На этой неделе Минобороны удалось-таки провести первый из 20 предстоящих аукционов по продаже военных городков, простаивающих после начала сокращения численного состава вооруженных сил России. При этом военному ведомству удалось продать свои участки по вполне рыночным ценам. Учитывая недавний скандал с продажей Мослесхозом лесных участков по нерыночным ценам, и общую практику нерыночных механизмов распределения ведомственных участков, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости» данный эпизод можно считать положительным прецедентом.

Министерство обороны России выставило на аукцион военный городок 23/1, расположенный в районе станции московской метро «Речной Вокзал» на улице Левобережной дом 6-ф, за 1,14 млрд руб., а военный городок на Рублевском шоссе, дом 151 – за 2,596 млрд руб. Первый лот включал 1 участок площадью 284 сотки, а второй – 3 участка площадью 230 соток, 125 соток и 859 соток (или суммарно 12,14 га). При этом существенно поднять цену лотов в ходе аукциона не удалось. Первый лот был продан за 1,145 млрд руб. или на всего 5 млн руб. дороже стартовой цены, а второй – за 2,606 млрд руб., или на 10 млн руб. дороже стартовой цены. При этом нужно учесть, что шаг в торговле за первый лот был определен как раз в 5 млн руб., а в торговле за второй лот – в 10 млн руб. То есть торговли, по сути дела, не было.

Победителем аукциона за первый лот стало ООО «Мастер Винерс», а за второй лот – ООО «Бона проджект». К конкурсу были допущена еще одна компания – ЗАО «Краус М». Формально, количество участников конкурса не велико, и в этом смысле очень напоминает конкурс устроенный Мослесхозом. Усугубляет это сходство еще одна деталь, – по данным «Ведомостей» за обеими компаниями-победителями стоит одно и то же лицо – Михаил Прохоров. Однако существенное отличие аукциона, устроенного Мионбороны, от ситуации с Мослесхозом в том, что лоты были проданы по рыночным ценам.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008», проведенного аналитическим центром www.irn.ru в марте этого года, сотка земли на Рублевском шоссе в пределах 5 км от МКАД стоит порядка $90 тыс., а на Ленинградском шоссе около $50 тыс. Первый лот, участок которого расположен вообще внутри МКАД, был продан из расчета $171,21 тыс. за сотку по курсу Банка России на день продажи. А второй – из расчета почти $91,16 тыс. за сотку по курсу Банка России на день продажи.

На первый взгляд может показаться, что первый лот сильно переоценен. Однако, стоит помнить, что за $50 тыс. продают 1 сотку рядом с Ленинградским шоссе за пределами МКАД, без соответствующих коммуникаций и каких бы то ни было строений. Тогда как первый лот Минобороны располагался внутри МКАД и обладал некоторыми коммуникациями, а общая практика рынка показывает, что наличие каких бы то ни было коммуникаций на участке увеличивает его продажную стоимость, как минимум, в 2 раза.

Конечно, участки, выставленные на продажу Минобороны, отягощены неликвидными строениями, из-за этого они в какой-то степени менее ликвидны, чем пустые участки. Данная характеристика в некотором смысле объясняет тот факт, что с первого раза участки на Левобережной и Рублевском продать не удалось. На аукционы, объявленные в начале апреля никто не подал заявок. И все же говорить, что апрельская ситуация полностью спровоцирована наличием на участках неликвидных строений, нельзя. Еще одним из существенных параметров, спровоцировавших так называемый «бойкот» апрельского аукционы со стороны участников рынка, является наличие неопределенности относительно перспектив Росимущества и РФФИ, которые были задействованы в аукционе в качестве посредников.

Раньше РФФИ выступало в роли непосредственного агента по продажам имущества Минобороны. Но министр обороны Анатолий Сердюков остался не доволен результатами продаж и решил отказаться от посреднических услуг РФФИ. Единственное, что осталось в ведении РФФИ, – на его счет переводились залоги для участия в конкурсе. При этом по указу президента России РФФИ расформировывается и его функции передаются Росимуществу. В такой ситуации участникам рынка было действительно сложно. Ведь была велика вероятность того, что в ходе расформирования РФФИ и передачи его функций Росимуществу могут затеряться залоги. Эта вероятность еще более усиливалась на фоне того, что РФФИ категорически до самого последнего момента настаивала на том, что именно фонд имеет право продавать имущество Минобороны, а не министерство непосредственно.

Наконец, к началу апреля еще не было полностью и окончательно понятна судьба Мослесхоза, продавшего участки по традиционной схеме. Бизнес привык получать участки от государства по цене ниже рынка. Этим славилось само Министерство обороны до прихода туда Анатолия Сердюкова. Именно поэтому тогдашний министр обороны Сергей Иванов передал эту функцию РФФИ. И хотя участки стали продаваться дороже, но достигнуть рыночных расценок РФФИ все-таки не удалось Это и стало формальным поводом, по словам Анатолия Сердюкова, для передачи функции по продаже военного имущества обратно Минобороны.

Однако после того, как первый аукцион был сорван, некоторые представители министерства предложили снизить стартовые цены за участки. Но Анатолий Сердюков настоял на своем. И оказался прав. Как бы ни был узок круг юридических лиц, участвовавших в первом аукционе, это были те, кто перечисли полагающийся для участия залог. Таким образом, все формальные правила были соблюдены, а участки удалось продать по рыночным ценам.

При этом даже первый лот, участок которого расположен рядом с метро «Речной Вокзал» и который был продан из расчета $171,21 тыс. за сотку, может быть реализован в последствии за сумму почти на порядок превышающую цену покупки. Дело в том, что на 1 га московской земли в среднем можно построить порядка 25 тыс. кв. м жилья. Таким образом, на 284 сотках военного городка можно построить 71 тыс. кв. м жилья. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», средняя цена 1 кв. м жилья в районе метро «Речной вокзал» в данный момент составляет $5,22 тыс. В итоге, этот участок можно в последствии продать почти за $370 млн, тогда как куплен он был за $48,6 млн. То есть цена земли в проекте может составить около 13%, что является хорошим уровнем. Нередко этот показатель оказывается выше.

Конечно, с учетом того, что участки Минобороны были проданы дороже, чем это происходило раньше, рентабельность данного проекта оказывается ниже обычной ситуации. Но это не означает, что данная рентабельность низкая. А тот факт, что в данном случае участки были проданы по прозрачным правилам, только повышает ценность данного прецедента. Ведь, главная сложность со строительством в Москве, да и по всей России в том, что распределение участков происходит очень медленно и по не прозрачным правилам. Учитывая желание Минобороны в течение ближайшего времени продать от 20 до 50 военных городков по тем же правилам, что и первый аукцион, ситуация с распределением строительных участков может в корне измениться.

В то же время, если общая площадь оставшихся 18 – 48 нераспроданных военных городков пропорциональна проданным двум, и на рынок по прозрачным правилам может поступить от 130 до 350 га, эти несколько сотен гектар ситуации не изменят. Но стоит учитывать тот факт, что продажа военных городков возникла на фоне сокращения численного состава российской армии. Военные городки стали просто пустовать. Сейчас на балансе Минобороны находится суммарно более 20 млн га земель. При этом около 1% из этих 20 млн га расположено в городах. А с 1992 года численный состав вооруженных сил России сократился почти в 2,5 раза, с почти 2,7 млн человек, до почти 1,1 млн человек.

Естественно, говорить, что необходимая площадь военных городков, расположенных в городских центрах, сократилась прямо пропорционально сокращению численности вооруженных сил России нельзя. Но и утверждать, что высвободившаяся площадь исчерпывается 350 га, тоже не стоит. При этом нерационально используется большое количество земли, оснащенной инженерной инфраструктурой, не только в Минобороны. В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, заявленные 50 военных городков – только пробный камень. И если все аукционы удастся провести так же прозрачно, это может принципиально повлиять на рынок, так как его может захлестнуть гораздо более мощный поток из земель, нерационально используемых всеми министерствами и ведомствами.