Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Платные дороги спасут инвесторов

Строительство частных дорог может стать лучшим способом инвестирования

Недавно министр транспорта России Юрий Левитин заявил, что несмотря на финансовый кризис частные инвесторы не должны отказаться от участия в проектах по строительству в России платных автодорог. И по оценкам аналитического центра IRN.RU, надежды представителя российского правительства вполне оправданы. На фоне кризиса ликвидности инвестиции в частные дороги могут оказаться одним из немногих островков стабильности.

По словам министра транспорта, «конкурсы по платным дорогам, которые проходили в самый разгар кризиса - 16 и 17 сентября, подтвердили, что компании не отказываются от участия в этих проектах». В конкурсе на строительство и управление участка скоростной автодороги Москва-Санкт-Петербург и нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) с федеральной трассы Москва-Минск (М-1) в обход города Одинцово приняли участие 3 крупные компании, в том числе с международным капиталом.

При этом традиционно считается, что срок окупаемости таких проектов не меньше 10 лет. В условиях общей нехватки денег на первый взгляд может показаться странным, что инвесторы вкладываются в столь долгосрочные проекты. Ведь из-за отсутствия средств у компаний и роста инфляции автомобилисты могут предпочесть потолкаться в пробках, чем платить за проезд по частной дороге. Кроме того, платные магистрали строятся на основе частно-государственного партнерства, что увеличивает полномочия государства в управлении проектом. А это обычно служит фактором, отталкивающим потенциальных инвесторов.

Однако как раз кризис ликвидности может стать тем катализатором, который добавит привлекательности инвестициям в платные дороги. Дело в том, что платная дорога дает ее владельцу стабильный денежный поток, который в условиях кризиса ликвидности является значимым преимуществом при выборе инструмента инвестирования. При этом в условиях нехватки средств потребность в ускоренном обороте для компаний как раз возрастает, а для этого необходимо предсказуемое передвижение по трассе, что при наличии «пробок» просто невозможно. Между тем, плотность потока на магистрали М-1 достигает 150 тыс. автомашин в сутки, что 2,5 раза больше нормы. А по данной трассе идет большая часть грузов из Европы, где скорость поставки особенно важна. И основной смысл строительства платного выхода на МКАД с федеральной трассы М-1 в обход города Одинцово – как раз таки разгрузить М-1.

Платный выезд на МКАД должен оттянуть на себя как минимум 40 тыс. автомашин в сутки. Трасса будет шестиполосной. Максимальная скорость – 120 км в час. Предполагаются 2 пункта оплаты проезда. Стоит отметить, что плата за проезд предполагается на уровне 4 руб. за 1 км. Конечно, водителей легковых авто, у которых уходит в среднем не более 2 руб. на 1 км дороги, плата в размере 4 руб. за 1 км, в общем-то, заставит задуматься. Но для грузовых машин, которые тратят в среднем порядка 8 руб. на 1 км пути, это плата вполне адекватная. И даже если допустить, что через платный участок поедут только грузовые машины, это будет весьма ощутимый поток. Ведь доля грузового транспорта на МКАД составляет порядка 40%. Таким образом, в сутки по платному участку может проезжать порядка 60 тыс. машин.

Естественно предположить, что и новый участок окажется перегружен. Но все же ожидать, что уровень перегрузки окажется столь же велик, как сейчас, не приходится. Ведь не все захотят воспользоваться платным сервисом. А это означает, что скорость движения по платному участку будет выше, соответственно найдутся желающие проехать быстрее. В итоге денежный поток, вполне может составить 2,5 млн руб. в сутки, что очень неплохо в условиях кризиса ликвидности.

И все же частные инвестиции в строительство нового выезда на МКАД с М-1 значительны. Так, суммарный объем затрат составляет 17,3 млрд руб., из которых доля частных инвесторов – 42%. Инвестиционный фонд выделит чуть больше 10 млрд руб. Казалось бы, 7,3 млрд руб. достаточно большая сумма, и под нее вполне могут предоставить хорошие условия в банке. Тем более, что речь идет о долгосрочном проекте. Ставка по таким вкладам зачастую достигает 15%-20% годовых. Зачем в таком случае рисковать? Проще положить деньги в банк, а ежемесячный денежный поток будет формироваться за счет банковских процентов по вкладу. И при прочих равных этот поток может быть больше, чем даст плата за проезд, где уровень доходности составляет в среднем 10% годовых. А если отталкиваться от той платы, которая запланирована для указанных проектов, то их годовая доходность вообще составит чуть больше 5%.

В итоге, вера инвесторов в большое инвестиционное будущее платных магистралей выглядит не совсем логично. На чем же зиждется эта вера? Для начала нужно обратить внимание, что оба ключевых направления строящихся платных автотрасс имеют приоритет грузового транспорта: по М-1 идут грузы из Европы, по дороге Москва – Санкт-Петербург идут грузы из Санкт-Петербургского порта, а по мере развития порта Усть-Луга, грузопоток по этому направлению еще более возрастет. При этом рост грузопотока весьма вероятен. Так, Европа даже с учетом кризиса планирует наращивать грузопоток в Россию, которая является одним из значимых рынков сбыта для развитых стран.

В то же время, оба проекта платных трасс смыкаются с уже реализуемыми проектами по Звенигородскому шоссе, которое идет от Кудринской площади на Садовом кольце и соединяется с МКАД в районе Новорижского шоссе. А путь Звенигородского шоссе проходит рядом с Москва-Сити и Москва-Сити-2, которые в обозримом будущем сместят центр тяжести деловой жизни столицы к западным и северо-западным окраинам города. Поэтому рост потока машин в этом направлении весьма вероятен.

При этом инвестирование в частные дороги обычно дает преимущественное право на приобретение придорожных участков земли. А наибольшую выгоду при реализации платных дорог можно получить от использования территорий, прилегающих собственно к трассе, а не от получения платы от проезда автотранспорта. Поэтому следует обратить внимание на проекты, касающиеся территорий, прилегающих к автодорогам.

Среди объектов, строящихся на этих участках, выделяются логистические парки, которые должны перерабатывать грузопоток с запада и северо-запада, и, в перспективе, формировать грузопотоки до конечного потребителя в иных регионах России. Эти вложения выглядят наиболее перспективными. Использование придорожных территорий под складские помещения обычно увеличивает годовую доходность от инвестиций в частные дороги на дополнительные 10%.

Кроме того, неизбежно появление других элементов придорожной инфраструктуры: гостиниц, ресторанов, торговых, развлекательных, деловых центров. По данным Knight Frank, в московском регионе наибольшую доходность показывают торговая (8,5%) и складская недвижимость (9,5%). За последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%. Также, по данным Knight Frank, сейчас склады в Московском регионе по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, являются объектом наименее рискованных инвестиций. В итоге, годовая доходность инвестиций в платные дороги может составить порядка 30%, а срок окупаемости сократиться до 3 лет.

А учитывая, что Европа намерена в любом случае увеличивать грузопоток в Россию, вложения в различные формы недвижимости, преимущественно в торговую и складскую, имеют на западе и северо-западе московского региона большие шансы на окупаемость.  При этом в районах, прилегающих к Москве, более актуальной выглядит торговая недвижимость. Это как раз таки относится к частной дороге, соединяющей М-1 с МКАД в обход Одинцово. В то же время, на платной трассе Санкт-Петербург – Москва, основной упор будет делаться на складскую недвижимость. Там можно ожидать появления логистических парков, крупных терминалов, ориентированных на обслуживание грузопотока, прибывающего из балтийских портов.

Наконец, следует отметить, что масштабная стройка Звенигородского шоссе уже вызвала к жизни целый ряд проектов различных форм недвижимости на западе и северо-западе столицы. В итоге, цены на придорожные участки земли рядом с Новорижским шоссе выросли в 2-3 раза. Схожая перспектива есть и у участков рядом с платными трассами. На этом фоне инвестиции в дорожное строительство, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», безусловно, оказываются выгодным инструментом вложения средств, особенно на фоне непредсказуемой ситуации на фондовом рынке и стагнации на рынке московского жилья.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
529 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 549 000
до 24 474 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Торопитесь! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте