Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Произвольный налог на недвижимость

Введение единого налога на недвижимость перенесли на 2 года. Минфин и Минэкономразвития подготовят необходимый для этого пакет поправок только к 2010 году. Для того, чтобы осуществлять это им было сподручней, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости вывели из-под прямого подчинения премьеру и подчинили Минэкономразвития. Однако выработку единой методологии взимания данного налога пока правительство не поручило ни Минфину, ни Минэкономразвития. В итоге, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», даже после введения единого налога на недвижимость ожидаемого от этого упрощения процедуры выделения земли под строительство может не случиться.

Главной «головной болью» рынка недвижимости как для региональных чиновников, так и для частных предпринимателей на данном этапе развития экономики остается отсутствие прозрачных правил предоставления участков для строительства. В качестве лучшего средства от этой «головной боли» всеми давно было признан единый налог на недвижимость, который ликвидировал бы разноголосицу при взимании земельного налога и имущественного налога. Два последних очень сильно различаются в зависимости от региона. При этом сама методика расчета взимаемого налога в данном случае не позволяет собирать эти 2 налога в объемах достаточных, чтобы считать их серьезным пополнением региональных бюджетов.

Между тем как именно эти 2 налога, по замыслу реформаторов налоговой системы в 2004 году, должны были стать бюджетообразующими налогами для регионов и муниципалитетов. Однако в связи с отсутствием адекватной методики расчета налога на землю и имущественного налога они до сих пор приносят в бюджеты регионов, не говоря уже о муниципалитетах, крайне мизерные отчисления. Именно поэтому на данный момент местные власти крайне неохотно (если вообще это делают) раздают землю в собственность. В итоге, даже под строительство жилья землю приходится, можно сказать, «клянчить». В том числе и поэтому до сих пор строительный комплекс России так и не вышел на мощности СССР, когда за год только в одной в РСФСР возводилось порядка 75 млн кв.м. жилья. При этом, по итогам 2007 года в РФ было построено лишь около 70 млн кв.м. жилья.

В то же время, во всем мире существует давно отработанный механизм, который позволяет существовать и динамично развиваться рынку недвижимости, в том числе и земельному. Этот механизм реализуется за счет единого налога недвижимость, который привязан к рыночным ценам на нее. В России же налог на землю, как и имущественный налог в зависимости от региона либо рассчитывается в процентах от стоимости объекта недвижимости по оценке БТИ, либо составляет несколько минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) за квадратный метр. При этом ставки как процентные, так и привязанные к МРОТ различаются от региона к региону.

Наконец, даже методики расчета стоимости объектов недвижимости по оценке БТИ также различаются, но теперь уже в связи с разным временем оценки данного объекта. Объекты, оценка которых происходила в советское время, стоят по оценке БТИ на несколько порядков дешевле, чем объекты, возведенные после 1991 года. При этом землю, естественно никто по методике БТИ не переоценивал. Для довершения картины следует отметить тот факт, что сам механизм назначения налоговых ставок в разных регионах нигде не прописан. Ставки налога на землю и имущественного налога просто утверждаются местным законодательным органом, а в случае их радикального отставания от рынка опять же в приказном порядке корректируются.

В итоге, за счет взимания налога на землю и имущественного налога в бюджеты регионов и уж тем более муниципалитетов поступают совершенно незначительные средства, абсолютно не адекватные рыночной стоимости объектов недвижимости. Это приводит к тому, что чиновникам выгоднее держать землю под собственным контролем и раздавать ее по далеко не прозрачным схемам.

Для устранения столь застарелого механизма взаимодействия власти и частных предпринимателей в сфере недвижимости, еще в 2004 году было предложено провести полную каталогизацию и оценку всех объектов недвижимости России. После чего предполагалось разработать единый налог на недвижимость, который бы взимался в процентах от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для этого было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Ему поручили произвести полную перепись всех объектов недвижимости России и их оценку. При этом кадастровая оценка российских объектов недвижимости должна быть по замыслу приближена к рыночным ценам.

Дело в том, что, когда проект закона «О кадастре объектов недвижимости» писался, перед его авторами стояло сразу две задачи, которые обычно достаточно трудно решить одновременно. Авторам данного законопроекта предстояло разработать методику расчета оценки недвижимости, которая была бы прозрачной, эффективно применимой во всех регионах России и позволяющей сделать налог на недвижимость одним из бюджетообразующих для регионов. В то же время авторам законопроекта нужно было учесть тот факт, что этот налог на недвижимость не должен нарушить уже на тот момент сложившуюся систему собственности, чтобы не вызвать социальной напряженности. В каком-то смысле перед ними даже стояла задача разработки методики оценки, которая бы позволила установить социально справедливый налог.

В итоге, после долгих обсуждений было предложена в качестве кадастровой оценки принять для объектов строительства стоимость затрат на их возведение, а для земли – процент от стоимости затрат на возведение максимально дорогого строительного объекта, который можно построить на данном участке земли при существующей инфраструктуре. Учитывая тот факт, что цены на стройматериалы подвержены изменениям в соответствии с конъюнктурой рынка, но при этом стоимость затрат заведомо меньше (а зачастую и в несколько раз) продажной стоимости объектов недвижимости, данное решение было одновременно и привязано к рынку, и социально справедливо. В том же 2004 году законопроект «О местном налоге на недвижимость» прошел в Госдуме сразу первое и второе чтения. Но третьего чтения в тот год так и не состоялось.

Предполагалось, что закон будет окончательно принят, когда кадастр российских объектов недвижимости будет полностью сформирован, что позволит разработать наиболее адекватную ставку налога, подходящую для всех регионов России. Тогда считалось, что полностью сформировать кадастр удастся к 2008 году, и с 1 января 2008 года новый механизм вступит в силу. После чего идейные вдохновители новых законов ожидали наступления в России настоящего земельного бума.

Однако в 2007 году законопроект «О местном налоге на недвижимость» в третьем чтении даже не рассматривался депутатами Госдумы, естественно, что 1 января 2008 году он не вступил в силу. Основная проблема оказалась в том, что произвести полный учет всех объектов недвижимости России оказалось гораздо сложнее, чем это предполагалось изначально. На данный момент всего лишь в нескольких регионах из 83 была произведена полная перепись всех объектов недвижимости. Дело в том, что для этого у Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его региональных представительств просто физически не хватает людей. При этом дополнительных средств для передачи соответствующих функций на аутсорсинг также не выделяется.

В итоге, Минфин предложил перенести вступление в силу закона «О местном налоге на недвижимость» на более отдаленный срок. Премьер-министр Владимир Путин разрешил передвинуть дату его введения не более, чем на 2 года. В итоге, Минфин и Минэкономразвития совместно разработали график, по которому законопроект «О местном налоге на недвижимость» и соответствующий проект поправок в Налоговый кодекс по введению налога на недвижимость вместо земельного и имущественного налогов смогут пройти все три чтения к 2010 году. Однако теперь Минфин вместо единой ставки единого налога на недвижимость предлагает установить «вилку» от 0,01% до 0,5% от кадастровой оценки объекта, в рамках которой местные чиновники смогли бы сами в зависимости от конкретных условий назначить соответствующий уровень налогообложения. Фактически, это означает, что существующий произвол местных чиновников останется в силе.

При этом одним из основных аргументов такой позиции служит утверждение, что якобы себестоимость строительства во всех регионах одинаковая, а рыночные цены отличаются. Именно поэтому в тех регионах, где недвижимость дорогая, нужно устанавливать высокую ставку, а где дешевая – низкую. Однако, скорее всего, причина такого решения кроется как раз таки в другом. Дело в том, что дифференциация стоимости затрат на строительство в зависимости от региона давно уже стала «притчей во языцех» среди участников рынка. Для начала, различается стоимость рабочей силы. Кроме того, стоимость самих строительных материалов зависит от уровня платежеспособного спроса. Это только в эпоху Советского Союза цены по всей стране были одинаковые. И аргумент о единой себестоимости скорее следовало бы приводить сторонникам Маркса и Энгельса, а не представителям либерталианства, сторонниками которого являются работники Минфина и Минэкономразвития.

Существует гораздо более рациональное объяснение желания Минфина установить «вилку» вместо единой ставки. В частности, вероятно, оно проистекает от намерения установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей России только приблизительно. Как уже говорилось, кадастровая оценка строится на основе расчета стоимости затрат. При этом произвести полную перепись объектов недвижимости России к 2010 году, скорее всего, не удастся. Поэтому и произвести их оценку тоже. В то же время, в тех регионах, где перепись объектов недвижимости уже произведена, сейчас идет эксперимент по применению кадастровой оценки. Скорее всего, Минфин на основе этого эксперимента разработает единую примерную кадастровую оценку для всех регионов России, а в детали, покамест Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости произведет полную перепись российской недвижимости, предоставит вдаваться местным властям.

Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, даже на основе такой приблизительной оценки, которую, скорее всего, намерен произвести Минфин, возможно выработать единую ставку налога. Фактически, отказываясь ее рассчитывать, Минфин снимает с себя ответственность за эффективность применения механизма взимания данного налога на местах. Однако это грозит тем, что существующая практика взимания налога на недвижимость сохранится, так как чиновникам всегда выгоднее установить маленькие ставки налога, а землю раздавать произвольно.

В случае же адекватных налоговых ставок неэффективные собственники будут вынуждены расстаться со своими владениями, и фактор монополизма местных властей на землю и другие объекты недвижимости будет нивелирован. А, как известно, именно из-за него до сих пор не решена проблема обеспечения населения жильем. При установлении же единого прозрачного налогового механизма в сфере недвижимости проблем на жилищном фронте было бы гораздо меньше.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
640 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 895 146
до 9 987 601 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, п. Рассказовка, пос. Внуковское Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 168 495
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 31 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте