АИЖК пошло против рынка
Несмотря на, казалось бы, крайне негативную конъюнктуру на фондовом рынке Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о том, что до конца 2008 года выпустит 2 облигационных серии по 7 млрд руб каждая. И еще 2 серии таким же объемом в начале следующего года. По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», это значит, что рынок российской ипотеки продолжает вырабатывать «противоядие» против финансового кризиса, разразившегося на западных рынках. Именно с этим кризисом связано ужесточение в ряде банков требований к потенциальным ипотечным заемщикам. Банкам просто стало нехватать средств для того, чтобы выдавать кредиты в прежних объемах. В связи с решением АИЖК по выпуску новых корпоративных облигаций возрастает вероятность того, что вскоре требования банков будут вскоре снова смягчены.
АИЖК сообщило, что наблюдательный совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» принял решение о размещении облигации 4 серий на общую сумму 28 млрд руб. Это серии А12, А13, А14 и А15. О намерении их выпустить АИЖК говорило еще в начале года. Однако тогда сроки выпуска не оговаривались. И это было понятно. Ситуация на мировых финансовых рынках в начале года не обещала ничего хорошего. Именно в начале года АИЖК впервые столкнулось с невозможностью разместить на свободном рынке облигации. Вскоре после этого АИЖК стало ужесточать условия выкупа ипотечных закладных у банков, а те в свою очередь стали ужесточать условия по выдаче ипотечных кредитов населению.
Однако спустя полгода ситуация несколько изменилась. Как уже писал аналитический цент www.irn.ru в заметке «АИЖК получило финансовую поддержку», к началу лета АИЖК удалось разместить часть облигаций, которые оно планировало выпустить на свободном рынке в начале года. А незадолго до этого АИЖК стало смягчать условия выкупа ипотечных закладных у банков.
При этом на западном рынке кризис продолжает разворачиваться. Поэтому ожидать значительной помощи из-за рубежа не приходиться. В ответ на «вызов истории» стал развиваться рынок рублевых корпоративных заимствований. И еще совсем недавно многие аналитики финансового рынка говорили, что в отличие от западного рынка, российскому облигационному рынку мало что грозит. На западном финансовом рынке царствует «эффект недоверия», который многие россияне наблюдали в 2004 году, в пору знаменитого летнего банковского кризиса. В России в отличие от западных стран банкиры до последнего времени не закрывали лимиты как друг на друга, так и на других корпоративных заемщиков.
Вполне укладывалось в эту логику и поведение АИЖК. А июле агентство объявило о проведении открытых конкурсов на оказание услуг по организации выпусков облигаций серий А12, А13, А14 и А15, обеспеченных госгарантиями. Заявки на конкурсы АИЖК стало принимать 18 июля. Завершение приема намечено на 18 августа. Начальная цена договора была объявлена в размере 0,1% от номинальной стоимости каждого размещаемого выпуска.
Однако после заявления премьера Владимира Путина о группе «Мечел», фондовый рынок резко обрушился. При этом стоит отметить, что Мечел как раз собирался вскоре выпускать облигации. На фоне разразившейся на российском фондовом рынке очередной коррекции ряд компаний заявил о переносе IPO, а вслед за ними были отменены многие запланированные на осень облигационные выпуски. Казалось бы, на этом фоне вслед за другими должна была бы последовать АИЖК. Однако, не дожидаясь окончания приема заявлений на участие в конкурсе по обслуживанию предстоящих облигационных выпусков, наблюдательный совет агентства объявил о том, что выпуски состоятся.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
На первый взгляд можно было бы сделать вывод о том, что АИЖК катастрофически нуждается в деньгах. Однако раньше в ситуации жестокой нужды АИЖК, предпринимая твердые шаги по подготовке к выпуску облигаций, ужесточала условия выкупа ипотечных закладных у банков. В данный момент наблюдается как раз таки обратная ситуация. Условия постепенно смягчаются. Таким образом, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», ситуация, скорее всего, обстоит таким образом, что потенциальные покупатели на облигации у АИЖК уже есть. И это неудивительно. Ведь, по данным первого вице-премьера Александра Жукова, объем ипотечных займов продолжает расти прежними темпами, несмотря на ужесточение требований к потенциальным заемщикам.
При этом стоит отметить, что, если ориентироваться на сроки запланированных на рубеж 2008-2009 годов облигационных выпусков, планы по развитию ипотеки у АИЖК весьма и весьма оптимистичные. Срок погашения облигаций серии А12 – 15 декабря 2013 года, серии А13 - 15 апреля 2018 года, серии А14 – 15 мая 2023 года, серии А15 – 15 сентября 2028 года. Таким образом облигаций серии А12 выпускаются на 5 лет, А13 – на 10 лет, А14 – на 15 лет, а А15 – на 20 лет.
Длительность этих займов показывает насколько эти средства могут быть потенциально предоставлены населению. При этом стоит отметить, что, по данным ВЦИОМ, сейчас большинство ипотечных займов приобретается населением на срок, не превышающий 10 лет. Таким образом, средства, полученные АИЖК за счет облигационных выпусков А14 и А15, могут быть обращены несколько раз. Суммарный объем этих выпусков 14 млрд руб. Учитывая тот факт, что, исходя из данных ежеквартальной отчетности АИЖК, ежегодно объем ипотечных закладных, находящихся на балансе агентства увеличивается примерно на 18 млрд руб., размещение данных выпусков намного расширяет возможности агентства для рефинансирования банков.
При этом, казалось бы, если ужесточение условий не снижает платежеспособного спроса на ипотеку, банкиры вполне могут сохранить эти условия на существующем уровне. Однако как агентству, так и банкам невыгодно держать на балансе избыточные средства. Деньги должны работать и приносить доход. Именно с появлением избыточной денежных средств на счетах банков, вырученных ими за счет «народных IPO» Сбербанка и ВТБ, условия по ипотеке летом 2007 года стали резко облегчаться. Именно тогда впервые появились предложения по ипотеке в «нулевым» первоначальным взносом.
В то же время стоит отметить тот факт, что облигационные выпуски АИЖК наметило на конец этого и начало следующего года, то есть на так называемый предновогодний период, когда банки традиционно начинают предлагать населению различного рода спецпрограммы, в том числе и по ипотечным займам. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вероятность того, что ипотечные условия начнут облегчаться уже в конце этого года, становится все более ощутимой.
