Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дома в коттеджных поселках. Вторичный рынок

По оценкам некоторых экспертов владельцы чуть ли не 20% домов в коттеджных поселках стараются продать свою загородную недвижимость в течение первого года после завершения строительства. Таким образом, новые дома, порой так и не меблированные, сразу поступают на вторичный рынок. По этому поводу существуют самые разные мнения.
 
По утверждению самих девелоперов, загородная вторичка начинает появляться практически во всех только что отстроенных поселках. При этом на объектах бизнес-класса таких домов чуть больше, в элите и экономе — меньше. Объясняется это тем, что в двух последних сегментах домовладения приобретают люди, которые намереваются использовать их для постоянного проживания или для воскресного отдыха. Первые при этом, как правило, уже имеют не только высокодоходный бизнес, но и комфортное жилье в городе. Вторые либо на протяжении нескольких лет специально копили деньги «только на дачу», либо получили ипотечный кредит на ее строительство, либо, продав городскую квартиру, приняли решение переселиться за город.
 

Построить и разбогатеть
«Около 70% первоначальных вложений происходит на стадиях закладки поселка и в ходе его строительства. Объясняется факт довольно просто: застройщики, привлекая средства извне, предлагают довольно выгодные условия для приобретения загородной недвижимости, — делится своими наблюдениями Жанна Щербакова, директор Департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Цена таких спецпредложений на 15–30% ниже, чем на готовое жилье. При быстром запуске и строительстве поселка подобные вклады позволяют инвесторам порой даже за полгода получать до 30% прироста в цене дома».
 
А уже на вторичный рынок новые коттеджи чаще всего поступают, когда готова жилая часть поселка. По мнению Максима Сухарькова, генерального директора компании Ostogenka Real Estate, это и есть время продажи домов, в строительство которых деньги вкладывались в инвестиционных целях. Ведь стоимость будущего домовладения в период его закладки самая низкая. Зато после окончания работ новый коттедж, выставленный на вторичном рынке, имеет ряд существенных преимуществ перед первичным объектом. Такой дом отличает большая степень готовности, лучшее расположение, так как зачастую на начальной стадии инвестор имел возможность выбрать лучшее место на территории будущего поселка.
 
«Коттеджи чаще всего начинают появляться во вторичной продаже, когда первоначально заявленная цена возрастает на 30–40%, — объясняет Евгений Иванов, генеральный директор компании «Усадьба», — это типичная ситуация для поселков, расположенных на самых престижных направлениях — Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе, где дома обладают очень высокой ликвидностью.
 
По наблюдениям экспертов рынка недвижимости, наиболее доходным в плане инвестиций являются домовладения элит-класса. Хотя даже срок окупаемости таких вложений, не говоря уже о планируемой выгоде, достаточно продолжительный. Возведение дома класса de luxe — процесс довольно длительный. Что касается инвестиций в жилье эконом- и бизнес-класса, то они имеют меньшую доходность, но в отличие от элитного сегмента срок окупаемости намного короче. «Размещать частные инвестиции в диапазоне 100–300 тыс. долл. можно только в эконом-сегменте, — комментирует Ж. Щербакова, — от 500 тыс. до 1 млн долл. выгоднее в бизнес-классе. Чем крупнее вложение, тем на более высокий процент доходности можно рассчитывать. Правда, различных рисков тоже прибавляется».
 
И аналитики рынка недвижимости подтверждают, что в инвестиционных целях приобретают, как правило, те дома, которые будут пользоваться повышенным потребительским спросом. И зависит это не только от ценового сегмента, но и от направления. Например, дом класса премиум, возведенный на Горьковском или Ярославском шоссе, довольно долго будет дожидаться своего покупателя, зато вмиг «улетит» на Рублево-Успенском. И, конечно же, дальновидные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в коттеджные поселки, спроектированные в едином архитектурном стиле, с полным набором инфраструктуры и охраной. «При вложении средств в загородную недвижимость весомым аргументом становятся начальная стадия строительства, — подводит итог М. Сухарьков, — перспективы улучшения транспортной доступности объекта, наличие лесных деревьев на участке, реки или озера по соседству, востребованная архитектура, удачная концепция и т. д».
 

Форс-мажор и хобби
Но причины продаж новых коттеджей могут быть связаны не только с инвестиционными целями. Они бывают самыми разными и, как показывает опыт, даже глубоко личными. После нескольких лет строительства поселка хозяева вдруг начинают понимать, что это не их дом, и, не прожив в нем ни дня, они готовы вложить средства в новый проект. В этом случае смена домовладения происходит в пользу более комфортабельного, большего по площади жилья. Еще одна причина — «несоответствие потребительским предпочтениям». Покупатель вдруг разочаровывается в качестве строительных или отделочных материалов, в каких-либо инфраструктурных характеристиках, в транспортной доступности, в конкретном местоположении дома или его особенностях. Например, выясняется, что рядом с участком проложили дорогу и транспорт создает сильный шумовой фон, либо из окон коттеджа открываются виды на высотные дома, корпуса птицефабрики, которая почему-то оказалась в тесном соседстве с поселком. Хотя бывает, что и новый коттедж продают по заниженной цене. Объяснение простое — либо владельцу срочно понадобились деньги и нет времени даже для экспозиции его на рынке, либо дом возведен со значительными нарушениями, затраты на устранние которых целиком лягут на плечи новых хозяев. Хотя, как считают риелторы, неудовлетворительное качество строительства загородного дома чаще всего выступает дополнительным стимулом к продаже, но отнюдь не решающим.
 
«Нередко человек, который впервые покупает дом за городом, не представляет себе всех особенностей жизни в нем, — приводит еще один пример М. Сухарьков. — Он изначально неправильно оценил свои потребности, не заложил в будущий коттедж каких-то важных опций. А когда переехал за город, то содержание дома показалось ему чересчур обременительным или условия стесненными. Бывает часто и так: покупая недвижимость, клиент верит, что для комфортной жизни ему хватит 400 кв. м, а вселившись, понимает — и 700 квадратов мало. Например, не каждый столичный житель при закладке дома вспомнит о кладовом помещении. И только потом выяснится, что за городом нужно содержать большое количество техники — снегоуборочную машину, газонокосилку, инвентарь для ухода за садом, снегоход, велосипед… Вдобавок окажется, что запах бензина из встроенного гаража просачивается в жилые комнаты, и теперь хотелось бы иметь отдельный бокс для автомобиля.
 
Если условия инвестиционного договора и иных соглашений на начальном этапе определены нечетко, то потребитель может по собственной невнимательности и неосмотрительности получить продукт более низкого качества, чем ожидал.
 
Иногда владельцы вынуждены расстаться с домом из-за нехватки средств на отделку или содержание особняка. Такая ситуация часто возникает у тех собственников, которые совершали сделку на нулевом цикле, а за время строительства их бизнес пришел в упадок». «Обедневших или разорившихся лиц не так много, как может показаться, — поясняет Ж. Щербакова, Не более 1,5%. Можно даже сказать, что это частные случаи. Ведь как рынок загородной недвижимости, так и рынок строительных материалов являются информационно открытыми и прогнозируемыми».
 
И в самом деле, покупка домовладения — процесс взвешенный и обоснованный. Большинство потребителей изначально закладывают в бюджет приобретаемого коттеджа стоимость его внутренней отделки, разведение коммуникаций (если необходимо), средства на ландшафтный дизайн участка, оформление внутреннего интерьера дома, на приобретение мебели, бытовой техники и т. д.
 
«Бывает и так, что кому-то могут срочно потребоваться большие деньги, — продолжает перечислять жизненные ситуации Анастасия Кротова, ведущий специалист Департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. — Другие на длительный срок или навсегда переезжают за границу, третьим надоело жить в полной тишине, и они решили поменять дом в тихом клубном поселке на коттедж возле водного или горнолыжного курорта. Или наоборот».
 
Самой частой причиной продажи нового дома являются семейные обстоятельства — рождение или отселение детей, увы, обыденный развод, в ходе или после которого супруги делят совместно нажитое имущество.
 
Но есть и еще одна категория продавцов. К ним относятся довольно состоятельные люди, для которых строительство собственного дома является неким хобби. В свободное от работы время они не без удовольствия занимаются разработкой проекта, дизайном, контролируют все этапы строительства. Как выражаются опытные застройщики: «Самый правильный и лучший дом — это следующий!» Поэтому многие владельцы продают свои предыдущие детища, пока наконец не построят жилище своей мечты — идеальный дом во всех отношениях.
 

Самая популярная вторичка
Два-три года, пока строится коттедж, — долгий срок, за который могут измениться не только обстоятельства, но и сам человек. Например, когда семья решила переехать за город, денег хватало только на коттедж экономкласса, да еще в 50–60 км от МКАД. А когда настала пора переселяться, глава семьи достиг высокого положения, успехов в бизнесе, на работе изменилась социальная обстановка, поэтому класс эконом перестал его устраивать и по размерам, и по расстоянию. «Периодически сталкиваемся с ситуацией, — констатирует Ж. Щербакова, — когда сразу после переезда владелец понимает, что данный объект не подходит ему по статусу, впрочем, как и сам коттеджный поселок».
 
Но парадокс как раз в том, что сегодня одним из самых доходных видов загородной недвижимости стали, как ни странно, таунхаусы, расположенные на таких престижных направлениях, как Новорижское, Рублевское, Киевское шоссе. Объясняется такое поветрие довольно просто: жить близко от Москвы, рядом с объектами инфраструктуры хочется всем, а секция в таунхаусе в этом случае доступна большему числу покупателей. Например, Ж. Щербакова к самым популярным для вторичного рынка объектам относит дома в сегменте эконом, которые так же как и таунхаусы имеют высокую ликвидность. Количество потребителей, готовых заплатить за загородную недвижимость до 250 тыс. долл., составляет более 60% рынка. В то же время А. Кротова к эконому добавляет и коттеджи бизнес-класса: «Эти дома приемлемы по ценам, обладают средними размерами, добротной планировкой». Но если инвесторы изначально вкладывают деньги в недорогую недвижимость с целью последующей перепродажи, то наиболее требовательные клиенты, купившие ее для себя, через какое-то время начинают замечать все недостатки и понимают, что ни размеры дома, ни отделка, ни техническое оснащение их уже не устраивают. И они «избавляются» от него, приобретая жизненный опыт, который в будущем позволит избежать ошибок при выборе нового коттеджа.
 
Однако было бы неправильным считать, что в Подмосковье определились направления, где жилье строят только с инвестиционными целями. Или существуют такие поселки, откуда после недолгого проживания сбегает самый непритязательный хозяин. «Буквально на каждом шоссе есть как хорошие, так и непривлекательные объекты, — считает А. Кротова, — а значит, направление, Новорижское ли, Ярославское, вовсе ни при чем. В конце концов, перед тем как купить дом на вторичном рынке, клиент может провести независимую экспертизу фундамента, самого дома, проверить документы на юридическую чистоту, а то и выведать нужную информацию об объекте у соседей — жителей поселка».
 
Минимум 70% всех сделок за городом заключается на вторичном рынке, что свидетельствует о его популярности (лишь на Новой Риге бал правит рынок первичный рынок). Здесь представлены все сегменты недвижимости — элитная, бизнес, экономкласс. Есть даже стародачная, которая никогда не появится в разделе загородных новостроек. В то же время уже в готовых и заселенных поселках зачастую осуществляют точечную застройку. По вполне понятным причинам цены на такие дома ощутимо выше. Зато вторичка обладает рядом несравненных преимуществ: приобретая дом, покупатель сразу может в него переехать. Ему не придется ждать, когда, наконец, полностью закончится сооружение первой очереди, второй, третьей… Кроме того договоры купли-продажи на вторичном рынке по сравнению с «инвестдоговорами» на первичке понятны и предсказуемы. Между прочим, очень актуальный фактор в наше непростое время.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1311 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте