Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сдача жилья в аренду стала абсурдной

Среди рядовых граждан считается, что покупать и сдавать жилье в аренду очень выгодно. Действительно, до тех пор, пока рост цен на жилье опережает инфляцию, такого рода инвестиции в любом случае выгодны. И последние несколько лет на рынке наблюдалась именно такая картина. Однако в ближайшее время темпы подорожания жилья могут значительно снизиться. На этом фоне становится очень важным параметр доходности, которую приносит собственно аренда. И еще 6 лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом. Но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной. При этом даже скудный сегодняшний уровень доходности может в ближайшее время сократиться за счет введения налога на недвижимость, который будет косвенно привязан к рыночным ценам. Кроме того, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в заметке «За аренду жилья заставят платить налоги», Федеральная налоговая служба намерена гораздо тщательнее взимать налог на доходы физлиц в размере 13% с арендодателей. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобное положение вещей является явным свидетельство значительной переоценки, прежде всего, московской недвижимости, да и российской в целом тоже.

Обычно минимальным уровнем доходности считается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Сдача жилья в наем – это тоже своего рода предпринимательская деятельность. Арендаторов необходимо найти, необходимо контролировать своевременность их платежей, поддерживать жилье в нормальном состоянии, вносить плату за коммунальные услуги. Все это вместе – управление недвижимостью и, как всякое управление таит в себе серьезные риски. Поэтому и доходность от сдачи жилья в наем должна быть больше, чем по банковским вкладам.

Доходность жилья от сдачи его в аренду рассчитывается путем определения доли, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Вплоть до 2003 года уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов. В конце 2002 года ставка рефинансирования Банка России была на уровне 22% годовых, а средняя доходность банковских депозитов составляла 11% годовых. На этом фоне арендодатели тогда получали весьма неплохой доход только за счет сдачи жилья в наем – не менее 13% годовых. При этом следует иметь в виду, что инвестиции в недвижимость считаются в целом наименее рисковыми после банковских депозитов. Но в 2003 году темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом на данный момент доходность по банковским депозитам не опускается ниже 6% годовых, а в среднем составляет 7%-8% годовых. В то же время стоит иметь в виду, что это доходность по вкладам на срок не более года. Но инвестиции в недвижимость обычно долгосрочные. А по крупным вкладам (каковыми являются инвестиции в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 по величине активов поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 10,75%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов, как минимум, в 4 раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность жилья от сдачи его внаем будет ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 года, по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных – на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных – на 5,28%, а трехкомнатных – на 7,69%.

Немного смягчила разрыв стагнация 2007 года, но темпы роста арендной платы все равно отставали от темпов роста цен на жилье. Так, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» на конец июля, за 12 месяцев средняя стоимость 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 53%, в двухкомнатных – на 44,2%, а в трехкомнатных – на 40%. Тогда как аренда однокомнатных квартир, по данным «Миэль-Аренда», подорожала за тот же период лишь на 32,5%, двухкомнатных – на 27,5%, а трехкомнатных – на 28,5%. Получается, что доходность от сдачи жилья внаем постепенно стремится к нулю, что, по сути, абсурдно.

Для того чтобы положение дел изменилось, необходимо резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий вряд ли возможен. Конкуренция на рынке аренды московского жилья достаточно велика. По данным первого заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Николая Федосеева каждая десятая квартира в Москве сдается. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира. При этом по данным «Миэль-Аренда», 95,8% спроса приходиться на квартиры, стоимость месячной аренды которых не превышает $3 тыс. В то же время верхняя планка арендной платы превышает $6 тыс. Но на долю таких квартир приходится не более 0,6% от общего спроса, то есть возможность значительного роста арендной платы существенно ограничена уровнем конкуренции на рынке аренды жилья и низким платежеспособным спросом.

В итоге, низкий уровень доходности жилья от сдачи его внаем и перспективы дальнейшего сокращения этого показателя выявляет еще один критерий значительной переоцененности московского жилья. По сути, московский рынок жилой недвижимости находится сейчас в руках спекулянтов. Именно поэтому жилье продолжает дорожать. Такое положение дел хотя и является равновесным, но равновесие это достаточно хрупкое. И по мере дальнейшего роста цен на московское жилье будет расти количество внешних факторов, которые начнут оказывать на это равновесие негативное воздействие. И если московский рынок недвижимости не начнет плавное снижение в ближайшее время, то вероятность резкого обвала цен, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, с течение времени будет только возрастать.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3211 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 500 000
до 25 878 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня)
P от 29 778 800
до 252 147 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BALCHUG RESIDENCE Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Третьяковская, м. Новокузнецкая 1-5-комнатные квартиры Площади : 57 - 175 кв.м. м. Новокузнецкая, 5 мин. пешком
P от 5 906 000
до 23 376 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 116 кв.м. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.18 мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Дом в Кузьминках" Квартиры площадью 39-79 кв.м.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" Квартиры пл. от 44 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" Квартиры в готовых домах пл. от 24 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 42 до 164 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 48-149 кв.м.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" 5 км от МКАД. Квартиры площадью 26-104 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Скидки до 1,8 млн руб. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Кв. бизнес-класса в 10 мин. от парка Сокольники! Ипотека от 7,4%. Рассрочка 0% до 2020 года. Полная инф-ра. Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте