Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда офисов дорожает необоснованно

По данным Jones Lang LaSalle за первое полугодие 2008 года объем свободных офисных площадей Москвы увеличился в 3 раза, до 6,1% от общего объема офисной площади столицы, который на данный момент составляет порядка 8 млн кв. м (офисы класса Аи В). По показателю насыщенности московский рынок офисов приблизился к уровню стран Восточной Европы. При этом по темпам ввода новых объектов московский рынок обогнал все имевшие место прогнозы. Объем введенных за перовое полугодие в строй офисных площадей существенно превысил прошлогодние результаты за тот же период. И по итогам года разрыв, по всей видимости, как минимум не снизится. Если строительство офисов будет идти такими же темпами, то насыщение рынка и стабилизация цен и арендных ставок и на этом сегменте московского рынка, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, не за горами.

Обычно российский рынок недвижимости сопоставляют с европейским, а Москву с европейскими столицами. В частности, традиционно считается, что в России, в целом, и в Москве, в частности, тотально не хватает офисных площадей. Действительно, еще 1,5 года назад на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офисной площади класса А и В. При этом в западноевропейских столицах этот показатель не опускается ниже 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего человека. В восточноевропейских столицах этот показатель находится на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Однако по итогам этого полугодия Москва серьезно исправила положение. На данный момент этот показатель составляет около 1,9 кв. м офисных площадей на 1 работающего москвича. По сути, Москва догнала восточноевропейские столицы. Но остановиться на достигнутом Москве, скорее всего, не дадут. До конца этого года, по данным Colliers International, ожидается ввод еще около 1 млн кв. м офисных площадей, а в 2009 году – еще 2 млн кв. м офисов. При этом уже сейчас в Москве простаивает около 500 тыс. кв. м офисов. Казалось бы, это должно принуждать владельцев офисных помещений снижать арендные ставки. Однако, по данным департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2008 года аренда офисов класса А и В в Москве подорожала на 17% и 10%, соответственно.

Серьезное подорожание аренды офисов класса А связано с тем, что власти Москвы в конце прошлого года ввели запрет на строительство новых офисных площадей в центре города. И для этого у правительства Москвы есть веские основания. По существующему плану развития центральной части столицы там должен сохраниться в значительном объеме жилой сектор. Однако до последнего времени офисы постепенно вытесняли его за пределы Третьего транспортного кольца. Кроме того, правительство Москвы намерено сконцентрировать всю центральную офисную жизнь Москвы в районах Москва-Сити и Москва-Сити-2. При этом застройщики Москва-Сити-2 пока не определены. За счет запрета на строительство офисов в центре Москвы мэрия сможет создать необходимую конкуренцию на проекты Москва-Сити-2 и продать их по хорошим ценам.

При этом аренда офисов класса В хотя и подорожала не так сильно, как аренда офисов класса А, но назвать это подорожание невысоким, все же, нельзя. При этом на долю офисов класса В приходится до 80% всех офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Естественно, что большая часть свободных офисов из порядка 500 тыс. кв. м не арендованных площадей в Москве приходится именно на офисы класса В. Получается, что арендодатели повышают ставки, несмотря на отсутствие потенциальных арендаторов. Такое поведение собственников недвижимости характеризует близость рынка к уровню стабилизации.

Многие международные эксперты утверждают, что период стабилизации в Москве начнется только после того, как доля свободных офисных площадей достигнет 10% от их общего объема в сегменте класса А и В. При этом, по их оценкам такое соотношение будет достигнуто не раньше, чем через 2 года. Однако, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это может произойти раньше.

Главным стимулом для открытия новых офисов до последнего времени являлись высокие темпы рост производства в России. Однако, начиная с апреля 2008 года они стали снижаться. В частности, по итогам июля 2008 года прирост составил 3,2% по сравнению с июлем 2007 года, тогда как год назад этот показатель составлял 10,3%. Если же оценивать прирост производства с начала года, то он также окажется в проигрыше по сравнению с прошлогодними показателями: 5,4% за 7 месяцев этого года против 7,6% за 7 месяцев прошлого. И пока, по данным Минэкономразвития, нет никаких признаков улучшения ситуации.

Кроме того, на фоне разразившегося на западных рынках финансового кризиса сокращается доля иностранных компаний которые могли бы себе позволить арендовать в Москве те же площади, что и раньше. Между тем, иностранные компании и их представительства играют довольно значительную роль на рынке спроса на аренду офисов класса А и В. Стоит отметить, что именно иностранные компании стали первыми и заказчиками и девелоперами офисов такого класса в России. Поначалу российских игроков на этом рынке не было вообще. И хотя на данный момент доля иностранного присутствия на этом сегменте рынка российской недвижимости весьма сократилась, она все еще остается существенной – никак не ниже 30%.

Наконец, пострадали от зарубежного кризиса и многие российские компании, которые привыкли развиваться за счет дешевых иностранных кредитов. Теперь это время кануло в Лету. В итоге, темп роста прибыли компаний просто не успевает за ростом арендных ставок. В то же время, если темпы ввода в строй новых офисных центров сохранятся, это, может отразиться на росте конкуренции среди объектов. Кроме того, увеличат эту конкуренцию те объекты, арендаторы которых предпочтут переехать в офис классом ниже или меньшей площади, так или иначе, но более дешевый. А число таковых может оказаться значительно, если учитывать иностранные и российские компании, прибыли которых сократились из-за финансового кризиса на западных рынках.

При этом если арендаторы продолжат политику индексации арендных ставок без учета уровня платежеспособного спроса, вполне можно ожидать, что доля вакантных офисных площадей достигнет заветного уровня в 10% уже в течение следующего года. Как показывает международная практика, при дальнейшем повышении этого показателя арендные ставки обычно начинают снижаться. При этом доходность от сдачи коммерческой недвижимости на данный момент не превышает 10%, что вполне сопоставимо с уровнем банковских депозитов.

О том, что рынок жилой недвижимости близок к стагнации, аналитический центр www.irn.ru писал неоднократно. О вероятности стагнации на рынке торговой недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации». Теперь же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно говорить, что и на рынке офисной недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе может начаться стагнация.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
337 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте