили выкуп, «АТТА-ипотека» с начала августа выкупает ипотечные кредиты только с дисконтом не менее 1% суммы основного долга.
Скорее всего, большинство банков поднимет текущие ставки еще на 1−1,5%, а значит, заемщику было бы выгоднее бежать за ипотечным кредитом сейчас. Но торопиться с этим эксперты не советуют. Если ситуация стабилизируется и финансирование банкового сектора возобновится, то снижение ставки и смягчение условий неизбежны.
Есть и еще один фактор, определяющий целесообразность ипотеки, — стоимость жилья. И новости с этого фронта для потенциальных покупателей недвижимости выглядят многообещающе. В последнее время растет количество квартир, выставляемых на продажу, в том числе и инвестиционных. По данным компании «Агент 002», объем последних на рынке составляет сегодня 57% всего объема предложений. Это показывает, что у многих инвесторов кончилось терпение и они стали сбрасывать на рынок купленные ранее объекты. Аналитики «Агент 002» не одиноки в своих выводах: многие эксперты говорят о росте предложения и о поступающих на рынок инвестиционных квартирах. При этом спрос пока не увеличивается пропорционально предложению. Цены по-прежнему слишком высоки для большинства покупателей. А затруднение доступа к кредитам еще больше сокращает платежеспособный спрос. И здесь не особенно убедительно выглядят доводы о том, что доля ипотеки слишком невелика, чтобы влиять на рынок. В Москве и Петербурге сделки с ипотекой уже занимают 15−20% всего объема рынка, что не так уж и мало. Тем более, по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), почти 80% остальных сделок на московском рынке — это «альтернатива». То есть все возможные варианты съездов и разъездов — сделки, при которых на рынок деньги почти не поступают или поступают в качестве доплаты. Если вычесть из расчетов «альтернативу», то получится, что ипотека занимает почти половину оставшегося объема сделок. А это куда более серьезные цифры. Опираясь на приведенные данные, руководитель ИРН Олег Репченко прогнозирует, что сокращение ипотеки неминуемо и заметно уменьшит спрос на жилье.
С начала осени цены на московскую недвижимость приостановили свой рост и даже начали снижаться. Как правило, даже небольшая коррекция играет существенную роль в психологическом плане: для инвесторов это становится сигналом, что пора фиксировать прибыль, то есть избавляться от квартир, а для потенциальных покупателей — что надо подождать, поскольку возможно дальнейшее удешевление. Скорее всего, в будущем году цены на низколиквидное жилье уменьшатся на 15−20%, а по отдельным категориям (например, жилье бизнес-класса) снижение может составить и 30%. Вероятность этих прогнозов будет очевидна уже к концу первого квартала следующего года. Тогда и имеет смысл принимать окончательное решение о покупке квартиры (в том числе и на кредитные средства).
Кстати, падение цен могут спровоцировать и сами банки. В октябре Росевробанк, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога, первым из ипотечных игроков обратился к своим заемщикам с предложением изыскать возможность досрочно погасить задолженность по ипотечным кредитам в размере 30% не позднее середины ноября. Пока предполагается «мягкий вариант» — немедленного взысканя долга у тех, кто не в состоянии его выплатить досрочно, не будет. Но нельзя исключить, что такую практику будут внедрять теперь и другие банки, но более жестко: при невозможности выплатить кредит досрочно они могут инициировать реализацию залога в судебном порядке. Естественно, что такие квартиры будут продаваться, скорее всего, с дисконтом. Отразится ли это на стоимости недвижимости, будет зависеть от количества выставленного на продажу кредитного жилья.
В споре аргументов «брать или не брать сегодня ипотеку» есть и еще один фактор — адекватность товара и его стоимости. Когда два года назад я покупала квартиру по ипотеке, многие меня отговаривали, апеллируя к тому, что цены скоро рухнут, аренда обойдется намного дешевле, а переплата слишком высока. Сегодня за свою квартиру я плачу по кредиту ровно столько же, сколько на рынке стоит ее аренда. Но в нынешних условиях я бы предпочла аренду, поскольку неадекватно завышенные цены на жилье, увеличенные в три раза высокой процентной ставкой по ипотеке, превращают однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы не в банальную крышу над головой, а в роскошь.
