Пока пайщики открытых паевых фондов терпят убытки, инвесторам закрытых фондов недвижимости удается оставаться на коне. Для некоторых фондов финансовый кризис может даже оказаться благом: например, он прибавляет популярности рентным фондам недвижимости.

Источники дохода

За последний год количество фондов недвижимости выросло более чем в 1,5 раза. В начале сентября 2007 года рынок коллективных инвестиций насчитывал 191 фонд недвижимости, а к сентябрю 2008 года сформированных фондов было уже 324. За тот же период стоимость чистых активов фондов выросла в два раза — с 120,4 млрд до 251 млрд рублей.

Долгое время деление фондов недвижимости на девелоперские и рентные являлось, по сути, условным — в законодательстве соответствующие понятия четко прописаны не были. Но в июне этого года вступило в силу новое Положение ФСФР о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов, обязующее управляющих ясно обозначать в тексте правил фонда недвижимости источник дохода.

Рентные фонды были отнесены в отдельную категорию благодаря следующему свойству: они должны приносить пайщику регулярный доход от своего основного актива — недвижимости. В отличие от девелоперских фондов, которые зарабатывают по преимуществу на строительстве объектов недвижимости, рентные фонды получают доход от сдачи этих объектов в аренду. Рентные фонды работают главным образом с коммерческой недвижимостью. Прежде всего это торговые центры и офисные здания, находящиеся в основном в Москве и Подмосковье. Реже в активы фондов входят складские помещения и здания промышленного назначения, еще реже — жилые дома.

Пайщикам фонда направляются около 85% доходов, полученных от аренды. Как правило, промежуточные выплаты пайщикам производятся раз в год, но некоторые компании предлагают ежеквартальную схему. В последние годы рентные выплаты теряли привлекательность для пайщиков, так как доходность сдачи коммерческих площадей в аренду снижалась. «В 2003 году доходность от арендных платежей составляла порядка 15−18%, к середине 2008 года она упала до 8−10%. Но мы ожидаем доходности на уровне 12−18% по объектам коммерческой недвижимости, приобретенным после августа-сентября 2008 года», — рассказывает глава департамента инвестиций в недвижимость УК «Ренессанс Капитал» Екатерина Константинова.

Так или иначе, с учетом отчислений в пользу УК доход вкладчиков на аренде часто оказывается сравнительно невысоким и не покрывает инфляцию. Ситуация изменилась в 2008 году, когда у банков, кредитующих проекты девелоперов, начались проблемы с ликвидностью. В результате появились прогнозы, что дефицит коммерческой недвижимости усилится, и арендные ставки в первом полугодии 2008 года резко выросли — более чем на 20%. Сейчас средняя доходность по промежуточным выплатам в рентных фондах коммерческой недвижимости составляет 12−13%, в фондах жилой недвижимости — 7%.

Поступления от аренды площадей — не единственная статья дохода рентных фондов. Такой фонд формируется на срок 10−15 лет, затем его имущество распродается. Таким образом, пайщик может рассчитывать еще и на доход от роста цен на недвижимость, к которым привязана стоимость приобретенных им паев. По данным Investfunds.ru, с конца октября 2007 года по конец сентября 2008-го стоимость паев рентных фондов выросла на 12−25%. У ряда фондов («Арсагера — рентная недвижимость», «Монолит», «Перспектива — рентная недвижимость», «Ренессанс Бизнес-Недвижимость», «Северо-западный фонд недвижимости»), она увеличилась на 40−50%.

Не удивительно. Стоимость офисной недвижимости в Москве увеличивается в среднем на 30−40% в год. По данным аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости», в первом полугодии 2008 года рост цен в сегменте класса В составил 38%, в сегменте класса, А — более 50%.

Вход по пропускам

Закрытые рентные фонды почти не предлагаются как розничный продукт, участие в них имеет клубный характер. «Рентный фонд чаще всего создается под конкретный объект недвижимости, который вносится в фонд при формировании, либо приобретается на привлеченные средства пайщиков, заранее известных УК. Фактически пайщики нанимают УК для управления своей недвижимостью. Работать с розничным клиентом в этом сегменте менее удобно и более рискованно, так как возможен вариант, когда фонд попросту не удастся сформировать», — рассказывает начальник отдела развития проектов по инвестированию в недвижимость УК «Солид Менеджмент» Екатерина Зуденкова. По ее словам, фонд «Солид Недвижимость» насчитывает 50−60 пайщиков. Но иногда пайщиков можно пересчитать по пальцам одной руки. «На Западе фонды недвижимости по капитализации сравнимы с рынком акций. А у нас они чаще используются как инструмент для оптимизации налогообложения. Денежные потоки фонда, для которого приобретается крупная коммерческая недвижимость, не облагаются налогом на прибыль. У пайщика нет никаких промежуточных налоговых платежей, он платит налог на прибыль с разницы в стоимости пая один раз. Закрытый фонд — это еще и одна из форм охраны собственности, например защита от рейдерства», — говорит зампредседателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов.

Отчасти из-за такой «клубности» минимальная сумма для инвестирования в рентные фонды довольна велика — от 1 млн руб. В некоторых фондах планка поднята до 5−6 млн руб. Впрочем, есть УК, которые предлагают вполне демократичные условия, привлекают инвесторов с суммами менее 100 тыс. рублей. По такому пути пошли УК «Арсагера» (фонд «Арсагера — рентная недвижимость»), УК «Свиньин и партнеры» (фонд «1-й Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»), УК «Мозаик» (фонд «Мозаик — управление недвижимостью»), УК «Перспектива"(фонд «Перспектива — рентная недвижимость»), УК «Уралсиб» (фонд «Уралсиб-Аренда»). Самый низкий порог входа — 30 тыс. руб.— у компании «Арсагера», инвестирующей в новостройки Санкт-Петербурга.

Ставка на кризис

В данный момент порядка 23 фондов позиционируют себя как рентные. Их доля в совокупной сумме чистых активов (СЧА) фондов недвижимости (порядка 250 млрд руб.) невелика. На конец сентября текущего года СЧА фондов, работающих по принципу рентных, составляла менее 20 млрд руб. Однако в период финансового кризиса они могут занять более значимое положение. Инвестирование в девелоперские фонды сопряжено с известными рисками, которые влияют на деятельность рентных в меньшей степени.

«Рентные фонды традиционно считаются более надежными, так как в них есть прогнозируемый поток платежей, его можно посчитать. И по сравнению с девелоперскими фондами рисков у них меньше, хотя бы потому, что объект уже реально существует и имеет какую-то стоимость», — рассказывает гендиректор «Регион Эссет Менеджмент» Андрей Жуйков.

Из-за финансового кризиса многие девелоперы замораживают свои проекты. По мере того как этот процесс будет набирать силу, часть инвесторов может перекочевать из высокодоходных и рискованных строительных фондов в более консервативные рентные. «Рентный бизнес, в отличие от девелоперского, не нуждается в заемных средствах, не несет в себе риски строительства и риски, связанные со сложностью продажи построенных объектов в условиях острой недостаточности денежных средств. Можно предположить, что при низкой доступности кредитования все больше потенциальных покупателей квартир будут переориентироваться на аренду, так что для рентных фондов открываются большие перспективы в сегменте жилой недвижимости. Конечно, они подвержены риску снижения стоимости недвижимости, находящейся в активах. Но здесь нужно отметить, что рентные фонды являются долгосрочными и рассчитаны на срок 10−15 лет с возможностью пролонгации, поэтому УК нет нужды быстро реализовать активы в случае снижении их рыночной стоимости», — отмечает Екатерина Зуденкова.

«Из-за кризиса коммерческая недвижимость окажется в менее выгодном положении: торговые центры и офисы могут просто опустеть, в результате чего и цены на аренду пойдут вниз. Цены на жилую недвижимость в меньшей степени подвержены колебаниям. Из-за замораживания строительных проектов мы вскоре столкнемся с дефицитом первичного жилья. При текущих низких объемах строительства и высоком спросе снижения цен здесь ожидать не стоит», — говорит Алексей Астапов.