Рынок торговой недвижимости близок к стагнации
Традиционно считается, что коммерческая недвижимость в России (в отличие от жилой) пока еще недооценена. По оценкам многих участников рынка Россия еще не до конца насыщена гипермаркетами, если смотреть на число торговых квадратных метров на человека. Однако, несмотря на то, что потенциал для дальнейшего подорожания есть, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, на рынке появились первые признаки потенциальной стагнации и в сегменте торговой недвижимости.
Поводом задуматься об этом стал тот факт, что ряд крупных ритейлеров (как регионального, так и федерального уровня) объявил о намерении продать принадлежащую им торговую недвижимость. Главная причина такого решения – необходимость погасить задолженность по облигационным займам. Все, кто объявил о намерении продать торговую недвижимость, либо уже объявил технический дефолт по своим облигациям, то есть задержал выплаты, либо был близок к этому.
Ритейлеры стали испытывать сложности со второй половины прошлого года. И эти сложности нарастают по сей день. Основная проблема – это сокращение трат рядовым населением в связи с ростом инфляции. При этом обуздать инфляцию в ближайший год вряд ли удастся. Поддержать рынок ритейла могли бы дешевые внешние заимствования. Однако мировой финансовый кризис будет продолжаться тоже еще, как минимум, год. Таким образом, можно ждать, что рынок ритейла продолжит испытывать трудности. На этом фоне некоторые компании стали закрывать в регионах гипермаркеты.
Кроме того, российские ритейлеры значительно переоценены по сравнению с зарубежными, даже исходя из данных фондового рынка. Специальный коэффициент, который позволяет оценить справедливую стоимость компании – это отношение суммы совокупной стоимости обращающихся на рынке акций компании и ее долга к размеру прибыли до налогообложения. У российских ритейлеров этот коэффициент на данный момент в 2 раза выше, чем у западных. Конечно, оценка компании, исходя из котировок фондового рынка, есть всего лишь оценка потенциала ее роста. Однако эта оценка была справедлива еще полгода назад, когда было не понятно, удастся ли российскому правительству обуздать инфляцию. На данный момент перспектива в этом вопросе ясна.
Однако обычно считается хорошим тоном сравнивать насыщенность торгово-офисными площадями из расчета числа квадратных метров на человека в России и Западной и Восточной Европе. Действительно, если исходить из этого параметра, то российскому рынку коммерческой недвижимости еще далеко до насыщения. В России на 1 тыс. чел. приходится порядка 20 кв. м. торговых площадей, тогда как в Восточной Европе этот показатель составляет порядка 150 кв. м, а в Западной – порядка 300. Если же сравнивать столицы, то Москва тоже окажется в отстающих. Насыщенность торговыми площадями в российской столице составляет порядка 200 кв. м на 1 тыс. человек. Тогда как в европейских столицах (как западных, так и восточных) этот показатель находится на уровне 400 кв. м на 1 тыс. человек. Исходя из этого, многие зарубежные эксперты считают, что московский рынок вполне переварит увеличение числа торговых квадратных метров в 2,5 раза. А московское правительство вообще планирует к 2012 году довести насыщенность Москвы торговыми комплексами до 800 кв. м на 1 тыс. чел.
Но, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», определять потребности российских граждан в торговых площадях следует с некоторым дисконтом по отношению к европейским показателям. Ведь общая европейская тенденция к потреблению далеко не так развита в России, где традиционно считается правильным приберегать, как вещи, так и продукты, купленные по случаю. При этом рост инфляции только усиливает эти характеристики. В то же время, стоит иметь в виду, что возобновление строительства торгово-офисной недвижимости в России началось на несколько лет раньше, чем это произошло в жилом сегменте недвижимости. В итоге, объемы уже введенных в строй коммерческих квадратных метров уже вполне могут быть избыточными.
В определенной степени это подтверждается и недавней серией технических дефолтов среди ритейлеров. Естественно предположить, что использование торговой недвижимости по прямому назначению не приносит ретейлерам необходимого дохода, который бы позволил расплачиваться по своим обязательствам. При этом облигационные займы делались именно в расчете на развитие бизнеса.
Одним из первых объявил о намерении продать торговую недвижимость, чтобы рассчитаться по долгам «Арбат-Престиж». Следом за ним на этот шаг была вынуждена пойти «Марта». А на прошлой неделе о продаже объектов торговой недвижимости объявила «Алпи». О сумме сделок «Арбат-Престижа» и «Марты» пока не известно. «Алпи» уже завершил первую сделку. Он продал торговый комплекс в Новосибирске общей площадью 22 тыс. кв. м по цене «в диапазоне от 1,1 млрд руб. до 1,6 млрд руб.». Таким образом, цена 1 кв. м составила от 50 тыс. руб. до 72,7 тыс. руб. Тогда как средняя цена 1 кв. м. торговой площади в Новосибирске, по данным компании RID Analytics, составляет порядка 90 тыс. руб. Получается, что «Алпи» продал свою недвижимость с дисконтом, как минимум, от 19% до 44%. При этом максимальная оценка 1 кв. м торговой недвижимости в Новосибирске составляет порядка 120 тыс. руб. Таким образом, дисконт мог быть и гораздо больше.
Одна из причин, которая обычно заставляет владельцев продать недвижимость с дисконтом, – необходимость срочно получить денежные средства. В случае с «Алпи» такая необходимость была. Компании необходимо было до 26 августа получить 1,5 млрд руб. свободных средств, чтобы рассчитаться с держателями облигаций. И «Алпи» получил эти средства. Конечно, дисконт зачастую присутствует при проведении срочных сделок, однако обычно не в такой степени. Значительность дисконта показывает целевые уровни той выручки, которую могут получить другие ритейлеры за счет продажи своей недвижимости. В этом свете становится понятно, почему до сих пор нет информации о завершении сделок по продаже торговой недвижимости «Арбат-Престижа» или «Марты», хотя у них финансовые проблемы появились еще весной. Видимо, владельцы этих компаний не соглашаются на продажу своей недвижимости на условиях, схожих со сделкой «Алпи».
Покупателем новосибирского торгового комплекса стал паевой фонд «Коммерческая недвижимость» под управлением «Тройки Диалог», которая давно известна своей способностью скупки активов «внизу». Таким образом, становится понятно, что в ближайшее время торговую недвижимость ждет период коррекции. И его первые симптомы уже налицо. Так, по итогам 2 квартала 2008 года в некоторых регионах (в том числе и в Новосибирске) произошло снижение средней стоимости 1 кв. м торговой недвижимости на 1%-2%. По оценкам некоторых участников рынка, это исключительно сезонное явление. Но, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», в данном случае речь может идти о более фундаментальных процессах, которые были изложены выше. И они, скорее всего, приведут к началу коррекции цен на российскую торговую недвижимость.