Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда офисов дорожает необоснованно

По данным Jones Lang LaSalle за первое полугодие 2008 года объем свободных офисных площадей Москвы увеличился в 3 раза, до 6,1% от общего объема офисной площади столицы, который на данный момент составляет порядка 8 млн кв. м (офисы класса Аи В). По показателю насыщенности московский рынок офисов приблизился к уровню стран Восточной Европы. При этом по темпам ввода новых объектов московский рынок обогнал все имевшие место прогнозы. Объем введенных за перовое полугодие в строй офисных площадей существенно превысил прошлогодние результаты за тот же период. И по итогам года разрыв, по всей видимости, как минимум не снизится. Если строительство офисов будет идти такими же темпами, то насыщение рынка и стабилизация цен и арендных ставок и на этом сегменте московского рынка, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, не за горами.

Обычно российский рынок недвижимости сопоставляют с европейским, а Москву с европейскими столицами. В частности, традиционно считается, что в России, в целом, и в Москве, в частности, тотально не хватает офисных площадей. Действительно, еще 1,5 года назад на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офисной площади класса А и В. При этом в западноевропейских столицах этот показатель не опускается ниже 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего человека. В восточноевропейских столицах этот показатель находится на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Однако по итогам этого полугодия Москва серьезно исправила положение. На данный момент этот показатель составляет около 1,9 кв. м офисных площадей на 1 работающего москвича. По сути, Москва догнала восточноевропейские столицы. Но остановиться на достигнутом Москве, скорее всего, не дадут. До конца этого года, по данным Colliers International, ожидается ввод еще около 1 млн кв. м офисных площадей, а в 2009 году – еще 2 млн кв. м офисов. При этом уже сейчас в Москве простаивает около 500 тыс. кв. м офисов. Казалось бы, это должно принуждать владельцев офисных помещений снижать арендные ставки. Однако, по данным департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2008 года аренда офисов класса А и В в Москве подорожала на 17% и 10%, соответственно.

Серьезное подорожание аренды офисов класса А связано с тем, что власти Москвы в конце прошлого года ввели запрет на строительство новых офисных площадей в центре города. И для этого у правительства Москвы есть веские основания. По существующему плану развития центральной части столицы там должен сохраниться в значительном объеме жилой сектор. Однако до последнего времени офисы постепенно вытесняли его за пределы Третьего транспортного кольца. Кроме того, правительство Москвы намерено сконцентрировать всю центральную офисную жизнь Москвы в районах Москва-Сити и Москва-Сити-2. При этом застройщики Москва-Сити-2 пока не определены. За счет запрета на строительство офисов в центре Москвы мэрия сможет создать необходимую конкуренцию на проекты Москва-Сити-2 и продать их по хорошим ценам.

При этом аренда офисов класса В хотя и подорожала не так сильно, как аренда офисов класса А, но назвать это подорожание невысоким, все же, нельзя. При этом на долю офисов класса В приходится до 80% всех офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Естественно, что большая часть свободных офисов из порядка 500 тыс. кв. м не арендованных площадей в Москве приходится именно на офисы класса В. Получается, что арендодатели повышают ставки, несмотря на отсутствие потенциальных арендаторов. Такое поведение собственников недвижимости характеризует близость рынка к уровню стабилизации.

Многие международные эксперты утверждают, что период стабилизации в Москве начнется только после того, как доля свободных офисных площадей достигнет 10% от их общего объема в сегменте класса А и В. При этом, по их оценкам такое соотношение будет достигнуто не раньше, чем через 2 года. Однако, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это может произойти раньше.

Главным стимулом для открытия новых офисов до последнего времени являлись высокие темпы рост производства в России. Однако, начиная с апреля 2008 года они стали снижаться. В частности, по итогам июля 2008 года прирост составил 3,2% по сравнению с июлем 2007 года, тогда как год назад этот показатель составлял 10,3%. Если же оценивать прирост производства с начала года, то он также окажется в проигрыше по сравнению с прошлогодними показателями: 5,4% за 7 месяцев этого года против 7,6% за 7 месяцев прошлого. И пока, по данным Минэкономразвития, нет никаких признаков улучшения ситуации.

Кроме того, на фоне разразившегося на западных рынках финансового кризиса сокращается доля иностранных компаний которые могли бы себе позволить арендовать в Москве те же площади, что и раньше. Между тем, иностранные компании и их представительства играют довольно значительную роль на рынке спроса на аренду офисов класса А и В. Стоит отметить, что именно иностранные компании стали первыми и заказчиками и девелоперами офисов такого класса в России. Поначалу российских игроков на этом рынке не было вообще. И хотя на данный момент доля иностранного присутствия на этом сегменте рынка российской недвижимости весьма сократилась, она все еще остается существенной – никак не ниже 30%.

Наконец, пострадали от зарубежного кризиса и многие российские компании, которые привыкли развиваться за счет дешевых иностранных кредитов. Теперь это время кануло в Лету. В итоге, темп роста прибыли компаний просто не успевает за ростом арендных ставок. В то же время, если темпы ввода в строй новых офисных центров сохранятся, это, может отразиться на росте конкуренции среди объектов. Кроме того, увеличат эту конкуренцию те объекты, арендаторы которых предпочтут переехать в офис классом ниже или меньшей площади, так или иначе, но более дешевый. А число таковых может оказаться значительно, если учитывать иностранные и российские компании, прибыли которых сократились из-за финансового кризиса на западных рынках.

При этом если арендаторы продолжат политику индексации арендных ставок без учета уровня платежеспособного спроса, вполне можно ожидать, что доля вакантных офисных площадей достигнет заветного уровня в 10% уже в течение следующего года. Как показывает международная практика, при дальнейшем повышении этого показателя арендные ставки обычно начинают снижаться. При этом доходность от сдачи коммерческой недвижимости на данный момент не превышает 10%, что вполне сопоставимо с уровнем банковских депозитов.

О том, что рынок жилой недвижимости близок к стагнации, аналитический центр www.irn.ru писал неоднократно. О вероятности стагнации на рынке торговой недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации». Теперь же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно говорить, что и на рынке офисной недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе может начаться стагнация.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
348 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 814 850
до 38 016 180 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 31 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте