Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Порочный круг российского рынка недвижимости

К 2012 году, то есть через 4 года,  запланировано выйти на уровень строительства 140 млн кв. м нового жилья в год. На данный момент объем ежегодного жилищного строительства вдвое ниже. По итогам 2003 года (4 года назад), объем ежегодного жилищного строительства составлял 50 млн кв. м. И хотя каждый год этот показатель рос, однако темпы этого роста оказались явно недостаточными. По данным Росстроя ввод нового жилья по итогам 2007 cоставил порядка 70 млн кв. м. То есть прирост оказался только 40%. Таким образом, налицо срыв программы «Доступное жилье». Прокомментировать данную ситуацию мы попросили руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко.

Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России – стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Эта цифра муссировалась несколько лет и в нашем профессиональном сообществе, после чего, по-видимому, ее довели до сведения Президента. В своем последнем послании примерно год назад он озвучил, что в России должны строить по квадратному метру на человека в год. Это порядка 140 млн. в год при сегодняшнем реальном строительстве 70 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно. Конечно, многие возразят, что Москва не резиновая и всех в ней не поселишь, что, скорее всего, разумно. Но если это так, нужно увеличивать подмосковное строительство. А здесь мы наблюдаем примерно такую же картину: Москва и Подмосковье вместе строят порядка 13 млн. квадратных метров в год при общем населении 18 млн.

Почему не получается строить больше? Основная причина вовсе не в нехватке инвестиционных денег и не в подорожании стройматериалов. Финансовых ресурсов в России хватает: есть нефтяные деньги, стабфонд, иностранные инвестиции. Есть, наконец, немало российских олигархов, готовых вкладывать средства в недвижимость. Возмите, к примеру, «Ренову», которая планирует чуть ли не 1 млрд. долларов освоить на строительство только в Екатеринбурге (порядка 10 млн. «квадратов»), а у компании помимо этого имеются проекты в Московской области, Перми, Краснодаре. Или, пожалуйста, Дерипаска – тоже, наверное, не стал бы покупать Главмосстрой, если бы не имел больших планов в области строительства. Одним словом, кого не возьми из ведущих отечественных коммерсантов, большинство готовы вкладываться в недвижимость. Что касается покупателей, то, если при существующих ценах мы наблюдаем дефицит квартир, очевидно, что новое жилье будет востребовано.

Возвращаясь к причинам стагнации строительства, я бы сказал, что все упирается в площадки. Здесь несколько проблем. Первая проблема общеизвестна – предельная забюрократизированность и коррумпированность процесса получения земли под застройку. Вторая проблема – это инженерные коммуникации. Допустим, площадка у застройщика есть, но, чтобы на ней возвести жилье в соответствии с техническими условиями, необходимо нормальное газо-, водо- и электроснабжение. И вопрос даже не в том, что нередко нужно менять или прокладывать коммуникации – это также решается деньгами, а в наличии, точнее, отсутствии необходимых мощностей. С этим сейчас мучаются многие застройщики, даже имея площадки, деньги и пресловутый административный ресурс. Третья проблема – это транспортная инфраструктура. В том же Подмосковье есть немало интересных земель. Совсем недавно, например, нас пригласили сделать экспертную оценку одного участка в Щелковском районе. Место оказалось шикарное: сосновый лес, на его кромке – огромное озеро, поляна. Но, чтобы добраться до этой красоты, нужно проехать километра три по такому бездорожью, которое осилит не всякий джип.

Вообще-то в обычной мировой практике такие вопросы решает государство. Оно берет землю, строит инфраструктуру, прокладывает дороги и коммуникации на свои деньги, после чего продает застройщикам площадки, уже полностью готовые под освоение. Разумеется, при продаже земли эти расходы окупаются. Застройщикам такая схема тоже на руку, так как они заходят на площадку, имея понятные условия игры, точно планируя свои расходы и временные затраты. Таким образом, налицо разумное разделение полномочий: государство выполняет свои социально-экономические функции, создавая благоприятные условия для коммерсантов, а они создают конечный продукт, который максимально отвечает запросам людей. У нас, как известно, все это вешают на застройщиков в качестве обременений: расселяйте пятиэтажки, перекладывайте сети, стройте подстанции. Одним словом, мучайтесь сами. Вот наши застройщики и пытаются «латать дыры». Все это, естественно, влечет за собой коррупцию, взятки и прочие злоупотребления. И строительство в таких условиях ведется очень медленно.

Хуже всего то, что это испортило наших застройщиков. Если вспомнить недалекие 2000-2002 годы, все стремились построить больше, с метра зарабатывали 20-30, в лучшем случае 50 долларов. Все понимали, что можно заработать на обороте – строить много и много продавать. Это, соответственно, способствовало насыщению рынка и сдерживало цены. Сегодняшние застройщики кардинально изменили свою точку зрения. Намучившись со всеми административно-бюрократическими препонами, согласованиями, обременениями и прочими сложностями, они пришли к одному простому выводу: а зачем строить много, если те же деньги можно заработать за счет сверхприбыли. Сейчас на метр «накручивают» уже от 1000 долларов (в лучшем случае). Вот и получается следующая картина: строят очень медленно и мало, предложение на минимуме, цены взлетели до небес; основная масса населения и даже те, кого принято называть средним классом, не могут купить себе жилье, а очень узкая прослойка с доходом выше среднего, которая может, платит бешеные деньги за то, что этих денег не стоит – по несколько миллионов долларов за якобы элитные квартиры. В то время как в Европе за те же деньги можно покупать исторические замки или виллы на берегу моря с совершенно другим качеством строительства. То есть по большому счету в настоящее время рынок недвижимости является антисоциальным, потому что жилищный вопрос не решается.

Делать какие-либо прогнозы развития ситуации я бы не стал, но мне видится несколько способов вывода строительной отрасли из нынешнего состояния, и все они находятся в руках государства. Недавно был издан закон, согласно которому у многочисленных государственных ведомств будут изыматься земли с последующим их распределением среди застройщиков – так отчасти будет снят вопрос дефицита площадок в Москве.

Кроме того, нужно добиться, чтобы продажа площадок частным коммерческим застройщикам осуществлялась по прозрачным некоррумпированным схемам не на словах, а на деле.
Наконец, государство поступит правильно, если оперативно возьмет на себя роль подготовки участков и будет вкладываться в строительство коммуникаций и инфраструктуры.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
279 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Звоните! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте