Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Платные дороги спасут инвесторов

Строительство частных дорог может стать лучшим способом инвестирования

Недавно министр транспорта России Юрий Левитин заявил, что несмотря на финансовый кризис частные инвесторы не должны отказаться от участия в проектах по строительству в России платных автодорог. И по оценкам аналитического центра IRN.RU, надежды представителя российского правительства вполне оправданы. На фоне кризиса ликвидности инвестиции в частные дороги могут оказаться одним из немногих островков стабильности.

По словам министра транспорта, «конкурсы по платным дорогам, которые проходили в самый разгар кризиса - 16 и 17 сентября, подтвердили, что компании не отказываются от участия в этих проектах». В конкурсе на строительство и управление участка скоростной автодороги Москва-Санкт-Петербург и нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) с федеральной трассы Москва-Минск (М-1) в обход города Одинцово приняли участие 3 крупные компании, в том числе с международным капиталом.

При этом традиционно считается, что срок окупаемости таких проектов не меньше 10 лет. В условиях общей нехватки денег на первый взгляд может показаться странным, что инвесторы вкладываются в столь долгосрочные проекты. Ведь из-за отсутствия средств у компаний и роста инфляции автомобилисты могут предпочесть потолкаться в пробках, чем платить за проезд по частной дороге. Кроме того, платные магистрали строятся на основе частно-государственного партнерства, что увеличивает полномочия государства в управлении проектом. А это обычно служит фактором, отталкивающим потенциальных инвесторов.

Однако как раз кризис ликвидности может стать тем катализатором, который добавит привлекательности инвестициям в платные дороги. Дело в том, что платная дорога дает ее владельцу стабильный денежный поток, который в условиях кризиса ликвидности является значимым преимуществом при выборе инструмента инвестирования. При этом в условиях нехватки средств потребность в ускоренном обороте для компаний как раз возрастает, а для этого необходимо предсказуемое передвижение по трассе, что при наличии «пробок» просто невозможно. Между тем, плотность потока на магистрали М-1 достигает 150 тыс. автомашин в сутки, что 2,5 раза больше нормы. А по данной трассе идет большая часть грузов из Европы, где скорость поставки особенно важна. И основной смысл строительства платного выхода на МКАД с федеральной трассы М-1 в обход города Одинцово – как раз таки разгрузить М-1.

Платный выезд на МКАД должен оттянуть на себя как минимум 40 тыс. автомашин в сутки. Трасса будет шестиполосной. Максимальная скорость – 120 км в час. Предполагаются 2 пункта оплаты проезда. Стоит отметить, что плата за проезд предполагается на уровне 4 руб. за 1 км. Конечно, водителей легковых авто, у которых уходит в среднем не более 2 руб. на 1 км дороги, плата в размере 4 руб. за 1 км, в общем-то, заставит задуматься. Но для грузовых машин, которые тратят в среднем порядка 8 руб. на 1 км пути, это плата вполне адекватная. И даже если допустить, что через платный участок поедут только грузовые машины, это будет весьма ощутимый поток. Ведь доля грузового транспорта на МКАД составляет порядка 40%. Таким образом, в сутки по платному участку может проезжать порядка 60 тыс. машин.

Естественно предположить, что и новый участок окажется перегружен. Но все же ожидать, что уровень перегрузки окажется столь же велик, как сейчас, не приходится. Ведь не все захотят воспользоваться платным сервисом. А это означает, что скорость движения по платному участку будет выше, соответственно найдутся желающие проехать быстрее. В итоге денежный поток, вполне может составить 2,5 млн руб. в сутки, что очень неплохо в условиях кризиса ликвидности.

И все же частные инвестиции в строительство нового выезда на МКАД с М-1 значительны. Так, суммарный объем затрат составляет 17,3 млрд руб., из которых доля частных инвесторов – 42%. Инвестиционный фонд выделит чуть больше 10 млрд руб. Казалось бы, 7,3 млрд руб. достаточно большая сумма, и под нее вполне могут предоставить хорошие условия в банке. Тем более, что речь идет о долгосрочном проекте. Ставка по таким вкладам зачастую достигает 15%-20% годовых. Зачем в таком случае рисковать? Проще положить деньги в банк, а ежемесячный денежный поток будет формироваться за счет банковских процентов по вкладу. И при прочих равных этот поток может быть больше, чем даст плата за проезд, где уровень доходности составляет в среднем 10% годовых. А если отталкиваться от той платы, которая запланирована для указанных проектов, то их годовая доходность вообще составит чуть больше 5%.

В итоге, вера инвесторов в большое инвестиционное будущее платных магистралей выглядит не совсем логично. На чем же зиждется эта вера? Для начала нужно обратить внимание, что оба ключевых направления строящихся платных автотрасс имеют приоритет грузового транспорта: по М-1 идут грузы из Европы, по дороге Москва – Санкт-Петербург идут грузы из Санкт-Петербургского порта, а по мере развития порта Усть-Луга, грузопоток по этому направлению еще более возрастет. При этом рост грузопотока весьма вероятен. Так, Европа даже с учетом кризиса планирует наращивать грузопоток в Россию, которая является одним из значимых рынков сбыта для развитых стран.

В то же время, оба проекта платных трасс смыкаются с уже реализуемыми проектами по Звенигородскому шоссе, которое идет от Кудринской площади на Садовом кольце и соединяется с МКАД в районе Новорижского шоссе. А путь Звенигородского шоссе проходит рядом с Москва-Сити и Москва-Сити-2, которые в обозримом будущем сместят центр тяжести деловой жизни столицы к западным и северо-западным окраинам города. Поэтому рост потока машин в этом направлении весьма вероятен.

При этом инвестирование в частные дороги обычно дает преимущественное право на приобретение придорожных участков земли. А наибольшую выгоду при реализации платных дорог можно получить от использования территорий, прилегающих собственно к трассе, а не от получения платы от проезда автотранспорта. Поэтому следует обратить внимание на проекты, касающиеся территорий, прилегающих к автодорогам.

Среди объектов, строящихся на этих участках, выделяются логистические парки, которые должны перерабатывать грузопоток с запада и северо-запада, и, в перспективе, формировать грузопотоки до конечного потребителя в иных регионах России. Эти вложения выглядят наиболее перспективными. Использование придорожных территорий под складские помещения обычно увеличивает годовую доходность от инвестиций в частные дороги на дополнительные 10%.

Кроме того, неизбежно появление других элементов придорожной инфраструктуры: гостиниц, ресторанов, торговых, развлекательных, деловых центров. По данным Knight Frank, в московском регионе наибольшую доходность показывают торговая (8,5%) и складская недвижимость (9,5%). За последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%. Также, по данным Knight Frank, сейчас склады в Московском регионе по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, являются объектом наименее рискованных инвестиций. В итоге, годовая доходность инвестиций в платные дороги может составить порядка 30%, а срок окупаемости сократиться до 3 лет.

А учитывая, что Европа намерена в любом случае увеличивать грузопоток в Россию, вложения в различные формы недвижимости, преимущественно в торговую и складскую, имеют на западе и северо-западе московского региона большие шансы на окупаемость.  При этом в районах, прилегающих к Москве, более актуальной выглядит торговая недвижимость. Это как раз таки относится к частной дороге, соединяющей М-1 с МКАД в обход Одинцово. В то же время, на платной трассе Санкт-Петербург – Москва, основной упор будет делаться на складскую недвижимость. Там можно ожидать появления логистических парков, крупных терминалов, ориентированных на обслуживание грузопотока, прибывающего из балтийских портов.

Наконец, следует отметить, что масштабная стройка Звенигородского шоссе уже вызвала к жизни целый ряд проектов различных форм недвижимости на западе и северо-западе столицы. В итоге, цены на придорожные участки земли рядом с Новорижским шоссе выросли в 2-3 раза. Схожая перспектива есть и у участков рядом с платными трассами. На этом фоне инвестиции в дорожное строительство, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», безусловно, оказываются выгодным инструментом вложения средств, особенно на фоне непредсказуемой ситуации на фондовом рынке и стагнации на рынке московского жилья.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
534 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте