Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Платные дороги спасут инвесторов

Строительство частных дорог может стать лучшим способом инвестирования

Недавно министр транспорта России Юрий Левитин заявил, что несмотря на финансовый кризис частные инвесторы не должны отказаться от участия в проектах по строительству в России платных автодорог. И по оценкам аналитического центра IRN.RU, надежды представителя российского правительства вполне оправданы. На фоне кризиса ликвидности инвестиции в частные дороги могут оказаться одним из немногих островков стабильности.

По словам министра транспорта, «конкурсы по платным дорогам, которые проходили в самый разгар кризиса - 16 и 17 сентября, подтвердили, что компании не отказываются от участия в этих проектах». В конкурсе на строительство и управление участка скоростной автодороги Москва-Санкт-Петербург и нового выхода на Московскую кольцевую автодорогу (МКАД) с федеральной трассы Москва-Минск (М-1) в обход города Одинцово приняли участие 3 крупные компании, в том числе с международным капиталом.

При этом традиционно считается, что срок окупаемости таких проектов не меньше 10 лет. В условиях общей нехватки денег на первый взгляд может показаться странным, что инвесторы вкладываются в столь долгосрочные проекты. Ведь из-за отсутствия средств у компаний и роста инфляции автомобилисты могут предпочесть потолкаться в пробках, чем платить за проезд по частной дороге. Кроме того, платные магистрали строятся на основе частно-государственного партнерства, что увеличивает полномочия государства в управлении проектом. А это обычно служит фактором, отталкивающим потенциальных инвесторов.

Однако как раз кризис ликвидности может стать тем катализатором, который добавит привлекательности инвестициям в платные дороги. Дело в том, что платная дорога дает ее владельцу стабильный денежный поток, который в условиях кризиса ликвидности является значимым преимуществом при выборе инструмента инвестирования. При этом в условиях нехватки средств потребность в ускоренном обороте для компаний как раз возрастает, а для этого необходимо предсказуемое передвижение по трассе, что при наличии «пробок» просто невозможно. Между тем, плотность потока на магистрали М-1 достигает 150 тыс. автомашин в сутки, что 2,5 раза больше нормы. А по данной трассе идет большая часть грузов из Европы, где скорость поставки особенно важна. И основной смысл строительства платного выхода на МКАД с федеральной трассы М-1 в обход города Одинцово – как раз таки разгрузить М-1.

Платный выезд на МКАД должен оттянуть на себя как минимум 40 тыс. автомашин в сутки. Трасса будет шестиполосной. Максимальная скорость – 120 км в час. Предполагаются 2 пункта оплаты проезда. Стоит отметить, что плата за проезд предполагается на уровне 4 руб. за 1 км. Конечно, водителей легковых авто, у которых уходит в среднем не более 2 руб. на 1 км дороги, плата в размере 4 руб. за 1 км, в общем-то, заставит задуматься. Но для грузовых машин, которые тратят в среднем порядка 8 руб. на 1 км пути, это плата вполне адекватная. И даже если допустить, что через платный участок поедут только грузовые машины, это будет весьма ощутимый поток. Ведь доля грузового транспорта на МКАД составляет порядка 40%. Таким образом, в сутки по платному участку может проезжать порядка 60 тыс. машин.

Естественно предположить, что и новый участок окажется перегружен. Но все же ожидать, что уровень перегрузки окажется столь же велик, как сейчас, не приходится. Ведь не все захотят воспользоваться платным сервисом. А это означает, что скорость движения по платному участку будет выше, соответственно найдутся желающие проехать быстрее. В итоге денежный поток, вполне может составить 2,5 млн руб. в сутки, что очень неплохо в условиях кризиса ликвидности.

И все же частные инвестиции в строительство нового выезда на МКАД с М-1 значительны. Так, суммарный объем затрат составляет 17,3 млрд руб., из которых доля частных инвесторов – 42%. Инвестиционный фонд выделит чуть больше 10 млрд руб. Казалось бы, 7,3 млрд руб. достаточно большая сумма, и под нее вполне могут предоставить хорошие условия в банке. Тем более, что речь идет о долгосрочном проекте. Ставка по таким вкладам зачастую достигает 15%-20% годовых. Зачем в таком случае рисковать? Проще положить деньги в банк, а ежемесячный денежный поток будет формироваться за счет банковских процентов по вкладу. И при прочих равных этот поток может быть больше, чем даст плата за проезд, где уровень доходности составляет в среднем 10% годовых. А если отталкиваться от той платы, которая запланирована для указанных проектов, то их годовая доходность вообще составит чуть больше 5%.

В итоге, вера инвесторов в большое инвестиционное будущее платных магистралей выглядит не совсем логично. На чем же зиждется эта вера? Для начала нужно обратить внимание, что оба ключевых направления строящихся платных автотрасс имеют приоритет грузового транспорта: по М-1 идут грузы из Европы, по дороге Москва – Санкт-Петербург идут грузы из Санкт-Петербургского порта, а по мере развития порта Усть-Луга, грузопоток по этому направлению еще более возрастет. При этом рост грузопотока весьма вероятен. Так, Европа даже с учетом кризиса планирует наращивать грузопоток в Россию, которая является одним из значимых рынков сбыта для развитых стран.

В то же время, оба проекта платных трасс смыкаются с уже реализуемыми проектами по Звенигородскому шоссе, которое идет от Кудринской площади на Садовом кольце и соединяется с МКАД в районе Новорижского шоссе. А путь Звенигородского шоссе проходит рядом с Москва-Сити и Москва-Сити-2, которые в обозримом будущем сместят центр тяжести деловой жизни столицы к западным и северо-западным окраинам города. Поэтому рост потока машин в этом направлении весьма вероятен.

При этом инвестирование в частные дороги обычно дает преимущественное право на приобретение придорожных участков земли. А наибольшую выгоду при реализации платных дорог можно получить от использования территорий, прилегающих собственно к трассе, а не от получения платы от проезда автотранспорта. Поэтому следует обратить внимание на проекты, касающиеся территорий, прилегающих к автодорогам.

Среди объектов, строящихся на этих участках, выделяются логистические парки, которые должны перерабатывать грузопоток с запада и северо-запада, и, в перспективе, формировать грузопотоки до конечного потребителя в иных регионах России. Эти вложения выглядят наиболее перспективными. Использование придорожных территорий под складские помещения обычно увеличивает годовую доходность от инвестиций в частные дороги на дополнительные 10%.

Кроме того, неизбежно появление других элементов придорожной инфраструктуры: гостиниц, ресторанов, торговых, развлекательных, деловых центров. По данным Knight Frank, в московском регионе наибольшую доходность показывают торговая (8,5%) и складская недвижимость (9,5%). За последний год арендные ставки в торговых центрах в Москве в среднем выросли на 15%. Также, по данным Knight Frank, сейчас склады в Московском регионе по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости, являются объектом наименее рискованных инвестиций. В итоге, годовая доходность инвестиций в платные дороги может составить порядка 30%, а срок окупаемости сократиться до 3 лет.

А учитывая, что Европа намерена в любом случае увеличивать грузопоток в Россию, вложения в различные формы недвижимости, преимущественно в торговую и складскую, имеют на западе и северо-западе московского региона большие шансы на окупаемость.  При этом в районах, прилегающих к Москве, более актуальной выглядит торговая недвижимость. Это как раз таки относится к частной дороге, соединяющей М-1 с МКАД в обход Одинцово. В то же время, на платной трассе Санкт-Петербург – Москва, основной упор будет делаться на складскую недвижимость. Там можно ожидать появления логистических парков, крупных терминалов, ориентированных на обслуживание грузопотока, прибывающего из балтийских портов.

Наконец, следует отметить, что масштабная стройка Звенигородского шоссе уже вызвала к жизни целый ряд проектов различных форм недвижимости на западе и северо-западе столицы. В итоге, цены на придорожные участки земли рядом с Новорижским шоссе выросли в 2-3 раза. Схожая перспектива есть и у участков рядом с платными трассами. На этом фоне инвестиции в дорожное строительство, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», безусловно, оказываются выгодным инструментом вложения средств, особенно на фоне непредсказуемой ситуации на фондовом рынке и стагнации на рынке московского жилья.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
565 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 863 800
до 12 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 40-118 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 94 кв.м. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте