Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда офисов дорожает необоснованно

По данным Jones Lang LaSalle за первое полугодие 2008 года объем свободных офисных площадей Москвы увеличился в 3 раза, до 6,1% от общего объема офисной площади столицы, который на данный момент составляет порядка 8 млн кв. м (офисы класса Аи В). По показателю насыщенности московский рынок офисов приблизился к уровню стран Восточной Европы. При этом по темпам ввода новых объектов московский рынок обогнал все имевшие место прогнозы. Объем введенных за перовое полугодие в строй офисных площадей существенно превысил прошлогодние результаты за тот же период. И по итогам года разрыв, по всей видимости, как минимум не снизится. Если строительство офисов будет идти такими же темпами, то насыщение рынка и стабилизация цен и арендных ставок и на этом сегменте московского рынка, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, не за горами.

Обычно российский рынок недвижимости сопоставляют с европейским, а Москву с европейскими столицами. В частности, традиционно считается, что в России, в целом, и в Москве, в частности, тотально не хватает офисных площадей. Действительно, еще 1,5 года назад на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офисной площади класса А и В. При этом в западноевропейских столицах этот показатель не опускается ниже 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего человека. В восточноевропейских столицах этот показатель находится на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.

Однако по итогам этого полугодия Москва серьезно исправила положение. На данный момент этот показатель составляет около 1,9 кв. м офисных площадей на 1 работающего москвича. По сути, Москва догнала восточноевропейские столицы. Но остановиться на достигнутом Москве, скорее всего, не дадут. До конца этого года, по данным Colliers International, ожидается ввод еще около 1 млн кв. м офисных площадей, а в 2009 году – еще 2 млн кв. м офисов. При этом уже сейчас в Москве простаивает около 500 тыс. кв. м офисов. Казалось бы, это должно принуждать владельцев офисных помещений снижать арендные ставки. Однако, по данным департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», за первое полугодие 2008 года аренда офисов класса А и В в Москве подорожала на 17% и 10%, соответственно.

Серьезное подорожание аренды офисов класса А связано с тем, что власти Москвы в конце прошлого года ввели запрет на строительство новых офисных площадей в центре города. И для этого у правительства Москвы есть веские основания. По существующему плану развития центральной части столицы там должен сохраниться в значительном объеме жилой сектор. Однако до последнего времени офисы постепенно вытесняли его за пределы Третьего транспортного кольца. Кроме того, правительство Москвы намерено сконцентрировать всю центральную офисную жизнь Москвы в районах Москва-Сити и Москва-Сити-2. При этом застройщики Москва-Сити-2 пока не определены. За счет запрета на строительство офисов в центре Москвы мэрия сможет создать необходимую конкуренцию на проекты Москва-Сити-2 и продать их по хорошим ценам.

При этом аренда офисов класса В хотя и подорожала не так сильно, как аренда офисов класса А, но назвать это подорожание невысоким, все же, нельзя. При этом на долю офисов класса В приходится до 80% всех офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Естественно, что большая часть свободных офисов из порядка 500 тыс. кв. м не арендованных площадей в Москве приходится именно на офисы класса В. Получается, что арендодатели повышают ставки, несмотря на отсутствие потенциальных арендаторов. Такое поведение собственников недвижимости характеризует близость рынка к уровню стабилизации.

Многие международные эксперты утверждают, что период стабилизации в Москве начнется только после того, как доля свободных офисных площадей достигнет 10% от их общего объема в сегменте класса А и В. При этом, по их оценкам такое соотношение будет достигнуто не раньше, чем через 2 года. Однако, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», это может произойти раньше.

Главным стимулом для открытия новых офисов до последнего времени являлись высокие темпы рост производства в России. Однако, начиная с апреля 2008 года они стали снижаться. В частности, по итогам июля 2008 года прирост составил 3,2% по сравнению с июлем 2007 года, тогда как год назад этот показатель составлял 10,3%. Если же оценивать прирост производства с начала года, то он также окажется в проигрыше по сравнению с прошлогодними показателями: 5,4% за 7 месяцев этого года против 7,6% за 7 месяцев прошлого. И пока, по данным Минэкономразвития, нет никаких признаков улучшения ситуации.

Кроме того, на фоне разразившегося на западных рынках финансового кризиса сокращается доля иностранных компаний которые могли бы себе позволить арендовать в Москве те же площади, что и раньше. Между тем, иностранные компании и их представительства играют довольно значительную роль на рынке спроса на аренду офисов класса А и В. Стоит отметить, что именно иностранные компании стали первыми и заказчиками и девелоперами офисов такого класса в России. Поначалу российских игроков на этом рынке не было вообще. И хотя на данный момент доля иностранного присутствия на этом сегменте рынка российской недвижимости весьма сократилась, она все еще остается существенной – никак не ниже 30%.

Наконец, пострадали от зарубежного кризиса и многие российские компании, которые привыкли развиваться за счет дешевых иностранных кредитов. Теперь это время кануло в Лету. В итоге, темп роста прибыли компаний просто не успевает за ростом арендных ставок. В то же время, если темпы ввода в строй новых офисных центров сохранятся, это, может отразиться на росте конкуренции среди объектов. Кроме того, увеличат эту конкуренцию те объекты, арендаторы которых предпочтут переехать в офис классом ниже или меньшей площади, так или иначе, но более дешевый. А число таковых может оказаться значительно, если учитывать иностранные и российские компании, прибыли которых сократились из-за финансового кризиса на западных рынках.

При этом если арендаторы продолжат политику индексации арендных ставок без учета уровня платежеспособного спроса, вполне можно ожидать, что доля вакантных офисных площадей достигнет заветного уровня в 10% уже в течение следующего года. Как показывает международная практика, при дальнейшем повышении этого показателя арендные ставки обычно начинают снижаться. При этом доходность от сдачи коммерческой недвижимости на данный момент не превышает 10%, что вполне сопоставимо с уровнем банковских депозитов.

О том, что рынок жилой недвижимости близок к стагнации, аналитический центр www.irn.ru писал неоднократно. О вероятности стагнации на рынке торговой недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации». Теперь же, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно говорить, что и на рынке офисной недвижимости Москвы в среднесрочной перспективе может начаться стагнация.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
359 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 7 350 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 28 - 28 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 215 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
I LOVE В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Подробности по телефону! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 22 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте