Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Олимпийская стройка под вопросом

Недавно госкорпорация «Олимпстрой» объявила, что аукцион на возведение олимпийских объектов в Сочи не состоялся, так как на него не было подано ни одной заявки. Казалось бы, вокруг строительства олимпийских объектов всегда большой ажиотаж, а представители «Олимпстроя» неоднократно заявляли, что желающих участвовать в «стройке века» хватает. Действительно, само участие в олимпийской стройке должно принести девелоперам дополнительную рекламу. Однако помимо престижа строителей, как и любого бизнесмена, прежде всего, интересует доход. При этом срок окупаемости спортивных объектов традиционно считается длительным (от 10 лет). На этом фоне ожидать высокую доходность не приходится. Но многие компании, казалось бы, могли войти в проект в расчете на какие-либо преференции со стороны государства. Видимо, в данном случае никаких преференций предоставлено не было или они не показались девелоперам интересными. На этом фоне, по мнению аналитического центра www.irn.ru, государство рискует оказаться в положении, схожем с ЮАР, где в 2010 году должен состояться чемпионат мира по футболу. FIFA уже выразила недовольство результатом подготовки ЮАР к чемпионату. Из-за срыва сроков строительства и низкого качества уже возведенных объектов чемпионат могут перенести в другую страну.

При этом в России ситуация с неисполнением данных ранее обещаний, в общем-то, не является чем-то необычным. И строительный рынок здесь не исключение. В том числе, и московский. В центре Москвы стоит немало старинных особняков в аварийном состоянии, которые никак не дождутся реконструкции. А во многих районах (в том числе, и в многих престижных), несмотря на многочисленные обещания правительства Москвы к 2010 году расселить пятиэтажки, остается множество «хрущевок». Кроме того, остается немало промзон, которые целесообразно было бы вынести за пределы города или реконструировать под бизнес-парки. Проблемы в данном случае не в том, что правительство Москвы не исполняет своих обязательств. Проблема в том, что и для вывода промзоны, и для реконструкции старинного особняка, и для расселения пятиэтажек необходим исполнитель.

Казалось бы, всем известно, что в Москве строить выгодно. И тем не менее, все указанные выше площадки простаивают. Дело в том, что основанием для мнения, будто в Москве строить выгодно, являются высокие цены на московскую недвижимость. Однако обычно забывают о том, что прибыльность проекта зависит не только от потенциальной цены продажи, но и от затрат на строительство и сроков его исполнения.

Предположим, что себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве составляет порядка $3 тыс., а средняя рыночная стоимость того же 1 кв. м около $6 тыс. Казалось бы, доходность от таких инвестиций баснословная – 100%. Но при этом обычно забывают, что самое простое строительство дома на пустой площадке занимает от момента получения инвестконтракта до завершения строительства порядка 3 лет. Таким образом, доходность от инвестиций в строительство жилья оказывается существенно меньше – около 25% годовых (сложным процентом). Конечно, при прочих равных – это хороший уровень прибыльности, но далеко не баснословный. Однако он оказывается еще меньше, когда власти дают при предоставлении площадки дополнительные отягощения.

Например, часто для того, чтобы построить дом, необходимо расселить пятиэтажку, очистить площадку и переложить коммуникации, а уж затем возвести новое жилье. В таком случае срок реализации проекта растягивается на 5-7 лет. Даже если считать, что итоговая доходность проекта составит около 100%, то годовая – от 10% до 15% сложным процентом. Следует отметить, что 10%-15% годовой доходности при длительных вкладах дают банковские депозиты. А риски у таких проектов, естественно, существенно выше, чем у банковских депозитов. Вот и получается, что строителям зачастую не выгодно инвестировать средства в тот или иной проект, несмотря на сравнительно высокие рыночные цены.

Схожая ситуация возникла и в ситуации с аукционом Олимпстроя. На инвестконкурс были выставлены 4 лота, каждый из которых включал спортивный объект и гостиницу. Так, в лот №1 входило строительство малой ледовой арены на 7 тыс. мест и трехзвездной гостиницы «Имеретинская» на 8 тыс. номеров. В лот №2 – большого ледового дворца на 12 тыс. мест и пятизвездочной гостиницы «Малый Ахун» на 1,3 тыс. номеров. В лот №3 – ледовой арены для керлинга на 3 тыс. мест и трехзведной гостиницы на 300 номеров. В лот №4 – большой ледовой арены на 12 тыс. мест и четырехзвездной гостиницы «Малый Ахун» на 3,1 тыс. номеров.

Казалось бы достаточно построить эти объекты, а затем продать их – и прибыльность обеспечена. Однако следует иметь в виду, что большого числа желающих приобрести для дальнейшего управления спортивные объекты не так уж много. Тем более их не так много, когда речь заходит о спортивных объектах, расположенных в городе, который заполняется только на время курортного сезона. При этом надо иметь в виду, что последние годы количество желающих поехать отдыхать на российское побережье Черного моря становится все меньше и меньше. Года 2 назад еще можно было предположить, что в качестве стратегического инвестора выступит кто-то из иностранцев, но сейчас на фоне мирового финансового кризиса эта возможность близка к ничтожной. Наконец, можно допустить, что эти объекты выкупит у инвесторов государство. Но недаром к конкурсу допускались далеко не все желающие. Это должны были быть инвесторы, имеющие в своем запасе не менее 30% от прогнозной себестоимости объекта. Таким образом, государство предполагало, что компании, которым доверят строить олимпийские проекты, будут стратегическими инвесторами. Именно поэтому финасовой составляющей было не достаточно. Потенциальным претенденты должны были иметь опыт реализации схожих инвестпроектов, а также представить на рассмотрение комиссии оптимальную концепцию проекта с минимальным сроком реализации.

Таким образом, быстро выйти из олимпийского проекта потенциальным инвесторам удастся, скорее всего, с большим трудом. При этом все эти проекты имеют срок окупаемости не менее 10 лет. Но на фоне мирового финансового кризиса и общего сокращения потребления он вполне может увеличиться. Неудивительно, что девелоперы предпочли воздержаться от участия в этом ивестконкурсе. Теперь госкорпорация намерена разделить лоты и предложить на аукцион для инвесторов только строительство гостиниц. А спортивные объекты Олимпстрой проинвестирует сам, выставив на конкурс только позицию генподрядчика. Однако вряд ли стоит ожидать, что на конкурсе по строительству гостиниц будет ажиотаж. Гостиницы, традиционно в России строят иностранцы, а у них сейчас финансовые проблемы. Показательно, что даже на единственный состоявшийся аукцион по строительству офисного здания на 3,2 тыс. рабочих мест в Адлерском районе города Сочи было подано всего 3 заявки от никому неизвестных компаний (ОАО «БАМО-Флоат-Гласс», ООО «Медина-Универс» и ООО «СтройЛюкс»). Тогда как офисная недвижимость считается одним из самых выгодных сегментов рынка недвижимости. Видимо, строительство этого офисного центра также сопряжено с рядом отягощений.

Конечно, государство может заставить российских частных инвесторов взять на себя данный груз. Однако, как известно, такого рода методы обычно оборачиваются низким качеством строительства. При этом победа в конкурсе на проведение Олимпиады в Сочи является одним из главных достижений периода президентства Владимира Путина. Считается, что при успешном выполнении этого проекта Россию ждет серьезное увеличение объемов прямых зарубежных инвестиций. Если же судьба проекта «Cочи-2014» будет схожей с судьбой чемпионата мира по футболу в ЮАР, то международному имиджу России будет нанесен серьезный урон. Естественное следствие которого – сокращение зарубежных инвестиций.

При этом, по оценке аналитического центра www.irn.ru, для того, чтобы проект «Сочи-2012» был реализован «без сучка и задорины», необходимо лишь предоставить частным инвесторам достойную компенсацию за участие в строительстве олимпийских объектов. И такой способ уже давно опробован в Москве. Всегда в качестве компенсации за участие в строительстве социально значимых объектов правительство Москвы предоставляло частным инвесторам без конкурса очень выгодные места для дальнейшей застройки. Предположить, что в Большом Сочи таких площадок нет, просто не представляется возможным. Однако, возможно, что федеральные власти решили их приберечь для отдельного конкурса. Но в данном случае, все-таки было бы выгоднее для общего дела объединить эти площадки вместе с олимпийскими. И тогда с высокой долей вероятности можно сказать, что ни один конкурс не пройдет без ажиотажа, а частные инвесторы будут стараться изо всех сил не лишиться прав на реализацию такого лота. В результате о качестве олимпийского строительства и сроках его исполнения чиновникам не придется беспокоиться. Между тем до сих пор остаются не распределенными проекты по строительству 22 гостиниц и 34 объектов транспортной инфраструктуры. И на их судьбу вполне могло бы повлиять стратегическое решение «Олимпстроя».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
265 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 581 300
до 24 181 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте