Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Порочный круг российского рынка недвижимости

К 2012 году, то есть через 4 года,  запланировано выйти на уровень строительства 140 млн кв. м нового жилья в год. На данный момент объем ежегодного жилищного строительства вдвое ниже. По итогам 2003 года (4 года назад), объем ежегодного жилищного строительства составлял 50 млн кв. м. И хотя каждый год этот показатель рос, однако темпы этого роста оказались явно недостаточными. По данным Росстроя ввод нового жилья по итогам 2007 cоставил порядка 70 млн кв. м. То есть прирост оказался только 40%. Таким образом, налицо срыв программы «Доступное жилье». Прокомментировать данную ситуацию мы попросили руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко.

Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России – стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Эта цифра муссировалась несколько лет и в нашем профессиональном сообществе, после чего, по-видимому, ее довели до сведения Президента. В своем последнем послании примерно год назад он озвучил, что в России должны строить по квадратному метру на человека в год. Это порядка 140 млн. в год при сегодняшнем реальном строительстве 70 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно. Конечно, многие возразят, что Москва не резиновая и всех в ней не поселишь, что, скорее всего, разумно. Но если это так, нужно увеличивать подмосковное строительство. А здесь мы наблюдаем примерно такую же картину: Москва и Подмосковье вместе строят порядка 13 млн. квадратных метров в год при общем населении 18 млн.

Почему не получается строить больше? Основная причина вовсе не в нехватке инвестиционных денег и не в подорожании стройматериалов. Финансовых ресурсов в России хватает: есть нефтяные деньги, стабфонд, иностранные инвестиции. Есть, наконец, немало российских олигархов, готовых вкладывать средства в недвижимость. Возмите, к примеру, «Ренову», которая планирует чуть ли не 1 млрд. долларов освоить на строительство только в Екатеринбурге (порядка 10 млн. «квадратов»), а у компании помимо этого имеются проекты в Московской области, Перми, Краснодаре. Или, пожалуйста, Дерипаска – тоже, наверное, не стал бы покупать Главмосстрой, если бы не имел больших планов в области строительства. Одним словом, кого не возьми из ведущих отечественных коммерсантов, большинство готовы вкладываться в недвижимость. Что касается покупателей, то, если при существующих ценах мы наблюдаем дефицит квартир, очевидно, что новое жилье будет востребовано.

Возвращаясь к причинам стагнации строительства, я бы сказал, что все упирается в площадки. Здесь несколько проблем. Первая проблема общеизвестна – предельная забюрократизированность и коррумпированность процесса получения земли под застройку. Вторая проблема – это инженерные коммуникации. Допустим, площадка у застройщика есть, но, чтобы на ней возвести жилье в соответствии с техническими условиями, необходимо нормальное газо-, водо- и электроснабжение. И вопрос даже не в том, что нередко нужно менять или прокладывать коммуникации – это также решается деньгами, а в наличии, точнее, отсутствии необходимых мощностей. С этим сейчас мучаются многие застройщики, даже имея площадки, деньги и пресловутый административный ресурс. Третья проблема – это транспортная инфраструктура. В том же Подмосковье есть немало интересных земель. Совсем недавно, например, нас пригласили сделать экспертную оценку одного участка в Щелковском районе. Место оказалось шикарное: сосновый лес, на его кромке – огромное озеро, поляна. Но, чтобы добраться до этой красоты, нужно проехать километра три по такому бездорожью, которое осилит не всякий джип.

Вообще-то в обычной мировой практике такие вопросы решает государство. Оно берет землю, строит инфраструктуру, прокладывает дороги и коммуникации на свои деньги, после чего продает застройщикам площадки, уже полностью готовые под освоение. Разумеется, при продаже земли эти расходы окупаются. Застройщикам такая схема тоже на руку, так как они заходят на площадку, имея понятные условия игры, точно планируя свои расходы и временные затраты. Таким образом, налицо разумное разделение полномочий: государство выполняет свои социально-экономические функции, создавая благоприятные условия для коммерсантов, а они создают конечный продукт, который максимально отвечает запросам людей. У нас, как известно, все это вешают на застройщиков в качестве обременений: расселяйте пятиэтажки, перекладывайте сети, стройте подстанции. Одним словом, мучайтесь сами. Вот наши застройщики и пытаются «латать дыры». Все это, естественно, влечет за собой коррупцию, взятки и прочие злоупотребления. И строительство в таких условиях ведется очень медленно.

Хуже всего то, что это испортило наших застройщиков. Если вспомнить недалекие 2000-2002 годы, все стремились построить больше, с метра зарабатывали 20-30, в лучшем случае 50 долларов. Все понимали, что можно заработать на обороте – строить много и много продавать. Это, соответственно, способствовало насыщению рынка и сдерживало цены. Сегодняшние застройщики кардинально изменили свою точку зрения. Намучившись со всеми административно-бюрократическими препонами, согласованиями, обременениями и прочими сложностями, они пришли к одному простому выводу: а зачем строить много, если те же деньги можно заработать за счет сверхприбыли. Сейчас на метр «накручивают» уже от 1000 долларов (в лучшем случае). Вот и получается следующая картина: строят очень медленно и мало, предложение на минимуме, цены взлетели до небес; основная масса населения и даже те, кого принято называть средним классом, не могут купить себе жилье, а очень узкая прослойка с доходом выше среднего, которая может, платит бешеные деньги за то, что этих денег не стоит – по несколько миллионов долларов за якобы элитные квартиры. В то время как в Европе за те же деньги можно покупать исторические замки или виллы на берегу моря с совершенно другим качеством строительства. То есть по большому счету в настоящее время рынок недвижимости является антисоциальным, потому что жилищный вопрос не решается.

Делать какие-либо прогнозы развития ситуации я бы не стал, но мне видится несколько способов вывода строительной отрасли из нынешнего состояния, и все они находятся в руках государства. Недавно был издан закон, согласно которому у многочисленных государственных ведомств будут изыматься земли с последующим их распределением среди застройщиков – так отчасти будет снят вопрос дефицита площадок в Москве.

Кроме того, нужно добиться, чтобы продажа площадок частным коммерческим застройщикам осуществлялась по прозрачным некоррумпированным схемам не на словах, а на деле.
Наконец, государство поступит правильно, если оперативно возьмет на себя роль подготовки участков и будет вкладываться в строительство коммуникаций и инфраструктуры.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
277 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 483 160
до 13 700 300 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 31 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 532 709
до 12 434 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 94 кв.м. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. Звоните! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте