Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда офисов дорожает необоснованно

По данным Jones Lang LaSalle за первое полугодие 2008 года объем свободных офисных площадей Москвы увеличился в 3 раза, до 6,1% от общего объема офисной площади столицы, который на данный момент составляет порядка 8 млн кв. м (офисы класса Аи В). По показателю насыщенности московский рынок офисов приблизился к уровню стран Восточной Европы. При этом по темпам ввода новых объектов московский рынок обогнал все имевшие место прогнозы. Объем введенных за перовое полугодие в строй офисных площадей существенно превысил прошлогодние результаты за тот же период. И по итогам года разрыв, по всей видимости, как минимум не снизится. Если строительство офисов будет идти такими же темпами, то насыщение рынка и стабилизация цен и арендных ставок и на этом сегменте московского рынка, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, не за горами.

Обычно российский рынок недвижимости сопоставляют с европейским, а Москву с европейскими столицами. В частности, традиционно считается, что в России, в целом, и в Москве, в частности, тотально не хватает офисных площадей. Действительно, еще 1,5 года назад на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офисной площади класса А и В. При этом в западноевропейских столицах этот показатель не опускается ниже 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего человека. В восточноевропейских столицах этот показатель находится на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Однако по итогам этого полугодия Москва серьезно исправила положение. На данный момент этот показатель составляет около 1,9 кв. м офисных площадей на 1 работающего москвича. По сути, Москва догнала восточноевропейские столицы. Но остановиться на достигнутом Москве, скорее всего, не дадут. До конца этого года, по данным Colliers International, ожидается ввод еще около 1 млн кв. м офисных площадей, а в 2009 году – еще 2 млн кв. м офисов. При этом уже сейчас в Москве простаивает около 500 тыс. кв. м офисов. Казалось бы, это должно принуждать владельцев офисных помещений снижать арендные ставки. Однако, по данным департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2008 года аренда офисов класса А и В в Москве подорожала на 17% и 10%, соответственно.

Серьезное подорожание аренды офисов класса А связано с тем, что власти Москвы в конце прошлого года ввели запрет на строительство новых офисных площадей в центре города. И для этого у правительства Москвы есть веские основания. По существующему плану развития центральной части столицы там должен сохраниться в значительном объеме жилой сектор. Однако до последнего времени офисы постепенно вытесняли его за пределы Третьего транспортного кольца. Кроме того, правительство Москвы намерено сконцентрировать всю центральную офисную жизнь Москвы в районах Москва-Сити и Москва-Сити-2. При этом застройщики Москва-Сити-2 пока не определены. За счет запрета на строительство офисов в центре Москвы мэрия сможет создать необходимую конкуренцию на проекты Москва-Сити-2 и продать их по хорошим ценам.

При этом аренда офисов класса В хотя и подорожала не так сильно, как аренда офисов класса А, но назвать это подорожание невысоким, все же, нельзя. При этом на долю офисов класса В приходится до 80% всех офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Естественно, что большая часть свободных офисов из порядка 500 тыс. кв. м не арендованных площадей в Москве приходится именно на офисы класса В. Получается, что арендодатели повышают ставки, несмотря на отсутствие потенциальных арендаторов. Такое поведение собственников недвижимости характеризует близость рынка к уровню стабилизации.

Многие международные эксперты утверждают, что период стабилизации в Москве начнется только после того, как доля свободных офисных площадей достигнет 10% от их общего объема в сегменте класса А и В. При этом, по их оценкам такое соотношение будет достигнуто не раньше, чем через 2 года. Однако, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это может произойти раньше.

Главным стимулом для открытия новых офисов до последнего времени являлись высокие темпы рост производства в России. Однако, начиная с апреля 2008 года они стали снижаться. В частности, по итогам июля 2008 года прирост составил 3,2% по сравнению с июлем 2007 года, тогда как год назад этот показатель составлял 10,3%. Если же оценивать прирост производства с начала года, то он также окажется в проигрыше по сравнению с прошлогодними показателями: 5,4% за 7 месяцев этого года против 7,6% за 7 месяцев прошлого. И пока, по данным Минэкономразвития, нет никаких признаков улучшения ситуации.

Кроме того, на фоне разразившегося на западных рынках финансового кризиса сокращается доля иностранных компаний которые могли бы себе позволить арендовать в Москве те же площади, что и раньше. Между тем, иностранные компании и их представительства играют довольно значительную роль на рынке спроса на аренду офисов класса А и В. Стоит отметить, что именно иностранные компании стали первыми и заказчиками и девелоперами офисов такого класса в России. Поначалу российских игроков на этом рынке не было вообще. И хотя на данный момент доля иностранного присутствия на этом сегменте рынка российской недвижимости весьма сократилась, она все еще остается существенной – никак не ниже 30%.

Наконец, пострадали от зарубежного кризиса и многие российские компании, которые привыкли развиваться за счет дешевых иностранных кредитов. Теперь это время кануло в Лету. В итоге, темп роста прибыли компаний просто не успевает за ростом арендных ставок. В то же время, если темпы ввода в строй новых офисных центров сохранятся, это, может отразиться на росте конкуренции среди объектов. Кроме того, увеличат эту конкуренцию те объекты, арендаторы которых предпочтут переехать в офис классом ниже или меньшей площади, так или иначе, но более дешевый. А число таковых может оказаться значительно, если учитывать иностранные и российские компании, прибыли которых сократились из-за финансового кризиса на западных рынках.

При этом если арендаторы продолжат политику индексации арендных ставок без учета уровня платежеспособного спроса, вполне можно ожидать, что доля вакантных офисных площадей достигнет заветного уровня в 10% уже в течение следующего года. Как показывает международная практика, при дальнейшем повышении этого показателя арендные ставки обычно начинают снижаться. При этом доходность от сдачи коммерческой недвижимости на данный момент не превышает 10%, что вполне сопоставимо с уровнем банковских депозитов.

О том, что рынок жилой недвижимости близок к стагнации, аналитический центр www.irn.ru писал неоднократно. О вероятности стагнации на рынке торговой недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации». Теперь же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно говорить, что и на рынке офисной недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе может начаться стагнация.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
335 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте